房地产开发的风险有多少？

     房地产是不动产，有着不可估量的升值潜力，随着国家对房改政策的出台及实施，给房地产行业消费注入了新的活力，因此房地产在中国是一个朝阳产业，具有较大的发展空间。但是房地产同时又具有开发周期长，专业性强的特点，一旦市场判断错误或者操作失误，又会“船大难调头”，所以具有高风险的一面。

  位置风险

  房地产行业有句行话：房地产的关键第一是位置、第二是位置、第三还是位置。的确，房地产又名不动产，盖起来了就不能搬走，所以，位置至关重要。但到底什么样的位置才是好位置？是不是越靠市中心的位置就越是好位置？这恐怕得打一个大大的问号。在西安市众所周知的“紫薇花园”、“唐园”等项目的销售率首屈一指，但它们的位置与西安城四周及二环周围的项目可谓差矣，这说明什么？

  当然，我们也不能得出项目位置越差越好卖的结论。其实问题的关键是市场，位置好的项目因为没有市场而销售困难，位置差的项目因为有很大的市场而销售一空。所以说，市场比位置更重要。但因为市场无形、位置有形，一般开发商在遇到位置好的项目时，往往会由于兴奋而抵不住诱惑，以致忽略了市场或者竞争风险、招致失败的结果。

  工程风险

  工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题（如土质、军用或通讯电缆等”，那么就会影响工期、工期的拖延，直接关系到向客户的承诺，赔偿不说，公司信誉也下降，然而为了赶工期，势必会引发工程质量问题。因此，在做项目之前，一定要尽可能深入的了解项目的工程状况，作好现场的勘察工作，掌握场地周围市政管线的分布情况，结合场地开挖，地基处理，冬季施工等具体内容尽量科学合理的安排工期，留有余地。再有就是开发商在选择施工单位和监理单位的时候，一定要按程序走，严格把关。

  销售风险

  房子是卖得出去好还是卖不出去好？问这个问题往往会招来耻笑。实际上，房子卖得出去不见得就是好事，关键还得看销售率是多少。根据目前一般项目的情况，销售率至少必须达到60％以上，数量较大的回笼款加上银行贷款和开发商自有资金，资金状况保持正常，入住形势也不错，这个项目才可以说是立于不败之地。像销售率停留在40％的项目最麻烦、不盖不行，换开发商也不行，已经卖出去了这么多房子，新的开发商跟原有这么多的客户很难打交道，销售前提和销售承诺很难保持一致。所以，在项目推出前，一定要把市场研究透，把策划功夫做足，争取一炮打响，使销售率迅速达到60％以上的安全地带。如果销售不力，则要尽快调整策略，不要不死不活地拖下去，否则，对任何企业来说，这都是一个难以负担的包袱。

  设计风险

  目前房地产设计环节存在的问题，第一是对设计的重视程度低，楼盘的设计水准差，第二是只考虑国家设计规范和开发商的主观好恶，而忽视市场因素对设计的要求。

  设计中经常存在的另一类毛病是房型太多，不管这个项目总共是两百套房子，还是两千套房子，都假设全市人民是我的目标客户，都推出从一房一厅到六房三厅应有尽有的户型以供选择，并洋洋自得地将它作为卖点登在广告上，其实这是非常危险的，一般来说，每一个项目都会有一、两个自己的主力房型，这样的房型会卖得很快、很多，而有的房型就会无人问津。除了规模比较大的项目，要考虑市场容量问题而推出较多的户型之外，规模较小的项目是不太适合做太多户型的，因为太多户型就会有不太好卖的房型，这种户型多了，销售比例就会比较低。

  物业管理风险

  物业管理在房地产各环节里的特点是滞后，滞后的含义有两个：一是出现得晚，要在客户入住后才出现，二是如果发现有问题，调整起来也慢，调整的效果要经过较长的时间才能显示出来。

  物业管理的另外一个陷阱来源于销售承诺，如果承诺失言，就会给后期的管理带来无穷无尽的灾难：诸如免费班车，一入住就开通24小时热水等等，所以严格控制承诺，加强销售环节和物业管理环节的配合是非常重要的。

  供给风险

  市场有两只手，一只是需求，一只是供给。对很多规模较小的项目来说，由于市场占有率不高。所以受宏观市场变化的影响其实并不大。全年商品房销售量增加或减少百分之十至二十，对一个只有两、三百套房子的项目来说，很难说会有多少明显影响，但在你旁边有一个价位跟你差不多，价格性能比你更优越的项目的出现对你的影响则可能是致命的。所以我们提出：供给比需求更值得研究。当然市场占有率比较高的公司又另当别论，市场规模对这样的公司的影响比较明显。不过无论如何，怎样提升楼盘的价格性能比，怎样在竞争日益激烈的市场中去找到自己的定位并做出自己的特色，已成为摆在发展商面前日益严竣的现实。