业主与物管剪不断理还乱的恩怨(图)

    提起社区的纠纷，业主们有话要说，物业管理公司也有一肚子苦水要倒。公说公有理，婆说婆有理，一时间分辩不清。那么，究竟谁是谁非，如何评判？人常说：“理解成见”，看看这些“当事人”的感受，以期能换位思考相互理解。

    ■物业服务差业主有怨言

    业主抱怨物管公司是常有的事。业主的意见归纳起来主要有两条：物管公司服务差，不到位，收费标准倒很高。大家询问收费标准，物业公司常常是一句话：“按标准。”合理不合理？从来不讲。收费后的支出情况，也从来不公布。谁要问，就觉得你多事，有时候，说得不好，物业公司的拳头就上来了。

    有业主反映：西安莲湖路一家小区，业主入住的时候，开发商要求大家按甲级标准交物业管理费，尽管有关部门根本就没有给该小区的物业定级。但是，开发商的理由是：先交再说，半年以后，如果被定为乙级，业主就按乙级交费，至于原来交的钱，多余部分，转为下半年的物业管理费，业主拒交就别领钥匙！

    李先生在庙后街一小区租房住已经两年了，他说：“我从住在这里开始，三单元楼梯间的灯就没有亮过，晚上大家都是摸黑上楼。找物业公司，今天推明天，明天推后天，最后，大家都懒得找了。但是，收电费的时候，每家却要多算5度电，说是公摊加损耗。我们既然没享受路灯，为什么要出钱？”

    友谊东路某小区，一年之间丢了好几辆自行车，业主怨言非常大。一位姓周的女士告诉记者：“业主丢了自行车，找他们，他们却说自行车没有放到车棚或者怀疑业主自己丢了钥匙，引贼入室，物业公司不但没有责任，反而把矛盾转到业主的身上！”周女士认为，小区出了这样的事，物业公司不想办法解决，还态度蛮横，业主没有别的办法，只好拖欠或者拒交物业费了。

    ■物业收费是矛盾的导火索

    有物业管理公司的人士说：我们承认，业主有权监督物业管理公司的管理和服务，对物业管理公司要求交纳的管理费、水电费等项目的收费，可以咨询、审查；对物业管理公司的日常支出也有权利过问。但是，权利归权利，按期缴纳应交的各种费用也是业主的义务和责任。

    他们说，物业管理公司是一个企业，企业是要自负盈亏的。西安市对物业收费项目有明确的规定：一、管理服务费。二、日常维修养护费。三、车辆停放费。四、特约服务费。五、代收代缴费。从这些收费项目来看，责权明确，账目简单。可是，很多业主并没有遵守规定，拖欠甚至不交物业费的大有人在。

    物业管理是一个劳动密集型行业，除了人力以外，投入的设备相对比较简单，利润比较薄。但是，一个小区的物业费（仅含物业服务费和特约服务费）的缴纳率在70％以下，该物业公司就不能正常运转。一位有多年物业管理经验的王女士说：目前在西安，每年都能收齐所有费用的物业管理公司恐怕不多。每次收费时，都有部分业主以各种理由拖欠或者拒交。拖欠或者拒交的主要理由是：物业管理公司工作不到位，收费过高，包括水电费高、暖气费高、垃圾费高等等。对此，物业管理公司也有一大堆牢骚要发：公共照明要用电、水塔上水要用电，电表要损耗、花草要浇水、供暖试压要用水，这些水电费由谁来出？现在不让用煤了，改用天然气取暖，锅炉要改造，暖气收费自然比以往要高。而这些费用，业主不承担谁来承担呢？

    ■不管炒了谁都不容易

    有些业主对物业管理公司不满，他们认为：“有的物业管理公司法人代表就是开发公司领导的亲戚朋友，出现矛盾纠纷，当然要维护开发商的利益，根本不会顾及业主的利益。如果这样，我们就有权另选物业公司。”但话是这样说，现实中，很多业主要炒物业公司以及物业公司要炒业主都不容易，有时甚至还有流血事件发生。

    前一段时间，一位业主打电话向记者反映：因为要解聘物业公司，很多业主都同意了，可物业公司就是不走，也不让别的物业公司进驻。最后，业主代表被打伤后，这件事只能不了了之。业主把对物业公司的意见反映给业主委员会，大家协商想对物业管理公司重新招投标，然而中标单位却很少能顺利进驻。其原因，一种是前任物业公司不配合，拒交各种账表。还有一种情况，就是选中的几家大公司都不愿接手，认定那个小区是个烂摊子，业主肯定不好管，接手后不要说赚钱了，弄不好会“血本全无”。

    物业公司换多了也不好，据说某小区，一年之间就换了两家物业管理公司，跟走马灯似的，社区内整天人心惶惶，不知道明天会怎样。这样的情况在西安也有。西安一小区花了一年时间打官司，才炒掉一个不合格的物业公司，昨日，这家业主委员会的负责人告诉记者：“我们想换掉刚开始入住时开发商为社区选择的物业公司。他们服务不好，收费却很高，动辄就以停水停电要挟业主，业主反对声很高。现在的人，都不爱惹事，大家也是实在没办法了才决定这样做。不过说实话，虽说业主有权选择物业公司，但是具体操作起来真不容易，很多时候非得对簿公堂，弄得大家精疲力竭。”

    物业公司与业主的是是非非、矛盾纠葛，要说清不容易，要解决更不容易。归根结底，是利益和服务质量之争。要彻底解决还需要物业公司与业主两方面的相互理解、相互支持与相互督促，同时，也要靠房地产市场的进一步规范和进一步发展。