对话：西安与深圳楼市对比到底差在哪里（下）

 西安楼市“积疴”多

        林风：目前西安楼市，也不断有一些别有新意的项目出现，但在深圳楼市逛一圈，差距还是颇大，另外，不知为何，有的虽是两地却有一些似曾相识的感觉，这是什么原因呢？

      齐昱：我们这些做企业的，到那里考察，其实就是学习，具体差距我个人认为有以下几个方面：1、很多缺乏长期、系统的规划，不如深圳方面都有很长远的发展战略，有明确的目标；2、企业的产业化发展较慢；3、对企业文化的树立与锻造认识不够，内地企业不应重“项”（项目）轻“企”（企业），而是要全面展示企业的意识品牌形象。我们要总结经验教训，使自身尽快地成熟起来，这样才能迎接未来的危机与挑战。但一家房地产企业要发展壮大，也与本地区的经济发展水平，政策环境与企业的自身意识有关。如果政府领导部门在加强行业管理之外，再象上海一样多一些服务功能，更能促进西安市场的健康发展。至于说有的项目与人家相似，这应是学习的结果，不过是痕迹太重了吧。

        张晓光：我曾接触到西郊一个小区项目，有11种户型，但10种的户型的卫生间都是暗房，这就犯了户型设计上的大忌。还有一个楼盘项目户型设计也不合理，一个客厅周边还有三、四个门等等，这是开发商的不成熟，设计师的不成熟，但就是这样，也有人买，说明消费者也是不成熟的，其实也是无辜的。他们有权利享受到好房子，一梯两户都做不到每个房间见光，这只能说设计师没有责任心，或者没有专业眼光。

           汪魏：一回西安，看看咱这边的房子，奇怪西安的房子怎么这么大，动辄就是一二百平方米，在深圳，九十多平方米的就可以做到三室一厅，而且各个功能区一个不少，进入房子，宽敞舒适，完全可以满足要求，为何一定要做得很大呢？一般的工薪阶层根本买不起，多上一平方米就是几千元钱呀。开发商是不是应该在各个功能区局部细节上多下点功夫，能省点空间就少一点。

    吴旭社：一套房子可能会花掉消费者一生的积蓄，而且他有权利要住70年，上海人每买一套房子平均要看楼48次，西安人估计也不会少，这在营销学上是消费者的高卷入型，这就要求开发商们一定要有高度的社会责任心，不能只管赚钱。

                                二级市场亟待启动

        林风：房产界有一个“二八规律”，此说认为，每个地域内的购买群体的数量呈金字塔形分布，越往塔尖，数量越少，基层是数量最为庞大但资财菲薄的工薪阶层或普通市民一族。但市场事实却是20%的人（位于塔尖上面的）购买了80%的房子，针对这种情况，如何进一步把市场搞活呢？

    齐昱：二级市场要启动，关键是要有政府的相关政策出台，一套严密供房企业的资质认定方案，规范的二手房交易市场，只要做好，一定会为西安的开发商们带来很多客流。

         张晓光：从国际上通行的标准看，房价与家庭年收入比为3~6时，是较为适宜的。目前西安的房价收入比要远远大于上述数值，甚至数倍。业内有一“房产过滤”的说法，即最有钱的人买最新最好的户型，过几年他再去买更新的，淘汰的卖给下一阶层，形成梯形消费，这是很正常的现象。西安的消费梯层结构同样存在，所以开发商必须面对现实，为那些有钱的人盖房。

    二级市场是一个大好市场，上海的二级市场启动后，效果喜人。已有住房的人把自己的房子卖了后，有了一定的资金，再去买新的商品房，这样房地产这一盘棋，就整个活了。

    汪魏：现在西安的二级市场情况，有点雷声大，雨点小，其中消费者意识不成熟也是一个重要原因。许多人在二手房上的观念还没有转变，其实这是很平常的事情，有什么样的经济实力就买什么样的房子，美国购房者占人数的比例是67%，香港则是也只有52%，剩下的人怎么办，不也一样靠买二手房与租房住？这还需要政府、企业与媒体的共同引导。

            不能盲目“克隆”深圳模式

     林风：任何事物都有从不成熟到成熟的阶段，房地产如此，西安市场也是如此，相信深圳也是这么走过来的，也会出现一些问题与失误，今天我们“鉴”深圳可以“知”西安，那么，有没有我们应该避免的一些东西呢？

     张晓光：回到西安，我们奇怪为何咱这里也有围合式小区。围合式小区是深圳学新加坡的，本身就已经很勉强，西安处于北方，也搞这样的小区，势必造成东、西、南、北朝向房，是不是我们西安的消费者眼光太超前呢？带着这个问题，我们做了调查问卷，先后两次，对朝向上有90%左右的购房者都是一定要南向，这是实际的需求，但我们的开发商却无视这种需求,为什么？因为他要开发出漂亮的楼盘，他认为深圳、新加坡的围合式是成功的，但能否照搬到西安，能否“    克隆”，答案显然是否定的。这就是地域差别。深圳楼市的“火”，自然有其一定的客观原因，但我们要学的不是表面，而是其意识与精神。

    目前深圳有一豪宅，几乎卖到天价，但其当时是按写字楼盖的，做到三层时，才发现写字楼市场已严重饱和，赶紧转变，才避免被“套”的命运。仅写字楼一项，不知让多少开发商“栽”进去，就是万科，当时的一个项目也被迫“下马”，一放放了几年，地里的草都半人多高了，直到后来把它做成了一个住宅。所以，开发商们一定要审慎对待项目开发，不能盲目跟风，不能盲目上马，要一切根据市场，按市场规律走，才能避免“走偏”与“玩火”。（完）