开征物业税焦点：物业税是否剔出土地出让金？

       统一的物业税实行的是“三税合一”，其中并没有包含土地出让金。将属于地价的收费归入地价中，地价就是指土地出让金。

       “北京两月内开始物业税试点”的传闻近日成为热点。然而，仅仅是传闻。财政部税政司副司长史耀斌和相关专家都否认了这种说法。

       与此同时，记者获得的可靠消息是，实际上一些地方，比如北京、宁夏试点工作已经陆续展开，不过采取的是所谓“空转模拟试点”的方式，也就是根据一定的税率、税基每月计算，但不实际征收，整个过程非常低调，所以一直不曾被外界知晓。其中最早的是北京，已经开始了一年左右的时间。

      “三大军团”空转模拟试点

      2003年10月，中共十六届三中全会上，有关开征物业税的内容被写进了公报中，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”成为一直以来的标准表述。在那前后，北京地税部门便开始研究制订方案，开展空转模拟试点。据说他们采取的方案基本上是按照房产的购置原值，测定一个百分比来模拟征收。

      有专家分析指出，房地产业在全国差别很大，发展得很不均衡，其中北京、上海、深圳、广州，可被称为第一军团，投资的人相当多；第二军团是如长沙、武汉之类的中等城市；宁夏的银川则属于第三军团，它在中国房地产市场中虽然发展得不是很慢，但房屋价格始终上不去。而未来将要开征的物业税是一个全国统一的税种，因此，空转试点需要在不同地区、不同城市展开，全面考察才行。

       “我们税务系统有一个习惯，一个政策在实行之前，首先要制定一套完整的规则，还要进行预测，看不同情况会对居民产生怎样的影。”一位财税部门人士对记者说。

         南北方案论证

       从空转变为实转需要一个过程，哪个城市将会成为第一个试验者？又将会采取何种试点方案？

       知情人士透露，目前中央更倾向于首先在上海、广东做试点，但具体采用什么办法，方案还没有最后论证。

      据了解，目前大致有两种备选方案，即所谓的“南北方案”。其中北方案主要的设想是，用一个统一的物业税来代替现行的所有房地产税收和费用，一共是七项：城镇土地使用税、土地使用费、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税和印花税。而另外一种方案（南方案）则是把土地和房产分开来征收，这是参照香港的做法，采取这种方案能够区别土地与房产的不同收入来源。南北方案主要的差别就在于，房产、地产是放在一起计算还是分别计算。

      对这样两种方案，中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授分析说，总体来讲，把土地和房产放在一起的好处就在于征收比较简单，可以把杂乱的税费加以合并，从而做到税制的简化。

       但他也指出，完整的房屋产权，应以完整的土地所有权为基础，我国土地目前是国有资产，任何人获得的都只能是土地的使用权，这就使得房屋的产权具有了不完整性。而从税理上进行分析，不具有完全意义上的产权的物品，是不能整体成为财产税的征收对象的。所以，在当前我们只有将土地与土地上的附着物―――作为建筑物的物业分开，先就其物业部分进行课征，才能避免产权问题所带来的麻烦。

        同时他谈到了香港经验。作为土地产权私有化的地区，香港的土地税与物业税也是分别计算征收的，这种做法是出于这样一种考虑：土地作为稀缺资源，从长期看其价格将会不断上扬，而地面附着物，则会随着折旧的提取，其净值不断下降。若将两种价值不同的物品混在一起计算征收统一的税收，其税基将是失真的。所以他认为，今后即使我们已经从法律上解决了土地的产权问题，仍然可以将物业与土地分开，根据具体情况分别设计独立的税制。

         土地出让金被剔出？

      土地出让金是否会被包含在未来将要开征的物业税中？这是目前人们争论开征物业税的一个焦点问题。

      在最近召开的税政工作会议上，财政部副部长楼继伟给人们提供了目前为止最权威的说法。他指出，物业税改革的思路主要是，合并城市房地产税、房产税和城镇土地使用税，建立统一的物业税；恢复对城镇居民自有自用住房征税，待条件成熟时将物业税的征收范围扩大到农村；对房地产实行按评估价值征税（对农用土地按土地等级和面积征税）；税负水平依据现行房地产税和房地产开发建设环节收费转为税收的负担测算确定。

      在楼继伟副部长的表述中，统一的物业税实行的是“三税合一”，其中并没有包含土地出让金。同时他也明确指出，将属于地价的收费归入地价中，地价就是指土地出让金。

      “土地出让金是地租，地租和税是两码事，是不能合在一起的。征收物业税后，不是说土地出让金就没有了，那样的话，基本的国有的土地所有权益都没法体现了。所以不能并。”财政部财政科学研究所的刘尚希教授说。在他看来，把土地出让金并入物业税的提法完全是一种误解。

      中国人民银行的谢群松博士也说，如果租和税合到一起还有一个问题，如果把土地出让金也加进去的话，数量就会特别大，如果分摊到每一年的话，税率会很高，实际上是不符合现在税收改革的趋势，宽税基、低税率。

    “如果把一次性征收的土地出让金分40－70年来征收物业税，不仅理论上说不清楚，操作难度也太大了。”中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授同样不赞成把土地出让金合并到物业税中.在他看来，现在政府在目前的征税体制下，可以说许多基层政府的收入基本上是保证不了，特别是县一级，出让土地是很重要的一项收入。现在如果把这部分钱改成税，把要收的收入分解为40－70年去征，当期的收入明显减少，地方政府是不会允许的。而且这可能严重影响到地方政府的运转。

      据有关部门统计，近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半，有的作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入。

       顺驰集团掌门人孙宏斌则认为，包括土地出让金的物业税的可操作性不是很强。因为现在可以说政府手上没有土地，政府手里要想持有土地，就必须经过拆迁和征用农用地来实现，在这个过程中，就会存在补偿问题，这是个很大的成本，政府是否有能力承担这个高额的成本，而通过以后逐年的物业税征收来得到弥补，是一个很大的问题。

     “作为一个开发商，从情感的角度来说，是希望把土地出让金放在物业税里面逐年收取，这样开发商压力小了，房价降了会促进销售，”北京华润房地产经纪有限公司总经理陈鹰说。但他同时也谈到，要对老百姓的收入比例、固定资产占总资产的比例等进行详尽分析之后，并与个人所得税等结合来判断如何征收，因为物业税的征收最终影响的是消费者。