物管收费：市场渐成“裁判”

　　2004年9月1日，国务院《物业管理条例》颁布实施一周年。这一年，物业管理行业也经历了从不规范到日渐规范的过程。

　　“破冰之旅”遭遇“搁浅”

　　对于广受关注的物业管理收费问题，《物业管理条例》对其中的物业服务费用、物业专项维修资金也作了相应的规定。一年来，物管收费进入了法制化的轨道，在全国范围内引起广泛关注。

　　根据《物业管理条例》规定，国家发展改革委、建设部制定了《物业服务收费管理办法》，自今年1月1日起实施；今年1月17日，广东省物价局、省建设厅联合下发《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》；根据物业管理及其收费的法规、规章，结合我市实际情况，我市物价局与市住宅局联合制定了《关于规范我市物业服务收费有关问题的通知》，并于5月31日举行了深圳市调整物业管理服务收费政策听证会，征求社会各界意见。然而，我市7年来首次拟对物业管理服务收费政策作重大调整之举，却在5月31日的价格听证会上，被听证代表叫停。深圳物管收费的“破冰之旅”，未曾下水，已遭遇“搁浅”。

　　此外，来自福建福州、河南郑州、四川成都等地的消息是，物管收费“新规”引发当地物管行业的广泛争论，相关的立法听证会也引起激烈争辩。一时间，有关物管收费的讨论、听证频频出现报端，使得物业管理服务收费的未来格局显得有些扑朔迷离。

　　物管收费再成焦点

　　就在我市物管收费调整“搁浅”不久，两个公开招投标物业管理的项目引起了业界关注。

　　记者从有关部门获悉，两个公开招投标物业管理的项目中：6月7日开标的深圳规划大厦，建筑面积为44379平方米。深圳八家公司的投标报价从3.53到6.18元／平方米・月不等，深圳市一家著名物管企业以4.73元／平方米・月中标；另一个是8月9日开标的建筑面积仅16558.08平方米的深圳市地方税务局第三检查分局办公楼，共有17家公司报名投标，以抽签方式抽出八家单位投标，其报价在3.59-6.04元／平方米・月范围内，最后深圳市一家物管公司以3.59元／平方米・月中标。

　　值得注意的是，以上两物业的设备设施包括了中央空调、电梯、消防、安防、给排水、供配电等写字楼应具备的设备系统。物业的管理范围，除公共部位的清洁、保安、绿化、建筑物维修养护、设备设施外，还包括室内卫生、照明、室内摆花养护，特别是后一物业管理项目的管理范围，还包括室内电气维护和办公室内摆花的购置、更换等，比法规规定的管理项目增加了许多专项服务，管理范围是红线内100%的物业，且不收停车费，无本体维修专项资金的收费。

　　“降价”剑指高层住宅

　　“两个物业管理收费较低的个案，意义并不在于写字楼项目本身”，一位不愿透露姓名的物管公司老总指出，与写字楼项目相比较，高层住宅的物业管理收费有下降的空间。政府对高层住宅的物业管理收费指导价为2.60-4.50元／平方米・月(不含本体维修基金)，物业管理公司的收费大约都在3元／平方米・月左右，有些甚至在4.0元／平方米・月以上，与高层写字楼相当。但是在管理范围方面，这些高层住宅主要管理和服务的范围限公共部分，业主户内是自己打理的，管理面积仅及目前招标写字楼的三分之一，且无专项服务及大量设备设施管理项目(如中央空调)，但其管理费标准已经与写字楼差不多了。因此，高层住宅物业与高档写字楼相比，物业管理费仍存在较大的下调空间。

　　万科物业发展公司总经理杨军告诉记者，高层办公楼的物业管理费要维持到业主满意的服务水平不容易。办公楼物业管理收费虽然可以根据业主的需要对专项服务做些调整，但要求达到的管理目标高于高层住宅物业，设备维护、人力等成本在物业管理总成本构成中占一大半以上，还有很多员工培训等企业投入的隐性成本。在深圳规划大厦项目前期的对接和日常运作中，主要靠企业的积淀优势来节约开支，保证管理质量。

　　景洲大厦一位业主认为，如果物业管理费按照市场规则定价的话，深圳市的物业管理费仍有很大的下降空间。保利物业总经理李娟认为，深圳的物业管理费不算太高，因为深圳的物业服务质量在全国来说，水平比较高，这必然要加大企业的成本。

　　向创新服务要收益

　　在物业管理收费是“升”是“降”之争尚未尘埃落定之际，业内人士提醒企业，不必拘泥于现有的物管模式，物业管理大可以向个性化创新服务要收益。

　　花样年物业管理公司接手锦上花小区的管理后，每平方米管理费只收3.48元／月，并且自7月1日起，降为每平方米3.28元，还将于明年1月1日起，再降到每平方米3.08元。该公司总经理唐学斌表示：“传统的物管只是提供或满足客户群体的共性需求，个性化服务(收入)基本是一片空白。如果个性化服务收入高于物管收入，就可以不收物管费。”而这些个性服务就包括了会所推出的游泳、茶艺、健身、棋牌，以及为住户上门配送纯净水、牛奶、米、油、家居清洁、电影票、飞机票、火车票等多种个性化服务，将来还会有更多的项目可以开发。

　　无独有偶，合生创展旗下的名盘珠江罗马嘉园近期为了迎接一期业主，其物业管理公司特别推出“物业选单”，按服务内容的不同将服务产品进行划分，具体的服务内容包括代领(寄)邮件、代叫早餐、出租车服务、外文贴心服务、汽车美容服务、健康咨询等不同层次的服务。业主可以根据自己对服务的需要选择不同的服务套餐，同时费用也有相应的变化。这种多元化、个性化的物业套餐服务得到了众多业主的欢迎。业内人士认为，这种变业主被动交服务费为主动选择的“物业选单”模式，可能将引发物管行业的新一轮变革。物业服务应该不断开发、创新，从而不断适应和满足客户新的需求，同时也能从收费的“沼泽”中突围，寻求新的发展和跨越。