成都开发商质疑当地土地增值税

　　成都地税局规定：2003年元月1日前已竣工，并已转让、销售的项目，要按《土地增值税暂行条例》及《实施细则》政策规定进行清理，对漏征的税额，足额补征入库；未办理竣工结算的工程项目，取得收入的，严格按成地税函【2002】218号文规定对土地增值税进行预征，预征比例由原来的2%调减为1%……

　　在征收该税种的依据、1993年12月出台的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中，记者看到有如下规定：第四条：“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值税。第六条：“计算增值税的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。?第七条：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过百分之一百的部分，税率为百分之四十；增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过百分之二百的部分，税率为百分之五十；增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的……

　　税务部门：欲将土地增值税作为增收“亮点”

　　近日，成都市不少房地产开发商对地税局征收的土地增值税提出了质疑。在当地一家房地产公司，记者看到了一份成都某区地税局下发的《关于进一步做好土地增值税征收管理工作的通知》。这份2003年3月发出的通知中写道：“土地增值税自开征以来……由于房地产开发与转让周期较长，土地增值税本身计算征收非常复杂，造成土地增值税征管难度大，该税种税收收入增长缓慢。?为贯彻执行国家税务总局《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》(国税函【2002】615号)，要尽快把此项工作抓起来，“作为今年我局增收的一个亮点，成为全年完成收入任务的一个重要组成部分。?

　　开发商：征收背景不同，时机不对，方法不妥

　　本地一位不愿透露姓名的某知名房地产公司董事长在接受记者采访时，尖锐地发表了自己的不同意见。

　　首先，目前房地产状况与土地增值税出台时的背景已经大不相同。土地增值税是在上世纪90年代初期广东、海南、广西等地疯炒房地产、尤其是疯炒地皮的大背景下出台的。当时出台这个税种是为了抑制过热的房地产，控制炒房地产奇高的暴利。但是，包括成都在内的全国很多地方一直并没有征收，原因是当地政府认为本地的房地产没有过热，超过免税范围的高额利润并不多。现在税务部门又把过去的文件拿出来，这是为什么？是因为目前房地产有“泡沫?吗？与土地增值税出台的时候相比，由于多年来通货紧缩，特别是近年来政府对房地产业采取了一系列“降温?、“减肥?措施，虽然某些地区房地产还有一些虚热，但毕竟背景与1992、1993年完全不同了。因此，在当初都未征收这一税种的地区，现在却要来征收，这种做法让人费解。

　　这位房地产老板说，土地是房地产增值来源中的主要因素，近年来土地供应方式较之1992、1993年来说，已经发生了根本性的变化，土地一律公开拍卖，过去一亩几十万元的土地，现在一般都能拍到二、三百万元甚至更多，没有人能拿到低价土地了。而在当前政府

　　供地的条件下，土地增值税的征税主体应该是政府国土部门。开发商拿到的是高价地，建成商品房后，其利润率大大低于土地拍卖转让所获得的收益。因此，对开发商不应该再征收土地增值税。

　　其次，现在征收土地增值税时机不对。去年央行121号文件下达以后，银行停止了对房地产开发企业的土地储备贷款、流动资金贷款，惟一保留的项目建设贷款还要四证齐全后才能审批。今年5月又把自有资金率提高到35%，使得银行贷款的门槛一再抬高。不少有信誉、有实力的企业都面临资金周转困难，中小企业更是举步维艰。这位房地产公司董事长以他的公司为例：去年年底公司向银行还贷1亿元，却未能获得新增贷款。因此，在中央政府对房地产业宏观调控政策已显示出力度的时候，税务部门又来征收往年并未征收的土地增值税，无异于使企业雪上加霜。

　　第三，征收土地增值税的方法不妥。首先是翻老账不妥。如果要征收土地增值税，从现在开始执行尚且可以理解，但如果还要追究既往，从1994年以来的“欠税?都要征收，那就没道理了。企业长期以来不知道以后还要补征土地增值税，所以已经将这一块作为利润了，而且已经按利润比例交纳了所得税。现在税务部门要补征土地增值税，那就应该退回企业过去所交纳的这一部分的所得税，这可能吗？税务部门说，退税是不可能的，但可以把这一部分多交的税款冲到企业以后的利润中去。然而这样一来，势必增加企业的成本，使企业在与那些没有这种“历史包袱?的新企业的竞争中处于劣势。

　　此外，很多改制企业已经被卖掉了，转向了，原址上建了商品房，又没有预留这一块应付款，现在谁来埋单？

　　其次是预征不妥。成都税务部门的现行政策是，先按销售额的1%来预征，待整个项目完结后再多退少补。这位房地产老板说，目前房地产的利润跟过去相比已经大大降低，按《土地增值税暂行条例》的规定，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税，多数房地产公司都在免征之列。既然政策规定免征，为什么一定要预征呢？再有，虽然《土地增值税暂行条例实施细则》中说可以预征，但同时也意味着可以不预征。当前房地产公司资金本来就非常紧张，税务部门却还要预征本不应缴纳的税款，这种做法显得很不合情理，是在把一些房地产公司往死路上逼。

　　第四，高档住宅的认定标准不对。《土地增值税》第八条规定免征土地增值税的条件之一是“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的?；《实施细则》规定，普通标准住宅与其他住宅的具体划分由各省规定。四川省税务部门认定的标准是，建筑面积125平米以上的为高档住宅，亦即125平米以下的商品住宅才能享受免征政策。房地产公司认为，按房屋面积来认定是否高档不合理，况且随着人民生活水平的提高，住宅面积也在不断增大，很多家庭都住上了125平米以上的住宅。因此，不能按这个可笑的标准来征税。

　　此外，目前成都市采取由项目所在地地税分局征收这项税款，给企业造成很大的麻烦。因为一个公司往往同时在几个区都有项目，几个区的税务局都找上门来，使得企业不胜其烦。

　　这位房地产老板还告诉记者，现在房地产公司绝大部分是民营企业，不少房地产老板都对税务部门征收土地增值税的做法表示不理解，还有人说，政府想收税，就想方设法到民营企业身上来刮。眼下各级政府都一再提出要大力发展民营经济，要为民营经济营造良好的发展环境。而补征、预征土地增值税的做法，不仅破坏了政府的诚信形象，而且也不利于民营经济的发展。

　　税务官员和专家的说法

　　记者随后又采访成都市地税局一位负责人。这位负责人说，当初地方政府确实有过暂时不征收土地增值税的精神。但这是国家法定的税种，企业应该依法纳税。暂不征收并不等于不征收，现在要求补征，也不能说是“翻老账?。他强调，基层税务部门必须执行上级的指示，上级下达的征收任务，下级只能努力去完成。

　　不过这位负责人也坦率地告诉记者，土地增值税一直征收得不好。今年上半年成都市地税总收入已达56亿元，而土地增值税才3000万元，所占比例很小，连1%都不到。

　　另据成都市地税局人士向记者透露，曾听有关人士讲过，土地增值税当初出台比较仓促，对涉及的方方面面调查研究不够，实践中存在不少问题。既是如此，现在是否应该根据10年来的操作实践，重新对其进行一番审视和修改呢？圈内人士也有这样的看法：从降低商品房的成本、使老百姓能够买得起房的角度考虑，取消土地增值税也无不可。就如同过去的固定资产投资方向调节税那样，时代背景发生了变化，这一税种也就完成了历史使命而被取消。

　　西南财经大学财税学院教授、中国税务学会理事刘蓉博士在接受记者就这一问题的专访时说：据她所知，土地增值税1993年12月出台后，全国不少地方都没有征收。这表明在我国税征工作中，确实存在着政府干预税法的现象，由此造成了税收管理秩序的混乱，使依法征税和依法纳税都受到了影响。

　　刘蓉认为，严格地讲，税务部门应当依法征税，纳税人应当依法纳税。土地增值税出台后不少地方长期没有依法征收，从某种角度看，是税务部门“不作为?。当然这是由于“大环境?的原因形成的。但现在对这一税种进行补征，就明显对纳税人的经济活动造成了不利影响，值得税务部门认真对待。她说，这种事情如果发生在国外，纳税人起诉税务部门，税务部门会输掉官司。以美国为代表的西方国家有《纳税人保护宪章》，纳税人可以据此维护自己的合法权益。我国虽然暂时还没有这样的专门法律，但现行法律中应该也能找到一些相关的条款。

　　她告诉记者，我国《税收征管法》规定：应税收入如果过了三年，只要不是偷税行为，税务机关就不应再征税。房地产开发商可以据此维护自己的合法权益。