对话：西安与深圳楼市对比到底差在哪里（上）

        编者按：有对比就会有差距，有参照就会有不足。西安楼市经过了十余年的长足发展，其渐趋成熟的景象与良好的运行态势已是有目共睹，但我们有必要在纵向上时不时地回回首，做个总结，有必要在一个阶段静下心来，反思一下；同时还要在横向上放眼出去，做一个全面的对比，找出问题，发现差距。能够如此，这对我们西安的房地产业，应是有所裨益的。此次座谈，也正是由此而做的一次尝试，希望能够给业内的朋友，多一份思索与启示

     特邀嘉宾：    高科房产副总经理   齐昱

                   众兴玉衡策划总监   张晓光

                   美城地产  总经理   汪魏

                   富凯评估  总经理   吴旭社

                                      解读深圳楼市

       林风：深圳的住交会大家都看了，这是深圳楼市现状的一个缩影，就是对我们这些媒体人员来说，也是触动甚深。那么，做为在深圳房地产界浸淫多年的专业人士，对比一下两地房地产业的开发意识与思路，张总与汪总认为我们的不足主要体现在哪些方面？

     张晓光：去住交会不要走马观花地看热闹，一定要学深圳开发商的一些成熟的东西，先进的东西。深圳楼市现在搞得确实好，依个人见解，最重要的就是“以人为本”，这个概念在那里委实做到了深入人心。“以人为本”是个老话题了，目前就是我们西安的企业，也几乎都在提倡，但真正做到的又有几人？举个例子，万科当年推出了连保姆都单独有洗浴间的住宅，当时人们都奇怪，有这必要吗？这就是因为万科在市场调研中发现，深圳有许多买大户型的业主，往往由于男主人与保姆出现问题而发生家庭危机，这是因为保姆没有单独的卫生间，天热多次冲凉而容易与男主人发生一些纠葛。这就是市场需求，万科人注意到这个需求，设计出了这样的住宅。面积要多大才合适？2平方米。人能不能坐下去，能不能活动？万科地产公司的总经理亲自坐下去试验才确定。结果如何？那个项目一销而空。

      皇族雅苑第一次涉足房地产，根本不知道房地产怎么做。怎么办 ？老老实实地做一个调研者，了解消费者需要什么，然后根据需求一点一点来做。比如为了解卧室的进深有多大？他们北上北京，先去考察故宫9000多套房间，了解皇帝、皇后与妃子们的房间有多大，一量，进深4.5米，为什么不做大？再量以往那些王公贵族，还是4.5米，故宫都这样，一定有其道理。再请教专家，验证了主卧室的功能就是睡觉，而且全世界的主卧室基本上都有一个近似值：35平方米，超过了就是空间浪费。再去调查客厅开间，也是在大商场里，发现人们买彩电时，自然站开一定距离看，一量这个距离，4.5米，后来从科学家那里知道，这个距离是人眼最放松也最自然的距离，于是确定客厅开间是4.5米。楼梯该多宽?西安许多楼梯是1 米，其实上上下下很不方便。他们丈量后发现，1。5米最适合。总之从一点一滴，都从以“人”的需求为本，把每一个细节，每一个空间做到最合理、最科学，这就是以人为本，把消费者的需求当做最高准则。

     汪魏:营销学上第一条基本准则：哪里有未满足的需求，哪里就有营销成功的机会。所以我们开发商们做的不要再是研究工程技术等等，而是应该研究消费者的需求，这才是重中之重。

谈及这点时也自然涉及到分工与细化的问题。从行业发展趋势上讲，社会分工一定越来越细化，因为社会竞争逼着分工不明的这种结构矛盾必须得以解决。这就要求应把一部分任务交给销售代理，交给评估，交给从立项阶段就涉入的房产策划等，开发商一门心思盖好房子就可以了，而且社会分工各赚其钱，这样也更符合市场。深圳目前已基本上就是这样操作了。如果不这样，以一家开发企业的自身实力与个别优势去通盘运作，难免会顾此失彼。（未完待续）