土地紧缩等于房价上涨？ 别把“泡沫”建在“神话”上

今年以来,我国土地供给大幅下降。一些市场人士因此断言:土地紧缩就意味着土地成本上升、未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，所以我国的房价还要涨!

然而，也有一些专家学者指出:这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相。所谓"土地神话"并不能必然支撑未来的房价"高歌"，把高房价的泡沫建立在地根紧缩政策之上是不可靠的。

高地价必然带来高房价吗？

上海宛平路上的一家房产中介公司把房屋租售广告放在了一幢大楼的过道柱子上,以求吸引过路人的眼球。

高房价是高地价惹的祸，这似乎毋庸置疑。因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。

但事实并非如此简单，今天的建筑用地是两年前获得的，今天的高房价是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的，相对于今天的高房价，地价不是太贵而是太便宜。

即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部２００４年３月发布的检测报告显示，上海市２００３年平均地价同比增长５．３４％，而房价同比增长２４．２％，其增幅为地价增幅的近５倍；北京的情况与上海相仿。就房地产利润而言，大多数城市在１０％以上，中高档房产平均利润率更是在３０％以上，远高于其他行业和国际上５％的平均利润率。

顾海波（高级经济师、上海房地产研究者）：至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。在一个充满投机的房产市场上，对在商言商的房地产企业来说，降价是老百姓一厢情愿的单相思；地方政府为了税收、政绩计，也不愿意房价下跌，但这并不等于房价本身不存在经营性下跌空间，所谓高地价不过是个幌子。

土地供给真的不够用了吗？

国家宏观调控政策决定，从５月份起，半年内暂停土地审批。一些业内人士认为，土地供应量的压缩导致其日渐走俏，在一地难求的情况下，地价成本很难降低。而土地成本的提高最终会分摊到房价上去，房价不高开发商就没利润，而开发商是不会做赔钱的买卖的。

须军（房地产开发商）:其实，这里又有一个误区：控制用地规模的调控政策从来都是将普通商品房建设用地排除在外的，严控的对象只是别墅和高档商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是经济适用房用地。

严格地说，即便是在宏观调控下，住宅类土地供给也并没有小于实际需求。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达６０００公顷。２００３年，上海商品住宅供应量是２８００万平方米，实际销售面积为２２５５万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些"闲地"，即便不再新批一分地，也足够上海２年开发之用。

房源供给真的下滑了吗？

所谓地根紧缩导致房源减少同样是房地产市场的有产者刻意透支的利好信息。

专家指出,房地产的开发周期一般为２年到３年，今年地根、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到２００６年至２００７年才会体现，而一、两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。

所以，所谓宏观调控降低房市供给只是远期的可能，而非近期的事实，倒是银行提高按揭门槛、降低贷款比例后，普通购房人的购买力即刻受到了抑制。统计显示，２００４年，全上海商品住宅供应量将与２００３年相仿，为２７６０万平方米，预计年底实销面积在１９００万到２０００万平方米之间，供略大于求的局面已然呈现，会有２００万到３００万平方米的富余房源要延至明年才可能被消化掉，笼统地说房源短缺，岂不谬哉？！

购买力鸿沟撑不起高房价

眼下，房地产市场在不少人看来是处在反弹的前夜，一些专家的告诫似乎有点不合时宜。譬如上海，上半年房价一直在高位盘整，还小幅上扬。但若仔细分析市场的决定性因素--真实购买力，便会发现这些告诫并非耸人听闻，高房价与实际购买力之间的鸿沟非但没有缩小，反而越拉越大。

首先，银行纷纷提高按揭贷款门槛，高价房市场购买力大幅缩水。

自今年４月以来，银行纷纷提高中高档房贷款门槛：上海许多银行将单价超过７０００元／平方米或总价超过１００万元新房的按揭比例由原来的８成普遍降至７成。首付款陡增必将一大批潜在购房人挡在门外。对于购买第二套房的客户，深圳发展银行停止发放贷款，上海银行原则上不予贷款，即使放贷,成数也不得超过５成；农行上海分行、民生银行则规定提高房贷利率一个百分点不等。工行上海分行也已开始降低高价房的贷款成数,同时对买第二套以及更多房子者实行全新的"期限贷款利率"，远远超过普通个人住房贷款的利率。

对于买第三套住房者，民生银行、上海银行均已停止放贷，浦发银行则实行纯商业贷款利率。中行上海分行对"炒房"客则完全停贷；如发现开发商和客户利用房贷套现或假按揭,银行将予以打击。９月份，这家银行还将对购买第三套及更多住房的客户房贷以商业贷款利率计算。

 龚平（银行信贷经理）：在审贷方面，银行从未有过如此之严，退单比例明显上升。以前，收入证明由购房人根据需要填写，５月份以来，个人贷款越收越紧，审批手续愈来愈严，许多银行不仅限制贷款总额，对一些额度较大的贷款，还要求贷款人提供税单以证明收入。仅此一项，就使得许多人无法获贷。相比开发贷款，按揭贷款的收紧对市场需求的打击更大，且即刻显现。

其次，市场直接购买力被严重透支，已是强弩之末。

蔡为民（台湾房地产政策研究学会秘书长）：买房子不是买彩电，购买力客观需要多年积累。上海市民积累的购买力在上一轮井喷行情中，特别是去年的房价"狂飙"中，已被消耗殆尽，许多家庭甚至已透支未来３年到５年的购买力。而市场消费的主力始终是大众阶层，购买力需要一个再次囤积的过程。目前，上海人均收入年增长１２％，远低于房价２８％的增幅。房价愈涨，愈多的人会被拒之门外，只会有价无市。

一个地方的房地产，最基本的支撑还是本地购买力，即便说上海楼市特殊，一定程度上已成全国乃至境外资本的吸附地，但外地游资本身也有个阶段性，前一波普涨行情中，该来的差不多都来了，而在目前宏观调控形势下，游资再大举入沪的可能性很小。

今年第一季度，"上海之春"房展会的主办单位曾对参观者进行问卷调查，结果显示，有超过５０％的人来看房是为了"二次置业"，且面积以８０平方米到１００平方米为多，其中的７０％在２００１年刚买了第一套房。可房子不是家电，不可能在２年内立即更换，通常的换房周期是１０年。这说明，４个月前，上海楼市多数人的购房目的还是转手赚差价，或以租养房。在投资甚或投机如此浓烈的市场，购买力一旦下滑，楼市很自然地转向观望。除非宏观调控下的金融信贷政策改弦更张，否则高价房的前景断难乐观。由此观之，所谓"土地神话"并不能必然支撑未来的房价"高歌"，将高房价的泡沫建立在地根紧缩政策之上是不可靠的。