西安楼市　好戏刚开场

　　2004年是全国开发商最心惊肉跳的一年，“货币紧缩”、“土地收紧”、“8・31大限”、“银行加息”等“严冬”政策如同重磅炸弹在地产阵地狂轰滥炸，与此同时“泡沫论”的攻心术又从意志上来摧残开发商。比较争气的是，全国房价持续坚挺，这等于给了摩根士丹利首席分析师“中国房地产泡沫将破灭，上海将在三个月之内崩盘”论调一个漂亮的反击。相对全国楼市，西安开发商今年的日子相对而言要好过得多，西安的房地产今年披荆斩棘，迎来了大发展的良好契机。

　　第一幕：巨头挺进 　“独角戏”演变成“大合唱”

　　亿万富翁李嘉诚来了！其麾下的和记黄埔10.05亿元拿下高新区二期727亩土地使用权！这是上周西安楼市最大的新闻，单就这笔投资数额来说，它在李嘉诚的财富王国中微乎其微。但事情可能没那么简单，李嘉诚进军西安房地产也不会只开发这么一个项目。业内人士普遍认为，西安高新区二期的727亩开发用地，只是李嘉诚进入西安乃至西北的一个据点，只要时机成熟，李嘉诚肯定会在西安有更大的动作。网上有传闻，明年农历三月三将开园的大唐芙蓉园有望12~14亿元卖给和记黄埔，曲江南湖边上千亩土地也在接洽和记黄埔，如果一切顺利的话，李嘉诚将在西安投资上百亿元。

　　去年，名列上海房地产前列、全国房地产四强的上海绿地也将投资触角伸向古都西安，一口气10亿元拿下高新区二期CBD近千亩开发用地，准备投资50亿元建设西安的CBD中心。中国海外集团去年也以近2.4亿元获得南二环西段一块黄金用地。另外，广厦房产、珠江投资、新鸿基、名流置业等全国知名地产公司也已经在西安跑马圈地。

　　长期以来，西安房地产有一个怪圈：那就是当地房地产企业在演“独角戏”，而当地国有房地产又是市场的领唱者。紫薇、高新、高科三驾马车曾纵横西安楼市，形成绝对的垄断；龙安、雅荷、豪盛、阳光等民营企业发起强有力挑战，而异地房地产企业不知西安楼市深浅只能隔岸观火。随着全国知名房地产企业的大举进攻，西安楼市的垄断格局即将打破，由当地企业和外来资本合唱的“房地产进行曲”正在上演。

　　第二幕：土地招挂 　“关系竞争”转向“资本说话”

　　外来企业纷纷进入西安楼市，这在很大程度上缘于西安开发用地的招挂牌政策。在2003年之前，西安的开发土地基本都采取“协议出让”的方式获得，在人们印象中采取“挂牌出让”方式获得而又成功开发的似乎只有锦园和群贤庄。去年，中国海外集团以2.4亿元拿下南二环西段一块黄金用地的使用权，这比第一轮卖出的地价还高出2000万元；去年年底，上海绿地开始大举进军西安房地产，而首个项目就是占地近千亩、总投资近50亿元的高新区CBD“绿地世纪城”。今年，随着西安国有土地的招挂牌政策深入执行，异地资本原本担心的“关系竞争”正在逐步弱化，紫薇、高新、高科等国有房地产企业也和其他企业一样参与土地市场的竞价，国内乃至国际知名的房地产企业开始凭借其雄厚的资本大举进入。

　　“协议出让”靠的是关系和人脉，可以说在很大程度上存在投机的成分，而“招挂牌”出让靠的是资本、拼的是企业实力。由于历史遗留问题及其他非市场因素，虽然西安目前还存在相当部分协议出让或联建出让的开发项目，但真正有规模的净地基本上已经实现了“招挂牌”。由此可见，西安房地产正在由“关系竞争”向“资本说话”转变，这为国内乃至国际的资本市场进入西安楼市打开了通道。

　　第三幕：城建提速 　“郊区化”挑战“都心论”

　　西安近年来城市建设的步伐相当快，二环贯通、绕城高速全线通车、立交桥连接干线两侧、公交线路不断延伸、大雁塔北广场、环城西苑、文景公园……这巨变中的一切都让西安人兴奋不已。伴随着城市建设的提速，西安的城市在不断扩容，西安的房地产开发在不断地向郊区延伸，更多的大盘将在城郊接合部拔地而起，更多的西安人将从城内搬往郊区。按照西安“九宫格局”的总体城市规划，西安城内主要围绕旅游、商贸等功能进行规划，要将数十万城内人搬出城。另外，由于城内的拆迁成本过高，而且限制建造高度，一般来说开发商不愿意在城内开发大规模居住社区，而对于资本雄厚的知名公司来说，开发房地产要靠量获胜，中海外选择南二环西端、上海绿地选择高新区二期、和记黄埔选择高新区二期、新鸿基选择丈八路、珠江投资选择城北城乡交界处、广厦选择城东?灞沿岸、经发地产选择张家堡广场西北侧、紫薇地产选择长安科技园等等便说明了西安房地产未来的发展走势。

　　大企业开发大项目，大项目带动大配套。随着这些知名实力派地产公司纷纷在城郊处跑马圈地，可以预见，西安未来一两年的住宅郊区化之风将盛行。

　　第四幕：区域角逐 　“单打独斗”走向“联合作战”

　　去年，西安城北的开发商联手成立了“新北城策动总联盟”，利用一个月的时间集中对北城进行重点包装和报道，让西安的市民真正了解和感受到西安城北近年来的发展变化和迷人魅力。结果反响强烈，未央区政府和经济开发区管委会满意，开发商赚钱，购房者乐意，一举多得！西安城北也因此开始引起更多业界和投资者的关注，城北的楼市因此而迎来更大发展。

　　今年初，西安城西的开发商也自发组织起来成立“西城房地产联盟”进行集中宣传，产生不错的效果。高新区由于本身引领西安楼市，伴随着李嘉诚旗下和记黄埔的到来，紫薇、绿地等企业和项目纷纷联手造势，共同打造一派欣欣向荣、令人向往的高新区二期繁华景象。曲江新区的发展后来居上，如果单从房价来看，目前似乎已经超过了高新区而且上涨势头依然迅猛，随着大雁塔北广场的开放，湖滨花园、曲江假日新嘉园、曲江6号、曲江春晓苑、丰景佳园等项目全面飘红，这些项目在宣传自身的同时也都将宣传重点放在了曲江新区的区域环境营造上，让西安购房者首选曲江然后才是他们的项目！