房价慢慢涨？楼市年年旺？

　　4.房地产需求及其发生的变化

    1998年以来中国房地产市场快速发展源于房地产需求的旺盛，是不断增加的需求拉动了旺盛的投资。今年前三个季度，房地产市场仍然保持了旺盛的需求。

    从前9个月的需求看，商品住宅销售占商品房总销售量的90.0%，办公楼占2.1%，商品营业用房占7.4%。商品住宅所占比例近几年一直比较稳定。可见，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。从住房需求看，主要分为自住性需求和投资性需求。自住性需求分为三类：第一是“主动型”需求，是指居民为改善和提高住房条件，主动买房或租房的需求；第二是“被动型”需求，是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房的需求；第三是“自动型”需求，是指农民进城务工经商“自然”而“主动”买房或租房的需求。投资需求，是指购房者将房屋作为投资品，用来出租或销售乃至“炒楼”的需求。

    从前三季度看，“主动型”需求和“自动型”需求仍然保持强有力的增长趋势。尽管银行加强了个人购房消费贷款的监管力度，但在政策的执行层面对自住性购房没有多大变化，更没有太多地妨碍广大中等收入家庭的购房积极性。相反，我们发现居民购房意识比沿海最发达地区稍慢一步的东部和中部地区的省、市，正进入购房黄金时期。比如在前9个月，湖南省的商品房销售面积和销售额分别比去年同期增长80%和91.7%，湖北分别增长53.7%和84.7%，辽宁分别增长35.7%和44%，河南增长34.8%和43.8%，山东增长29.1%和54.9%。

    “被动型”需求增长有所放慢。今年以来，各地根据中央有关加强房屋拆迁管理、规范拆迁市场、保护被拆迁人合法权益的要求，大多放慢了拆迁速度。降低拆迁速度，使“被动型”需求放缓，实现有节奏地释放，在全国各地具有普遍性，因而也成为调控房地产市场的有效途径。这可能是导致今年1～9月销售增幅比去年同期下降17.2个百分点的主要因素。

    以投资为目的购买住宅、商铺、办公楼等投资性需求，局部过热地区有所降温，总体仍较热。

    众所周知，房屋具有消费和投资双重性质，可以互相转换。当前我国金融和投资环境是，股市不景气，银行利率低，特别在CPI连续数月超过5%的情况下，出现银行存款“负利率”，居民投资渠道稀缺，房地产投资便成为居民尤其是先富一族的优选选择投资的渠道。除投资商品住宅外，商铺投资成为各地市场的热点，这类投资在市场利益驱动和一些开发企业的运作下，一直是最近几年的热点，今年前9个月，同样如此。

    投资性需求有所降温的是一些已采取限制炒楼的热点城市，如上海、杭州、南京等长三角地区的城市，前两三年这些城市投资者比重较大，炒楼者较多，房价涨幅大。这些城市政府采取限制期房转让、收紧第二套购房贷款等经济、行政的手段后，使一部分投资者被迫退出期房炒作市场。据今年10月杭州市的一项调查，以投资收益为目的的购房者，只占购房总数的10.4%。

    5.房地产供应及其发生的变化

    当前，决定房地产供应量和供应速度主要是两大因素：一是土地供应状况，二是资金供应状况。

    今年1～9月，房地产开发资金来源同比增长31.4%，虽比去年同期增幅回落近15个百分点，但仍保持较高增幅。开发资金来源中由于各商业银行对房贷资金收紧，银行贷款只与去年同期持平，其增幅下降了58.3个百分点。

    由于房贷收紧，资金来源发生变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，比例下降，必然要另辟融资渠道，必然会加大融资成本和融资风险，所增加的融资费用和风险成本，最终也会反映和体现到房价上。可以认为，金融政策和融资渠道的变化是造成近期供应增速减慢和房价上升的一个重要原因。

    今年1～9月，全国土地供应量和土地开发量增幅比以往尤其是去年同期有非常明显的缩减，购置土地面积虽比同期增长3.8%，但同比增幅下降了41.3个百分点；完成开发土地面积同比虽有8.1%的增长，但同比增幅也下降了39.1个百分点。土地供应量和土地开发量增幅较多的下降，对今年房地产市场的现实供应可能还影响不大，但是它给了市场两个信号：一是根据从买地到房屋建成销售的周期，将严重影响明、后年的商品房供应量；如果存量土地盘活方面成效不明显，在需求继续趋旺的形势下，将会出现更大程度上的供不应求；二是这种预期使人们感觉到，土地供应和信贷双收紧的政策的继续，意味着未来房价的快速上扬，于是大家会趁早购房，从而使需求提前，加大了对今年的供应的压力。

    除上述两方面原因外，房屋拆迁难度加大、速度放慢，在放慢需求的同时，也影响了房地产项目的开发速度，拖延了不少项目的房屋竣工和销售的时间，从而减少了前9个月的商品房供应量。这种情况在许多城市都存在，而且在短期内还难以改变。

    6.房价与地价，谁决定谁

    据统计局数据：今年1～9月35个大中城市，房价比去年同期上涨9.9%，土地交易价格上涨11.6%，其中居民住宅用地交易价格上涨13.6%。

    房价快速上升之后，现在在业界出现了房价决定地价，还是地价决定房价的争论。我们认为，这两者是互为促进和作用的。在现实市场中，常常是由房价决定地价。比如开发商在购地的时候，总是以现在的市场房价和预测的未来房价，去评估土地购置价格。反过来，地价的反作用也十分明显，因购地价格提高，导致开发成本提高，房屋售价也会相应上涨。开发商在参照同地段同类建筑的房价确定其售房价格的同时，也会以现时同一地段发生的地价，来计算和确定其售房价格。

    那么，房价又是由什么来决定的呢？在一个较为开放的竞争的市场中，主要是由供求关系来决定。在供应大于需求的情形下，很大程度上由成本＋必要的利润决定售价，其中成本(包括地价)是一个决定性的因素，开发商不能亏本。而在供不应求的情况下，成本决定售价的分量会减弱，供不应求越强，成本的决定因素越弱，而产生价格泡沫的因素会越重。

    7.未来房价能否基本平稳，关键要看房地产开发用地的供应

    在住房消费越来越成为居民消费支出的大头的今天，消费价格指数CPI刚超过5%，而房价上升已超过10%。不能不为全社会高度关注。

    从房地产市场持续健康发展看，宏观调控应当实现两个方面的目标，一是投资和供应的增长幅度要适度下降，为改变固定资产投资过热做出努力，二是房价要继续保持平稳。

    如上所述，银行房贷供应收紧和在负利率情况下，个贷继续趋旺以及买卖双方预期等因素，导致的市场供不应求，是今年前三季度房价快速上升的主要因素。而在未来几年中，市场面对的仍将是旺盛的需求，极有可能因为土地供应量偏紧导致商品房供应不足，而导致房价还会进一步上升。

    今年1～9月土地供应量增幅和土地开发量增幅明显下降，与国家加强对开发区和土地市场的清理整顿，特别是从4月底开始在半年内停止农用地转用建设用地的审批有直接关系，也与贷款收紧有关。最近，国务院决定对农转非用地审批解冻，但又发布了关于严格控制新增建设用地审批的通知。这意味着，国家将在治理整顿的基础上进一步强化耕地保护政策和规范建设用地市场，这是无可非议的。但是，也极可能会出现今后的房地产开发用地增量供应不宽松的局面。

    一个房价相对平稳的市场，要求商品房供应大于需求或略大于需求，要求开发用地相对宽松，而严格的耕地保护政策，不可能放开建设用地供应。这是一对矛盾。解决好这对矛盾，处理好土地供应与房价之间的关系，这将是对政府经济管理水平和党的执政能力的考验，在很大程度上是考验各地(城市)政府的管理水平。因为，当今中国的房地产市场是一个政府主导性很强、地区差异性很大的市场，决定商品房供应总量的土地供应和资金供应基本上掌握在政府手中，其中房地产开发用地的供应量和供应节奏，主要掌握在地方政府手中。再加上决定商品房需求中很大的一部分――由拆迁带来的被动需求的量，也由政府控制着。     

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