八月大事就市论事：土地、物业费、介税、纠纷(3)

 本月声音

 “大限”影响 博鳌上演最强音

８月７日，随着２１世纪房地产论坛２００４届年会的召开，一场地产“群英会”在海南博鳌顺势上演，各路高手云集，面对调控大关的“十面埋伏”，“英雄”们天涯论剑，豪语状言掷地有声，时隔数日仍不绝于耳。

顺驰中国董事长孙宏斌：“对策没什么。没办法，还是以前的办法，合作开发、快点发展。去年的目标实现了，今年的目标努力实现。今年我们一直在调整自己的目标，要达到１００个亿；其实，根据我们最后一轮的保守估算，今年的销售回款可以达到１２０个亿！”

万科董事长王石：“有的人选择先做大、再做强，这是将过程和目标弄错了。什么都逃不过时间！”

首创置业董事长刘晓光：“没有钱的企业要注意两条，有钱你才能吃得下，如果最后你没有钱了，你就死了。”“我觉得通过协同作战，提升项目、品牌的价值是完全可以操作的。”

SOHO中国董事长潘石屹：“我是一个很胆小的人，所以我不愿意跟别人去挤一扇门，而更是希望另一扇门悄然地打开；所以我宁愿窝在北京ＣＢＤ，不乱跑。”“要是觉得某件事情不对劲，那就不要做。”

今典集团董事长张宝全：“你可能最先吃到草，但也可能最先遇到狼。”“利润不可能在风险之前，永远只会是在风险之后。我们企业没有一分钱的负债。”

新华远董事长任志强：“所有的历史问题是发展商‘创造’的吗？不是，有些历史问题一定是由政府创造的，因为任何时候发展商一定会按照政府的规定去申请土地去开发。不能政府在犯错误，然后让发展商吃药。”

中原地产董事长施永青：“地产代理行业就是一种媒人文化。”

评点：地产江湖暗流汹涌。今年５月，国家同时出台多项严厉政策对房地产实施宏观调控，时至今日，大小地产商们已开始坐立不安，“如何渡过这个时期？”，业内人士有太多的疑惑需要解答。而在博鳌年会上，这几位地产大腕或直抒胸臆，或巧授机宜，或拍案怒起，“宏观调控”、“并购”、“融资”、“专业化”、“商业地产”始终是他们口中的主题词；但说来说去，他们肯定也早就盘查好了自己的家底，应对有术。宏观调控下的地产行业既会是大浪淘沙，也会是商机无限，就看怎样的人用怎样的方式唱怎样的戏了。

本月拍案

“鸡鸭佟”变成制冷塔 新东方欲为亿元房产打官司

由于购房前规划的人文景观变成制冷塔，８月１８日，新东方教育科技集团（以下简称“新东方”）已一纸诉状将开发商北京科技园置业股份有限公司告上法庭。

据新东方董事长俞敏洪介绍，今年１月，他们购买了北京科技园置业股份有限公司的中关村金融中心Ｂ座，当时开发商展示的沙盘上明确指出西北角不到３０米处，规划建有仿古建筑“鸡鸭佟”，集团正是看上这个仿古建筑才决定购买的。为此，新东方已经交付了首付，并邀请了室内装修设计公司专门为他们新的大楼设计如何装修。但今年５月，“鸡鸭佟”的位置上却出现了８个庞大的制冷塔，而且高度达到八九米，制冷时还发出噪音，严重干扰新东方的办公和教学。俞敏洪说，根据他们调查，开发商早就知道“鸡鸭佟”将变成制冷塔，但是并没有通知他们。

作为开发商，北京科技园置业股份有限公司董事总裁诸一军认为，他们是二级开发商，现在的冷却塔的位置位于他们公司的红线以外，是一级开发商的开发范围，他们无权进行建造，也不能替一级开发商作主，他说公司与新东方的买房合同上并没有约定房子周边是否有人文景观。诸一军还表示，他们并不知道改建的事情，如果不是新东方通知他们，他们还不知道。

在双方协商过程中，原先新东方要求楼价应降１５％，后来改为要求降１０％，但开发商只同意降３％，由于最终双方没有达成一致协议，最终新东方向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销与开发商之间的《商品房买卖合同》，并要求对方返还已支付中关村金融中心Ｂ座购房款并赔偿损失。俞敏洪称，包括银行利息在内，新东方在楼盘上投资了约１．１５亿余元人民币，包括契税在内，整个协议涉及３亿多元人民币。

评点：规划的会所变成了物业管理用房，绿地面积减少，老人活动中心成了出租的办公楼，水景也在分期开发中挪窝等等，这些由于变更规划而导致的房屋纠纷越来越多，成为困扰期房购房者的主要风险。原本的“鸡鸭佟”仿古建筑变成制冷塔，不仅有碍观瞻，还制造噪音，难怪人家新东方要诉诸法律。但开发商变更规划的证据是否充分、买卖合同中关于规划变更的承诺和约定是否明确，这还要看法院的明察秋毫了。

在此，也给开发商们提个醒，无论变更社区规划是出于何种无奈之举，最好事先跟你的业主们打声招呼，毕竟人家是花银子买你房的主儿，免得到时候撕破脸皮就大事不妙了。

北京首例业委会告物业案一审恋日嘉园业委会胜诉

８月初，丰台法院对北京市首例业主委员会告物业管理公司一案作出一审判决，业主委员会胜诉。

恋日嘉园物业管理委员会在起诉书中说，２０００年８月，小区开发商委托华野家园物业管理公司对小区进行管理，但在长达三年多的时间里，物业公司既不与广大业主协商签订物业服务合同，也不依法履行公布物业管理收支账目的义务，小区业主多次要求其依法公布时，均遭到拒绝。

法院认为，开发商制定的《房屋使用、管理、维修公约》已经行政主管部门核准，对华野物业和恋日嘉园物管会均具有法律约束力。该公约明确约定物业管理企业应当“建立物业管理收支账目，定期向产权人公布并接受管委会查询”，而华野物业没有公布账目，已构成违约，应承担继续履行责任。法院依法对此作出判决，华野家园物业管理有限公司在判决生效后三十日内向恋日嘉园小区公布自其管理小区到２００４年４月期间的物业管理收支账目，并接受小区物业管理委员会查询，同时由公司支付５０元案件受理费。

评点：运用法律武器，维护自己的权益――首例业委会告物业公司案就旗开得胜，一定程度上也给京城的业主们打了气；只有充分运用“理智和法律”的武器才能真正取得维权的成功。当然，我们也应该相信，在法律法规和相关政策的监督下，让业主们爱恨交织的“物业管理”会逐步走向成熟和完善，因为“阳光总在风雨后”。