陕西楼市的冷思考

    今年开始，国家对房地产市场实施了一系列宏观调控措施，并已收到初步成效。但目前看来，人们对房地产市场是否过热还存在着一定的争论。在这种情况下，是否应该冷静下来，对房地产市场显露出的诸多问题进行思考和总结，这将对房地产业的健康发展有着一定的意义。
    ■给房屋确定合理的价格

    西安房地产信息网讯 衡量房地产业是否持续健康发展，标志着是否能实现多数家庭购买和承租普通商品房。在国外，房价一般是家庭年收入的5倍，而在我国很多城市，房价却是家庭年收入的10倍乃至20倍。

    究其原因是多方面的：城市进程化加快，城市人口数量剧增；城市居民收入水平提高，住房需求上升；以及当前房地产市场结构不均衡，高档房多，而普通商品房、经济适用房少，消费者选择余地小等，都促成了房价的上涨。尤其是一些地区房地产投资增长过快，也导致房价居高不下。

    因此，应提高商业地产，特别是别墅用地价，适当降低普通商品房地价。

    ■建立合理的房地产开发结构

    房价是否与居民购买力相适应，可以用一组数字来说明：我省城镇居民人均建筑面积23平方米，平均每户3.04人，每户建筑面积为80―100平方米，城镇居民住房平均价格为2100元／平方米，也就是说，买房需要17―21万元。去年全省城镇居民人均可支配收入为6806元，一个家庭的可支配收入不到2.1万元，算下来，一个家庭要买一套住房至少需要8―10年。

    对以上数据进行分析，我们不难看出，当今的房地产开发似乎正在走向一个误区。专业人士分析，今后的普通住宅开发思路应该是，造价不高，水平高；标准不高，质量高；面积不大，功能全；占地不多，环境美的思路发展。

    ■给降低房价开“一剂良药”

    目前，我国房地产政策规定，商品房开发一次付清70年的土地使用费，土地的使用费在房价中占的比重很大，开发商负担也重。相关人士提出，如果改为按年收取地租的方式，不仅能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长。

    降低房价，需要社会多方的共同努力，共同承担经济负担，仅靠开发商或政府都是不可取的。有专家预警：要警惕两种房地产过热现象，第一种为盲目性过热。盲目扩大投资，盲目扩大开发量，造成盘子过大，市场供应远远大于需求，最后其结果是空置率的上升。第二种过热是泡沫性过热。泡沫指的是价格泡沫，房地产的市场销售价格远远高于实际成本价格，这种泡沫经济对国家和购房者没有好处，只是扩充了一些不法商人的私欲。

    ■正确面对房地产业的挑战

    日前，记者从省政府相关部门了解到，专业人士对未来的房地产业的分析预测，未来房地产业将面临的挑战，首先是政府的调控能力是否跟得上快速发展的市场化速度；其次是如何提高房地产业产品的性价比。包括：物业管理、中介服务、拆迁问题等；最后是地区的差异性。由于经济、社会、政策，特别是2004年8月31日土地“大限”后，土地交易方式的变化，土地供应量限制，必将使得房地产市场地区差异加大。

    我们不妨“未雨绸缪”，以良好的心态面对挑战。