广东可能开征物业税 房价最高可下降39个点

         开征不动产物业税会带来什么？
         开征物业税治标不治本 税制改革应全面考虑

　　不久前，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税，在全国第一个吃螃蟹。一时间，社会各方对于拟议中的物业税均表现出相当关注。据政府部门与房地产有关专家分析预测，一旦开征物业税，房地产前期开发成本将大幅下降，房价最高可下降39%，准入门槛大大降低。

　　开发期重税导致房价高企

　　现阶段，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。

　　开发成本将大幅下降

　　根据我国现有土地使用制度和相关的税收体制，高税费总和高房价相对应。“物业税”的开征，则完全改变原有的体制，将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取。相应地，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。

　　建设部专家赵燕菁认为，目前国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税(地租和规费)一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。据赵菁估算，如果现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米。

　　而国务院发展研究中心副主任李剑阁表示，目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以令房价下降。

　　房价可降39%

 　　物业税一旦开征，在开发成本大幅降低的前提下，房价随之大幅下调将不可避免。据深圳地产研究人士半求分析，由于地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本50%强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到发展商在经营中的其它因素，将其中的10%份额占据为己有，也有39%以上的降低幅度。也就是说，目前售价6000元/平方米的房子，届时3600元/平方米即可盈利销售。

　　不过，亦有据专家分析指出，虽然开征物业税后房价构成将有40%的降幅，但如果发展商为拿地与供应方协商抬高地价，首期地价比目前地价的1/70将有较大幅度的涨升，届时房价的降幅将达不到理论上的39%。

　　豪宅将会亲民

　　在采访中，多位地产业内人士表示，在短期内，开征物业税后房价的大幅下降将大大刺激豪宅等高端产品的购买需求，导致高端市场销售加快。不过，从长期来讲，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发反而会受到一定程度的压抑。

　　另一方面，开征物业税从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，这种转变将端正部分购房者的消费心态，特别是那些超出自身经济实力的购房行为将受到抑制，有利于市场的健康发展。