北京经济适用房再上市指导价出台 总体价格上涨

     虽然已购公房和经济适用房再上市指导价格总体上涨，但市场反映仍供不应求。

       9月6日，北京市建委公布了2004年上半年已购公房和经济适用房再上市的指导价格，涉及到165个典型区域，总体价格呈现小幅上涨，城八区加上大兴、昌平、通州3区已购公房和经济适用住房再上市平均价格比去年同期上涨262元/平方米。另外，一些过去不被重视的郊区（县）的二手房发展也逐渐露出苗头。

        城区走高  部分郊区走低

         从公布的指导价格来看，北京市二手房价格总体呈上升趋势。本期指导价格公布的范围包括东城等18个区（县）的156个典型区域，与上期相比增加了29个典型区域。与去年同期相比，上涨100-300元/平方米的典型区域占66.67%，而与上期相比上涨100-200元/平方米的典型区域占41.04%；但来自市场的消息显示，指导价格大多比实际成交的价格稍低，业内人士说这是跟政府对房地产市场的导向性有关。将去年同期作为参照，朝阳、海淀和丰台的上涨比例都比较大，而昌平等部分郊区（县）的二手房价格却呈下跌的态势。

        链家市场部负责人表示，昌平区成为北京二手房市场典型的走跌区域。昌平区的经济适用房在其二手房交易中所占比例较大，如回龙观和天通苑。这些项目进入市场使二手房需求者大量分流，且经济适用房的优惠价格也会抑制区域整体价格的提升。

        交易量上涨  交易范围更广

         记者从京城的房地产中介公司了解到，上半年二手房的交易量也呈上升趋势。2002年交易量为8000余套，2003年涨为19300套，今年上半年已突破25000套。而从区域上看，朝阳、海淀还是二手房交易的热点区域，其成交数量分别占到总数的38%和25%；随着央产房可上市交易政策的出台，东、西城的交易也有所上升，从以前的6%-7%上升到15%；随着北京市基础设施的改善，一些过去不被重视的郊区（县）也开始崭露头角。在指导价格涉及到的地区中，上期增加了房山、门头沟、平谷、延庆等四个区（县），到了今年上半年又增加了顺义、密云和亦庄3个区的14个已购公房再上市买卖指导价格典型区域；在原有15区典型区域的基础上共增加了7个已购公房再上市买卖指导价格典型区域。从此可以看出二手房的交易面正变得越来越广泛，人们的选择余地也更加广阔。

       项目增多  政策影响结构

         2003年，经济适用房的再上市买卖指导价格的参考项目只有有限的4-6个，因此对于指导区域经济适用房整体的再上市价格还没有较准确的代表性。而到2004年上半年的指导价格经济适用房的参考项目已达到了51个，容易推断出各城区的经济适用房再上市的平均价格：价格在3000元/平方米以下的是房山区，在3000－4000元/平方米之间的是昌平、大兴和石景山区，而4000元/平方米以上的城区是海淀、朝阳、丰台、宣武。总体价格与去年相比有小幅上升，上涨幅度基本保持在5%以内。

          受到4月30日出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》和5月9日出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》两项政策影响，对已购经济适用房上市出售的年限、买卖价格以及成交后土地出让金缴纳等问题做了明确规定，保障了经济适用房作为政策性商品住房的性质，提高了利用经济适用房进行投机的门槛，降低了投机收益，增大了投机成本，打击了经济适用房的投机行为。记者从链家获悉，这一政策使得二手经济适用房的放量出现骤增后的骤减，在今年6月份达到最高峰后就一路下滑。

          链家市场研究中心认为，北京城区的二手房价格仍有上升的空间，但涨幅较为平缓；交易量会进一步放大，且二手房市场中房屋结构正发生着明显的变化。已购公房成交量逐渐增大，而经济适用房比例大幅缩减。

          ■关于指导价格

      记者从北京市建委房屋置换中心获悉，指导价格的出台是建立在对实际成交价格进行汇总的基础上的。各区县的市场科对房屋的成交价格进行采集统计，然后汇总到北京市建委。一般情况下，八九月份出台对上半年的指导价，而次年二月份出台对下半年的指导价。

         房屋置换中心的相关负责人表示，指导价格都是根据市场成交的数据得来的，基本依靠上半年的实际成交情况来对下半年进行指导。但来自市场的消息显示，指导价格大多比实际成交的价格稍低，业内人士说这是跟政府对房地产市场的导向性有关。

      据悉，本次发布的已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格反映了2004年上半年城八区以及昌平、大兴、通州、房山、门头沟、平谷、延庆、顺义、密云、亦庄开发区共18个区（县）156个典型区域已购公房和经济适用住房再上市买卖市场的一般价格水平。