中国房地产市场投资回报率高 大限后外资难入

 　　中国房地产市场投资回报率高、市场容量大，但政策不透明和市场不规范，让外资垂涎三尺的同时又望而却步。“8・31”之后，继续观望还是强力出击？外资态度的变化似乎可以作为房地产市场是否规范的参照

　　国际先驱导报实习记者张皓雯驻海口记者王英诚、赵叶苹报道最近，政府有关方面坚决推动71号令(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》)执行。“‘8・31大限’之后，房地产市场的游戏规则将重新被制定”，已经成了一些大房地产开发商的共识。不过对于一直摸不清中国房地产市场“水有多深”的境外资本而言，协议出让土地政策的终结似乎并不等于机会的到来。

　　“8・31”只是个机会

　　“‘8・31’对外资和国外基金是个好事，也是个机会。但说外资可因此大规模进入，没这个可能。”顺华房地产公司副总经理兼北京卓利行投资管理有限公司总经理林玉周告诉《国际先驱导报》。

　　上海友道投资咨询有限公司助理董事张景瑞也持相同观点。张景瑞介绍，外资来不来取决于市场是否规范，政策是否透明，同时还有契税、增值税等等一系列问题。“8・31”虽然让土地政策透明，土地交易趋于规范，但是整个房地产市场还没有规范到所有外资都可以放心进入的地步。“像荷兰的地产商ING，进入中国十年了，却只做了很小的项目。”

　　“外资很认可中国市场，但是政策不明朗，暗箱操作较多等等问题又让它(外资)觉得风险很大。”林玉周表示。

　　而对于“8・31”这个机会，林玉周告诉《国际先驱导报》，外资在进入中国市场选择项目的时候通常都要经过很长时间的考察，在对中国房地产不很了解的情况下，是不可能贸然进入的，哪怕这是个机会。

　　“‘8・31’对那些瞄了中国市场很久的，盯了一些项目的外资来说是个机会，有可能趁机一举将项目拿下来，还有可能借此机会筛选一些项目。只有那些事先做准备的外资才能借这个机会进来。”林玉周说。外资开始小规模“试水”

　　张景瑞介绍，“8・31”不可能成为外资进入的明显标志。外资从去年下半年开始已有逐渐增多的趋势。

　　据了解，中国地产市场上，从香港、新加坡进入的资金比较多，而且涉及的大多是写字楼项目。从去年下半年开始，欧美厂商开始了动作：在中国蛰伏八年的全球最大的开发商美国汉斯，于2003年7月投资建设高档住宅项目，第一次面向居民住宅；美国第一都市集团、加拿大LVC国际投资集团紧随其后，在北京圈地开发；德意志银行房地产投资基金也签订协议，投资北京的两个住宅项目；今年5月28日，美国洛克菲勒集团在上海出手，击败在上海地产界风光多时的海外华人军团，夺得上海外滩源项目的总体开发权。

　　但张景瑞认为，这些外资试探的意味很浓。包括71号令在内的一系列宏观调控政策让房地产市场逐步规范，但外资持观望态度的仍很多。

　　记者从有关途径获悉，中国房地产的年投资回报率在15%以上，有的甚至高达30%～40%，而欧美房地产市场的投资回报率只有6%～8%。张景瑞介绍，中国投资回报率对外资很有吸引力，但是外资对中国市场不是很了解，所以还不大敢进来。

　　“只有市场规范，国际资本觉得风险减少，加上中国市场的利润高，它才会大规模进来。”林玉周说。本土开发商难入外资“法眼”“到国外融资比较容易，”搜房全球机构董事长及CEO莫天全说，“只要满足外国公司的要求，即足够的透明度，良好的经营团队、业绩和财务报表。”莫天全建议各房产商借用基金的形式，将国外的资金和国内的项目有效地结合起来。

　　但外资对中国房地产持续观望的态度却让一部分国内地产商很是着急。从去年到今年，国务院和中国人民银行先后颁布了一系列严格房地产贷款的条例，并且将房地产业固定资产投资自有资金比例(不含经济适用房)由20%及以上提高到35%及以上。这些紧缩银根的宏观政策使得对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，而外资，则被一些开发商看作是解决资金困局最方便的途径。

　　一位不愿透露姓名的地产界人士透露，前一阵，一些手里有地的开发商积极寻求外资入主、控股，解决自己有地无资金开发的问题，以躲过“8・31”这一劫。

　　林玉周告诉《国际先驱导报》，事实上，目前能够与国际资本对接的中国地产开发商很少。“很多地产商都不了解国外资本的运作模式，他们和外资处在两个层面，很难对上话。”

　　那位不愿透露姓名的人士也介绍，很多开发商在寻求外资入主的时候，手里的项目缺乏手续，或者公司缺乏竞争力的情况很普遍。“这种情况下，外资通常不敢进入。”

　　“国外的资金只会锦上添花，不会雪中送炭。你好他才会跟着你，主动找你投资。”基强联行董事总经理陈基强认为。

　　“国外企业投资首先考虑的是安全问题，并且对投资回报率要求太高。”复地集团董事总经理范伟表示，外商在决定跟谁合作时会做大量的调查工作，对一个团队的能力及公司的透明度、发展潜力要求比较严格。他们不会一开始就和中国的企业做大项目，而是选择一个较小的项目，通过合作观察你的团队和业绩。国外的公司考虑得非常长远，不会一次进入过多资金。当然，如果能做得很好，外资企业甚至也会在双赢的前提下帮助国内企业到国外上市。