建设部救市着手完善住房保障体系
2004年11月22日 10:56
来源：中国经营报
到2020年，城镇人均居住进驻面积将达到35平方米，每套住宅平均面积在100～120平方米左右。11月13日，在成都一个以豆瓣酱和农家乐出名的郊区县城郫县，建设部政策研究中心宣布了在2020年建设小康社会的居住目标。
或许是出于近期媒体指责建设部日前出台的报告，显然是以建设部的名义证明中国房地产业不存在泡沫，甚至希望房地产越热越好，而没有扮演好市场管理者角色，为此，在郫县举办的房地产市场发展暨住房保障政策高层论坛上，建设部将重点放在了尽快建立和完善中国住房保障体系这一问题上来，而经济适用房、廉租房更成为调剂当前房市的重要砝码。加上建设部政策研究中心推出的研究成果《全面建设小康社会居住目标》，或许能为炒地火热的房市解渴。
不要轻易喊房价“过高”
“前3个月的房价和去年同期相比上涨了13%，这是一个事实。但是我们感觉的市场价格，所用的指标可能不是同一个，因此感觉并不准确，”建设部政策研究中心主任陈淮博士打比方说，我们假定去年车市上有奥拓、桑塔纳、帕萨特、奥迪等不同档次的车，假定不同档次的车今年和去年相比都是降价，但是去年卖掉的100辆车里，有7成的人买的是奥拓；今年卖掉的200辆车，有7成人买的是奥迪。即使你说今年每一种车型的价格都是比去年降低，但今年平均每辆车的售价比去年也是上涨。
由此，陈淮认为，去年开发的项目和前年、今年相比，在容积率上、在绿化上、在公用设施上、在保温材料上都不一样。因此，“老百姓的每平方米的市场房价不反映他买到的房子是什么样的小区，是多少的容积率。不同容积率的房价能一样吗？老百姓手中的房子在结构上是不是在逐步升级中呢？”
陈淮认为，中国与美日发达国家比，收入与房价比并不大。美国是税前收入，中国是税后收入；美国收入与房价比相当稳定，中国购买者大多是以现有工资面对上游房价；土地要素的稀缺程度决定房产资源市场竞争价格高低；美国消费房产在核心社区1小时车程之外，中国购房者主要在核心社区，而工资所对应的是50公里之外房产；资源配置应该是先满足掌握财富的少部分人，而不是边缘人群以低收入去竞争；中国老百姓没有将是否拥有住房和是否能拥有房产分开，因此，“中国房价高只是相对的。”
对于房价上涨问题，建设部的意见似乎都是非常保守。记者注意到，在日前建设部房产司召开的行业发展会议上，房产司有关负责人总结了近期国内房价水平过高的主要原因在于：结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。
这四点，在13日举行的论坛上，建设部住宅与房地产司司长谢家瑾也再次进行了强调，但谢司长同时强调，经济适用房放量过小，政策信息不对称导致市场存在恶意炒作等行为也是主要原因。
“建设部应该是一个很客观的市场管理者。” 安邦咨询首席分析师陈功日前分析说，“但我认为它没有扮演好这个角色，现在它明显地在买方与卖方之间波动。”陈功具体分析道，建设部日前出台的报告显然是以建设部的名义证明中国房地产业不存在泡沫，甚至希望房地产越热越好；而作为国务院的直属部门，建设部又是国家宏观调控的主要执行者，要对房地产投资过热进行抑制。“这些政策的目标之间是相互矛盾的，也就导致建设部现在做的很多事情都是相互矛盾的。”
住房保障制度救市还须时日
在此次论坛上，建设部重点推介的就是北京、上海、天津的住房保障体系经验，将中低收入家庭放在了调剂房市的重要位置。“目前房价上涨和供应量短缺使得住房保障制度的出台显得非常紧迫，”谢家瑾司长表示。
“截止到2003年底，国内城镇人均居住面积只有23.67平方米，还有12%的家庭在8平方米以下，15%的家庭没有独立的厨房，30%没有独立的厕所，”谢家瑾司长认为，在通过抓好信贷和土地两大门槛，加大市场结构调整，从而抑制当前房价上涨势头时，还要积极推广上海、天津经验，建立适合中国国情的住房保障制度。
就此，建设部对我国的住房保障制度确定的基本框架是：采取扶持政策，发展经济适用房；建立健全廉租住房制度；继续发挥集资建房的功效；完善财税政策，积极探索财政对中低收入家庭贷款贴息政策，建立住房金融体系。
谢家瑾司长认为，当前的工作重点依然是落实经济适用房和廉租住房政策，同时要将被拆迁户纳入到住房保障体系中去，而且还要进一步改善务工人员的住房政策。
对于地方房管部门而言，现在经济适用房和廉租房似乎成为了解决当前中低收入面对房市困境的“良药”，但是各地经济发展的不均衡使得住房保障制度覆盖面和层次都不能满足社会需求。如上海市也提出，该市2000年普查统计显示，人均居住面积在8平方米以下的家庭占全市家庭总数的28.5%，现行廉租住房政策对象认定标准是享受民政低保的最低收入家庭，而对于过渡性的“夹心阶层”，即住房困难但又无能力购买商品房的家庭，属于目前住房保障制度被忽视的一个阶层。
与此同时，成都市建设中的用来平抑房价、满足被拆迁户的100多万平方米经济适用房又不敢一次放量过大，怕价格下跌以后危及整个房市；同时经济适用房购买的条件又相当严格，需求层面却又相当大。因此，专家呼吁，在当前房价还将持续稳中有升的情况下，贯彻国务院18号令，推进廉租制度和发挥经济适用房作为保障性质的作用刻不容缓。
由此，在此次论坛上，建设部政策研究中心在住房保障制度建立和完善的基础上，提出了我国小康社会居住目标，虽然2020年距离现在还有点遥远，但是毕竟给当前的老百姓些许安慰。但是要真正解渴，还需要等待居住保障体系的逐步建立，从而满足无法追逐房价的中低收入家庭居住需求。
资料链接：
2020年全面建设小康社会居住目标指标体系
第一项指标：城镇人均居住进驻面积35平方米。每套住宅平均面积在100～120平方米左右；
第二项指标：城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平米，保障面达到98%；
第三项指标：农村人均住房建筑面积40平方米，平均每套住宅占地面积达到140平方米；
第四项指标：城镇住宅成套率达到95%；
第五项指标：城镇先进住宅节能发展超过80%。因为主要的是对先进的住宅达到一个标准就是80%，到2020年要大力发展节能住宅；
第六项指标和第七项指标：与住宅智能化有关系，每个国家的选择指标都不一样，不能根据现有的国情，有中介机构做了一个测算，从智能化综合配套里面，评价为两个指标，城镇先进住宅安保智能化率为60%，另外一个是网络信息化率达到75%；
第八项指标：城镇住宅的居住品质不断提升。如实现与环境、建筑与环境的协调发展，北方地区全面冬季供暖覆 盖率达到99%以上等；
第九项指标：农村钢混，转换住宅结构比重达到94%。
第十项指标：城市供水普及率达到95%。
第十一项指标：城镇用电普及率达到85%。
第十二项指标：城镇污水处理率达到75%。
第十三项指标：城镇生产垃圾无害化处理率达到55%。
第十四项指标：农村家庭安全可饮用水达到90%。
第十五项指标：农村家庭洗澡设施配套率达到50%。
第十六项指标：农村家庭厕所比例达到30%。
第十七项指标：城市人居公共绿地面积8平方米。
第十八项指标：新建住宅区物业管理的覆盖率达到95%以上。
第十九项指标：社区居民公共服务便利程度普遍提高。
第二十项指标：交通便捷居住小区距离公交车站的距离最远不超过500米，运行频率合理，等候时间不超过20分钟。
第二十一项指标：居住消费支出比例达到25%。
或许是出于近期媒体指责建设部日前出台的报告，显然是以建设部的名义证明中国房地产业不存在泡沫，甚至希望房地产越热越好，而没有扮演好市场管理者角色，为此，在郫县举办的房地产市场发展暨住房保障政策高层论坛上，建设部将重点放在了尽快建立和完善中国住房保障体系这一问题上来，而经济适用房、廉租房更成为调剂当前房市的重要砝码。加上建设部政策研究中心推出的研究成果《全面建设小康社会居住目标》，或许能为炒地火热的房市解渴。
不要轻易喊房价“过高”
“前3个月的房价和去年同期相比上涨了13%，这是一个事实。但是我们感觉的市场价格，所用的指标可能不是同一个，因此感觉并不准确，”建设部政策研究中心主任陈淮博士打比方说，我们假定去年车市上有奥拓、桑塔纳、帕萨特、奥迪等不同档次的车，假定不同档次的车今年和去年相比都是降价，但是去年卖掉的100辆车里，有7成的人买的是奥拓；今年卖掉的200辆车，有7成人买的是奥迪。即使你说今年每一种车型的价格都是比去年降低，但今年平均每辆车的售价比去年也是上涨。
由此，陈淮认为，去年开发的项目和前年、今年相比，在容积率上、在绿化上、在公用设施上、在保温材料上都不一样。因此，“老百姓的每平方米的市场房价不反映他买到的房子是什么样的小区，是多少的容积率。不同容积率的房价能一样吗？老百姓手中的房子在结构上是不是在逐步升级中呢？”
陈淮认为，中国与美日发达国家比，收入与房价比并不大。美国是税前收入，中国是税后收入；美国收入与房价比相当稳定，中国购买者大多是以现有工资面对上游房价；土地要素的稀缺程度决定房产资源市场竞争价格高低；美国消费房产在核心社区1小时车程之外，中国购房者主要在核心社区，而工资所对应的是50公里之外房产；资源配置应该是先满足掌握财富的少部分人，而不是边缘人群以低收入去竞争；中国老百姓没有将是否拥有住房和是否能拥有房产分开，因此，“中国房价高只是相对的。”
对于房价上涨问题，建设部的意见似乎都是非常保守。记者注意到，在日前建设部房产司召开的行业发展会议上，房产司有关负责人总结了近期国内房价水平过高的主要原因在于：结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。
这四点，在13日举行的论坛上，建设部住宅与房地产司司长谢家瑾也再次进行了强调，但谢司长同时强调，经济适用房放量过小，政策信息不对称导致市场存在恶意炒作等行为也是主要原因。
“建设部应该是一个很客观的市场管理者。” 安邦咨询首席分析师陈功日前分析说，“但我认为它没有扮演好这个角色，现在它明显地在买方与卖方之间波动。”陈功具体分析道，建设部日前出台的报告显然是以建设部的名义证明中国房地产业不存在泡沫，甚至希望房地产越热越好；而作为国务院的直属部门，建设部又是国家宏观调控的主要执行者，要对房地产投资过热进行抑制。“这些政策的目标之间是相互矛盾的，也就导致建设部现在做的很多事情都是相互矛盾的。”
住房保障制度救市还须时日
在此次论坛上，建设部重点推介的就是北京、上海、天津的住房保障体系经验，将中低收入家庭放在了调剂房市的重要位置。“目前房价上涨和供应量短缺使得住房保障制度的出台显得非常紧迫，”谢家瑾司长表示。
“截止到2003年底，国内城镇人均居住面积只有23.67平方米，还有12%的家庭在8平方米以下，15%的家庭没有独立的厨房，30%没有独立的厕所，”谢家瑾司长认为，在通过抓好信贷和土地两大门槛，加大市场结构调整，从而抑制当前房价上涨势头时，还要积极推广上海、天津经验，建立适合中国国情的住房保障制度。
就此，建设部对我国的住房保障制度确定的基本框架是：采取扶持政策，发展经济适用房；建立健全廉租住房制度；继续发挥集资建房的功效；完善财税政策，积极探索财政对中低收入家庭贷款贴息政策，建立住房金融体系。
谢家瑾司长认为，当前的工作重点依然是落实经济适用房和廉租住房政策，同时要将被拆迁户纳入到住房保障体系中去，而且还要进一步改善务工人员的住房政策。
对于地方房管部门而言，现在经济适用房和廉租房似乎成为了解决当前中低收入面对房市困境的“良药”，但是各地经济发展的不均衡使得住房保障制度覆盖面和层次都不能满足社会需求。如上海市也提出，该市2000年普查统计显示，人均居住面积在8平方米以下的家庭占全市家庭总数的28.5%，现行廉租住房政策对象认定标准是享受民政低保的最低收入家庭，而对于过渡性的“夹心阶层”，即住房困难但又无能力购买商品房的家庭，属于目前住房保障制度被忽视的一个阶层。
与此同时，成都市建设中的用来平抑房价、满足被拆迁户的100多万平方米经济适用房又不敢一次放量过大，怕价格下跌以后危及整个房市；同时经济适用房购买的条件又相当严格，需求层面却又相当大。因此，专家呼吁，在当前房价还将持续稳中有升的情况下，贯彻国务院18号令，推进廉租制度和发挥经济适用房作为保障性质的作用刻不容缓。
由此，在此次论坛上，建设部政策研究中心在住房保障制度建立和完善的基础上，提出了我国小康社会居住目标，虽然2020年距离现在还有点遥远，但是毕竟给当前的老百姓些许安慰。但是要真正解渴，还需要等待居住保障体系的逐步建立，从而满足无法追逐房价的中低收入家庭居住需求。
资料链接：
2020年全面建设小康社会居住目标指标体系
第一项指标：城镇人均居住进驻面积35平方米。每套住宅平均面积在100～120平方米左右；
第二项指标：城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平米，保障面达到98%；
第三项指标：农村人均住房建筑面积40平方米，平均每套住宅占地面积达到140平方米；
第四项指标：城镇住宅成套率达到95%；
第五项指标：城镇先进住宅节能发展超过80%。因为主要的是对先进的住宅达到一个标准就是80%，到2020年要大力发展节能住宅；
第六项指标和第七项指标：与住宅智能化有关系，每个国家的选择指标都不一样，不能根据现有的国情，有中介机构做了一个测算，从智能化综合配套里面，评价为两个指标，城镇先进住宅安保智能化率为60%，另外一个是网络信息化率达到75%；
第八项指标：城镇住宅的居住品质不断提升。如实现与环境、建筑与环境的协调发展，北方地区全面冬季供暖覆 盖率达到99%以上等；
第九项指标：农村钢混，转换住宅结构比重达到94%。
第十项指标：城市供水普及率达到95%。
第十一项指标：城镇用电普及率达到85%。
第十二项指标：城镇污水处理率达到75%。
第十三项指标：城镇生产垃圾无害化处理率达到55%。
第十四项指标：农村家庭安全可饮用水达到90%。
第十五项指标：农村家庭洗澡设施配套率达到50%。
第十六项指标：农村家庭厕所比例达到30%。
第十七项指标：城市人居公共绿地面积8平方米。
第十八项指标：新建住宅区物业管理的覆盖率达到95%以上。
第十九项指标：社区居民公共服务便利程度普遍提高。
第二十项指标：交通便捷居住小区距离公交车站的距离最远不超过500米，运行频率合理，等候时间不超过20分钟。
第二十一项指标：居住消费支出比例达到25%。
责任编辑：党鹏
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