“百花新村”顶风卖房

 
    手续未办理 制止不理睬
    房地产管理部门曾三令五申地强调：未办理“五证”手续的房地产项目严禁对外公开销售，可是，仍然不断有这样的项目在“顶风作案”。日前，一位读者向报社反映：西安市太华北路上有一个名叫“百花新村”的项目，“五证”一个也没有，但却在悄悄的对外销售。政府查处后，虽然关了销售部的前门，可后门却是敞开着。

    接到投诉后，记者专程赶往现场进行了暗访。如同读者所说：位于太华北路上的售楼部的前门确实是锁着的，但听说是来买房的，便有人为记者指路，接着便从院子里的后门绕到了售楼部。进门后，一位自称是售楼负责人的工作人员很是热情，推介户型，讲解价位、环境等等。当问到有无“五证”手续时，该负责人声称正在办理，保证没问题。并说，现在很便宜，等手续办下来了还要涨价。随后，记者在其提供的售房合同上看到，该项目的开发单位是“百花村旧村改造领导小组”。

    就“百花新村”这一项目，记者还采访了未央区相关管理部门的负责人。该负责人讲，像“百花新村”这种项目，尚未办理相关手续就对外进行公开销售的行为是违法的。并说以前未央区建设、规划等管理部门也对该项目下发过停工通知书和进行过查处，并且把售楼部都撤了，但是他们仍然我行我素。下一步将会对该项目加大查处力度，杜绝类似情况再次发生。

    据了解，西安市加大力度对城中村进行改造，一方面是为了改变城市面貌；另一方面是为了改变村民的生活环境，提高生活质量；第三方面是通过城中村的改造，能腾出更多的土地，并能把其转为城市新的发展用地，从而推动整个城市经济的发展。作为城中村改造项目，在手续方面，也必须是建设手续完备，并且其首要目的是安置村民的，在不具备相关手续（条件）的情况下，是绝对不能上市销售的。

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    购买“城中村”改造房屋要谨慎

    城中村的土地，除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外，有一部分被进行房地产开发，开发出的房屋可以进入市场销售。目前市场上已经出现了一些利用城中村集体土地开发建设的房屋，但这些房屋并非全都可以购买。消费者购买这些房屋时，一定要谨慎。

    根据《西安市城中村改造建设管理暂行办法》（以下简称《办法》）的规定，利用城中村土地开发建设商品房，应符合国家有关法律法规的规定，纳入正常的房地产市场和房屋管理体系，上市销售应当具备五个基本条件：

    １、开发主体要合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民及农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。由村民个人或现有集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。

    ２、取得国有土地使用证。按照《办法》规定，城中村的开发用地，应“按照我市土地储备有关规定办理”，也就是说这部分土地必须由市地土地储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过挂牌出让、招标及拍卖等方式交给土地使用者使用，并由市国土房管局核发国有土地使用证。利用村民居住用地和农村经济发展用地开发建设的房屋不得向社会销售。?

    ３、符合城市规划。城中村改造项目符合城市总体规划，不仅有利于提升城市功能，提高城市建设水平，建立良好的人居环境和符合外向型城市要求的现代化文明社区，而且是购房者顺利取得房屋所有权证书的重要保证之一。

    ４、取得建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

    ５、取得商品房销（预）售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经市国土房管局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。

    如果城中村改造的房屋不具备上述条件，那么消费者就暂时不要购买这类房屋。但现实生活中，有很多消费者出于种种考虑，抱有侥幸心理去购买这些手续不全的房屋。这种行为是错误的，不仅助长了违法建设之风，而且面临种种隐患，您及家人多年的血汗付之东流，花钱不但没有买来应有的物质和精神享受，反而搅进绵绵不休的烦恼之中。这些隐患主要来自五个方面：

    一是合同隐患。由于城中村改造项目目前尚不具备销售条件，项目在实施过程中基本建设手续不齐备，就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》及《房地产法》的可能，买卖双方在这种违法的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，是不受法律保护的，合同中的承诺一旦兑现不了，消费者将无从保护自己的权益。

    二是产权隐患。就是说消费者购买的城中村改造房屋可能拿不到房产证。《办法》规定“对于不符合城市规划并且无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的，必须拆除”。另外，在土地未经国家征用和出让的集体土地上建造的房屋，也不得办理房屋产权登记。没有房产证，房屋将得不到法律保护，房屋的权属随时受到威胁，房屋的转让、抵押、赠与、继承等都无法实现，即就是出租，也是违法的。

    三是价格隐患。据调查了解，目前正在销售的城中村改造房屋的销售价格较低，仅相当于西安市商品房均价的一半。根据《办法》规定，城中村房地产开发项目不享受任何优惠政策，其价格组成与商品房完全相同，销售价格也应与同地段同类商品房接近，不会有多么大的差距。可以说这些房屋的售价，并不是其真实价格的反映，没有包含土地出让金及土地其他成本、城建费用、税金、企业应提取的各项基金和费用等。那么，房屋买卖合同中的约定价格是否有效？这些费用要不要补交？应由卖方交，还是买方交？这些问题将始终困扰着消费者。

    四是房屋质量安全隐患。按照《办法》规定，城中村改造项目的设计方案应经过计划、规划、市场、供电、消防、抗震、园林、环保的部门和专家的审查，以确保房屋在建造和使用过程中的安全性和各项功能的正常发挥。另外，房屋使用的各种设备、建筑材料、施工技术和工艺应符合国家规范要求，建设单位应自觉接受政府质量监督和委托社会监理，房屋建成后，应经过综合验收。如果违反这些规定，房屋的质量将得不到保证，房屋使用的安全性将大打折扣。而这一点正是城中村改造的薄弱环节，消费者不得不提防。

    五是物业管理隐患。主要体现在各种配套设施的建造和使用，各种基础设施和设备的正常使用及其维护和管理，房屋质量保修责任的落实，维修基金的收缴、管理和使用等方面。这些问题在正常开发的商品房小区中也经常发生，但通过各种途径，基本都可以得到妥善解决。那么这些问题如果出现在城中村改造房屋中，消费者将如何解决呢？在买房之前，您要多加考虑。

    并不是说城中村改造的房屋就一概不能买，但必须具备基本条件。房屋不仅是用来使用的，而且要在使用过程中实现其经济价值和社会价值。