八月大事就市论事：土地、物业费、介税、纠纷（1）

      熬过了闷热的桑拿天，迎着若隐若现的秋意，在火热的奥运热潮中，我们走过八月。宏观调控的箭在弦上，“８・３１”大限难阻脚步，新的物业收费指导价也浮出水面，面对楼市的种种“利剑出鞘”，躁动、惊惶、争议……去也终需去；“智者造势，逆风飞扬”，我们相信：政策肯定影响房价的走势，但决定因素还将是市场之手――

 本月新政

        “８・３１”前 三类土地仍可协议转让

       ８月１１日，北京市国土局、市发展改革委、市规划委和市建委、市监察局联合发布《北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准》。根据该文件，有三类经营性用地可以继续协议出让。

      在公布的文件中规定，本市处理经营性用地历史遗留问题的项目包括两大类：一类是２００２年７月１日前取得项目建议书批复和规划批准文件、相关批文在有效期内，不需要占用农用地且符合国家供地政策的项目；另一类是２００２年７月１日以后至《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》实施前取得项目建议书批复和规划批准文件、相关批文在有效期内的项目。

      而后类项目中，除在建的房改带危改项目和绿化隔离带建设的扫尾项目外，原则上不能列入历史遗留问题范围。这也就意味着８月３１日以前，可以继续采取协议方式出让的项目有三类：一类是２００２年７月１日以前同时具备立项和规划文件并符合相关政策的项目；一类是绿化隔离带扫尾项目；一类是在建的房改带危改项目。本月底之前，以上三类可继续办理协议出让手续的项目也必须处理完毕，签订出让合同时，必须先交纳总地价款２０％的订金，６０日内，补清全部地价款。

      有业内人士粗略估算，按照《标准》衡量，上述已经登记的历史遗留项目涉及的２４万亩经营性用地中仅１５％符合过关条件，可以继续协议出让。

      评点：在“８・３１”大限到来之际，后续政策却又有了微妙变化；虽然风声越来越紧，但对于有土地需求的发展商来说，这不亚于“雪中送炭”的及时。从政府到开发商，从企业内部到社会环境，从业主到媒体，一个良性的房地产市场氛围，是社会细胞共同努力的结果，其中，政府的指向和调控至关重要。

          物业收费明码标价１０月施行

         国家发展和改革委员会、建设部近日下发通知，提出物业服务收费实行明码标价。这一规定将自２００４年１０月１日起施行。

      规定明确，物业管理企业向业主提供服务，应当标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话１２３５８等。

      实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当实行明码标价。

       评点：“明码标价”的规定标志着物业收费将彻底杜绝“一笔糊涂账”，终能成为“正大光明”，物业公司“想收多少收多少”的年代也将逐渐淡出。

       北京地税部门出台优惠政策居民购换房可减免个税

       为了鼓励本市个人购换住房，８月间，继减免购房契税的优惠后，本市地税部门新出台了市民购换房可减免个人所得税的优惠政策。

       根据新政策规定，对出售自有住房前后一年内按市场价格购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。现住房如果为已购公有住房，其销售额应当扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，以及扣除补交的土地出让金。换购住房后，个人要向地税机关提供购买商品住房的购买合同等有关资料，在税务机关予以确认后，才能享受上述税收优惠政策。

      此外，新的优惠政策还规定，个人转让自用５年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，也可以享受免征个人所得税的税收优惠政策。符合这一税收政策条件的市民，可以持房地产管理部门提供的有关证明，到地税机关去办理免征手续。

       评点：“居者有其屋”，很多人在为之努力，政府也在适时地推一把。

        物业收费指导价拟定每平方米每月０．９元

       ８月１０日，北京市发改委和北京市建委就修改之后的《北京市物业服务收费管理办法ｂ征求意见稿ｃ》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准ｂ征求意见稿)》，再次向社会公开征求意见。在修改后的草案中，住宅物业服务收费基准价将拟定为每平方米每月０．９０元，比原先草案中规定的１．１４元／平方米下降了０．２４元。此外，电梯首层住户只需交纳３０％的电梯运行维护费。

      评点：人人都是自己家园的“管家”，据说业主物管知识扫盲马上开始。

       停车位等房屋附属设施须缴纳契税

        近日，财政部和国家税务总局公布了“财税も２００４ゃ１２６号”文，根据规定，今后，涉及到购买并承受停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，我国居民需要缴纳契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的房屋附属设施，就不征收契税。

       今后对采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，纳税人应按合同规定的总价款计算并缴纳契税。如果纳税人购买并承受的房屋附属设施权属是单独计价的，需要按照当地确定的适用税率缴纳契税；如果房屋附属设施与房屋是统一计价的，就适用与房屋相同的契税税率。

       评点：虽然这无疑会加大购房人的支出，但纳税毕竟是公民的义务，不交不行。