北京房地产政策改革促土地市场开始步入正轨

    2004年是北京房地产业的房地产政策年，除宏观调控外，与房地产相关的金融政策和土地政策较为集中地在这一年出台或执行，此两大类政策对房地产的近期变化和未来的发展都将会带来重大的影响。

    在“8・31大限”临近之日，北京市政府共计对外公布了三批过关名单，一共288宗土地允许协议出让，三批清单所列项目的规划建筑面积达到3566万平方米。

    综合今年的土地政策及相关的金融政策，今年的房地产市场受到诸多影响。

    1.土地暂时停批，土地开发投资面积短期下降

    “招拍挂”对土地市场的影响是显而易见的。由于土地市场的转型，导致今年土地开发及投资面积均有较大的回落。2004年1-9月，北京市共计购置土地面积为298.23万平米，比去年同期递减63.7%，这也对今年的房屋价格仍旧保持上涨趋势起到推波助澜的作用。

    2.商品房新开工进度放缓，各地区商品住宅销售增长

    从今年情况来看，受国家土地及宏观调控综合政策影响，房地产新开工进度放缓，截止到今年9月底，北京市新开工面积为1971.43万平米，比去年同期递减4.8%。而今年1-9月，商品房销售面积为1034.32万平米，比去年增长25%。

　　3.对市场的影响：土地市场将更加有序

    在外地，很多地方已经实现招投标了，而北京，由于其具有比较复杂的背景，迟迟没有完成。2004年政府出台政策让北京土地市场真正地步入了正轨。

    4.房地产开发周期缩短，开发效率提高

    新的土地政策实施，开发商“拿地”周期大大缩短，只要到土地交易市场了解土地信息，选择合适自己的项目，通过“招拍挂”方式竞争得到的土地将是完成“七通一平”的熟地，这将大大缩短开发企业花在项目前期的时间。

    5.房地产市场面临洗牌

    8月31日的土地大限，让房地产企业处于转型期中，那些能够适应这种转型的，将会得到更大的发展；无法适应这种转型的，被淘汰或者被其他企业兼并也是在所难免。在这些企业中资金实力强的企业是关键，这些企业将是以后在“8・31大限”后能存活下来的主力军。

    6.对开发商的影响：具实力者显现

    本地开发商：靠“关系”者淡出，具有实力者显现。政府堵上协议出让的口子后，那些掌握“关系”的失去了效力，将逐渐淡出市场。举个例子来说：9月底，北京市土地管理储备中心拿出6宗土地进行交易，其中首创置业股份有限公司以93400万元竞得朝阳区朝阳路十里堡1号及2号住宅及配套用地，高出起始价1129.288万元，这是北京大宗房地产开发用地的首笔大额交易，也是首创置业年内新增土地储备的计划之一，土地的竞标成功，证明了“8・31大限”之后首创置业在资金储备方面的实力。

    外地开发商：积极开拓北京市场。大限之后要获得土地，不论是外地还是本地开发商，途径只有一条，就是要采取招拍挂的方式。这样一来，横在外地开发商前面的门槛撤除了，外地开发商与本地开发商站在了同一起跑线上。

    2004年房地产土地政策改革将是划时代的，虽然只是刚刚开始，但是在房地产市场化方面已经迈出了最重要的一步。