最新观点：城市按揭是否同样可行？

　　经受了这么多年住房商品化大潮的冲击，对绝大多数国人而言，“按揭”一词早已不再陌生。而在大家看来，按揭似乎只是房地产概念中的一个独有名词。

　　“按揭”一词源自英文“Ｍｏｒｔｇａｇｅ”，其含义为“抵押贷款”。经过粤语洋泾浜式的改造，以及在房地产领域的频频出现并正式运用于文本，故又称“商品房抵押贷款”。按揭作为一种放款方式，是以物业的所有权转移为基本特征的。即物业的所有者或业主在借款时，转让物业所有权作为还款保证，借款人履行债务，还清本息后，再重新收回物业所有权。一般称物业所有权转让方为按揭人，受让方为按揭受益人，在按揭放款过程中，按揭受益人经转让成为物业所有者。

　　由于按揭付款方式可以使市场潜在需求迅速转化为有效需求，消费者能够筹集到所需资金，很快实现购房愿望，用明天的钱圆今日的梦，因此，很快得到了置业者的认可和青睐，成为促进房地产市场活跃的有效手段。

　　按揭活跃了房地产业，为城市建设做出了贡献。房屋可以按揭，但对由无数房产集成的城市而言，按揭是否同样可行？

　　按揭城市≠经营城市

　　随着我国市场化经济的不断深入，现代化步伐的逐步加快，面对城市经济要发展、居民生活要提高、城市化进程要加快的要求，城市管理者肩负着重要的使命。各级政府积极出主意、想办法，并充分利用自身资源，促进当地城市的尽快崛起或加速发展，并提出了许多新的理念。如“经营城市”的理念就为各地城市管理者所广泛接受和实施。

　　“按揭”这一购房理念能否延伸到城市领域，并使之发挥作用？笔者认为也是可行的。当然，按揭房屋和按揭城市绝对是两个概念，无论是从量的方面，还是操作主体和程序都不可同日而语。我们这里说的“按揭城市”，是指部分地借用按揭手法，即各地政府根据自身的经济能力和发展目标，以政府的信用、项目产权或城市未来市场的期望值和收益为抵押，对国外资本、民间资本等社会资本进行融资或将项目未来收益提现，并投入到城市最需优先发展的产业、科研和瓶颈项目中去。按揭住房的目标是获得一套更新更好更舒适的商品房，而按揭城市的目标，是营造一座更具活力、更具竞争力也更适合人居的崭新城市。

　　应该说，按揭城市与“经营城市”的概念有许多相似之处和共同点，但绝不是同一概念。一般来说，经营城市都是在各地城市的财政压力之下萌发的，是为解决困扰城市建设、发展资金而提出的。主要是在既有城市存量的基础上，从经营的角度使城市基础设施发挥更大的功效，使产业结构得到优化，使常规资源得到最佳配置；而按揭城市则着眼于城市总体目标，整合城市土地资本、地域空间和其他经济要素，并按照市场经济规律，通过市场化运作，抵押给市场资本各方，从整体上运作城市经济，以盘活城市资源，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，最终实现城市的整体升级，保持城市的长久竞争力和可持续发展。

　　如同一个人按揭了一套房，经营城市就像是他将自家的资产进行投资、经营或变现，以提高支付按揭款的能力一样，城市按揭是以城市资产和市场为抵押物，向社会资本融资的过程。因此，经营城市是实现按揭城市目标的一种手段，是城市现存有形、无形资产的具体经营行为，目的是提高按揭城市后的支付能力。

　　城市该如何按揭

　　就像个人住房按揭时需要明确所按房屋的地段、环境、户型、大小、按揭期限一样，按揭城市也要预先确立自己的标准。根据城市经济的水平、潜力和发展目标，明确城市发展的方向和定位，规划合理的发展规模、产业结构，营造和培育城市优良的投资、生活环境。

　　要合理按揭一个城市，需要找准定位，也就是把握和提高城市核心竞争力，强化规划、调整布局，优化城市的内涵质量，提升城市空间的“含金量”。实行城市国有土地资本运营，提升土地使用效益，促进国有土地资本的保值增值。

　　同时，加快城建投融资体制创新，提高政府财政投资的导向力度和宏观效益。在保持政府投资力度的同时，提高政府投资带动社会投资的比率，使有限的财政资金发挥更大的作用。应充分利用外资，发挥民间投资的积极性，加强城市基础设施建设。以设施收费收回投资，盘活资产存量，转让已建成的基础设施专营权，吸引更多的社会资金来投入城市建设，以“谁投资、谁所有、谁受益”的形式扩大利用各种资本。

　　另外，政府还应更多致力于创造良好的政策环境、资金环境、法治环境、人才环境、城市基础设施环境、生活环境和科技成果交易环境。但按揭城市也应量力而行，不可无度透支未来的信用或超出城市的偿还能力，增加下届政府与城市未来的财政负担，也不能过于超前规划，造成资产的闲置、浪费，发挥不了其效益。