房价慢慢涨？楼市年年旺？

    8.房地产市场总体上没有多少泡沫

    随着当前房价较快上升，最近社会上又出现了关于房地产泡沫的议论，有人说“全球正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的”，还说“中国房地产市场的泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。

    何谓泡沫？从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值。

    我们认为，虽然今年1～9月，全国商品房售价同比涨幅13%，商品住宅同比涨幅接近11%，但到目前为止，全国房地产市场总体没有多少泡沫。其依据是：

    1)从世界范围看，股市、楼市交易是容易产生泡沫的经济领域，由于供求关系的不断变化，在房地产市场上出现一些泡沫，是不足为奇的，进入市场经济的中国楼市也不例外。从今年前三季度商品房价出现13%的涨幅，可能在一些地方开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头，根本谈不上充满了泡沫和破裂、崩盘。我们应当从较长一段时间去观察房价，在过去的五六年间，全国房价平均只有4%多一点的涨幅，而且这种涨幅是在建筑原材料涨价、土地价格较快上升、商品房品质有较大提升(加大建造成本)的情况下产生的，全国的房价完全是平稳、正常的上扬。不存在资产价格虚涨的问题。而且房价涨幅只有人均可支配收入增长速度(9.3%)的一半，由此可见，在今年之前，全国楼市基本上不存在泡沫。

    2)根据中国房地产TOP10研究组提供的资料，1995～2003年，中国商品住宅平均价格增长37%，远低于美国增长51%、澳大利亚增长83%、英国增长125%的水平，也低于香港地区和新加坡在金融危机前5年(1993～1997年)的增长水平。由此可见：从国际范围看，这几年中国房价比欧美国家平稳，如果真有泡沫，我们也是最小的；从自身发展看，由于前五六年中国人均可支配收入增速是房价涨幅的2倍，平均房价收入比，不仅没有上升，反而下降，也就是居民的购房能力不仅没有下降，反而上升。从房价和购买力两个角度看，中国房地产市场的“泡沫”也是“干瘪”的。事实上，中国房地产市场中以“自动型”需求为主体而产生的持续旺盛的购买力，也足以说明这一点。

    3)房地产市场的地区差异性大，前两三年，在一些地方，如杭州、上海等城市，出现年均房价上涨二成或二成以上导致三年房价翻了一番的情形。据中房指数显示，上海商品住宅价格2000～2003年平均复合增长率为17.7%，超过同期GDP复合增长率(10.9%)和人均可支配收入增长率(8%)，使房价收入比快速提高。我们认为，这些城市的确已发生房地产泡沫――房屋价格虚涨。但泡沫有小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫之分。根据我们对这些城市的房价涨幅和购房能力等因素观察，沪杭等市的房地产泡沫大约处于中小泡沫的程度，没有达到破裂、崩盘的程度。观察世界各地房地产市场，有了泡沫后，并不是只有“越来越大”，直到破裂、崩盘一条道可走，还有随着居民收入逐步提高和房价逐步趋稳或稍有回落，使泡沫慢慢消融的另一种途径。沪、杭等城市正在努力通过后一种途径去消除泡沫的压力，并取得了初步成效。还必须指出的是，沪、杭等城市的房地产市场态势，并不代表全国而只是局部现象。实际上连续几年房价快速增长，只发生在长三角的一些大中城市和青岛等少数城市。与此相反的是，前几年广州等城市房价不但没有快速上升，反而连续出现稳中有降，北京等许多城市的房价一直表现得相当平稳，这些城市均无泡沫可言。

    9.关注升息对楼市的影响

    从世界经济看，调整银行存贷利率是利用经济杠杆调控经济冷热、“烫平”经济波动的有效手段。这几年中国房地产市场之所以需求热、投资也热，以至于造成房价上升，与中国贷款利率过低，并出现负利率有关。项目开发者在借贷成本低的情况下，必然激发投资开发积极性，投资购房者自然会利用低利率来实现赢利。因此，当宏观经济趋热特别是出现投资过热时，需要及时通过升息来调控市场。最近央行宣布升息0.27个百分点，同时宣布取消贷款利率的上限，既标志着中国开始进入升息的通道，又意味着中国银行业将逐步步入利率市场化的时代。据市场的初步反映，上述政策措施将起到既能减压房地产投资增长，又可抑制房地产需求特别是投资性需求的作用。因为升息及其由升息产生的预期意味着开发商的投资财务费用和未来风险不断加大，会影响开发投资者的心理，从而会相应减少贷款和投资。升息也意味着贷款买房要支付越来越多的利息，特别会对投资性购房者的成本和投资心理产生较大影响。有人计算过，购房者用6成贷款买房，加息0.27个百分点，其投资回报率将下降0.4个百分点，每加息1%，回报率将下降1.5%。据了解，在沪、杭等城市的投资性购房者开始出现观望态度。

    可以认为，升息和进入升息通道后的预期，以及贷款利率市场化的进程，将会对中国未来房地产市场发展产生深刻影响，将会同时对供和需两个方面发挥抑制的作用，有利于宏观调控下的房地产市场的健康发展。当然，实际的效果和发生的变化还有待观察和关注。

    10.促进房地产市场平稳较快发展的几点建议

    中国宏观经济要求，房地产业从过去几年快速乃至高速发展(投资增速25%以上)的轨道，转入今后平稳较快发展的轨道。

    一个持续健康发展的房地产市场，要在投资增速下降的情况下，仍然保持供略大于求，仍然保持价格基本平稳。

    明年，后年，以后数年的中国总体房地产市场和各城市房地产市场，能否都实现上述市场态势，是对中国各级政府和主管部门的考验。由于房地产市场是一个“区域性市场”，供求变化各异，房价的升降不同，因此，调控房价的重任很大程度上落在各城市政府和主管部门的身上。

    我们建议，各地在调控房价时，可采取以下措施：

    1)高度关注房地产市场供求变化，特别要经常注意房价的变化。包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。及时、全面地向社会发布准确信息，引导各个方面，实现供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理。

    2)重视利率杠杆的调控作用。通过贷款利率逐步放开等灵活、有效的金融手段调控供求关系。

    3各地要想方设法加快盘活和开发存量土地，二手房市场也要进一步加快发展，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。

    4)继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度，同时，也需要不断提高拆迁管理水平，加快开发进展速度。

    5)在房地产投资性需求，特别是炒楼比例大，造成房价攀升过快、房价过高的城市，要高度警惕和防止泡沫的进一步加大，要通过经济的、法律的、行政的多种手段限制炒楼，抑制投资性需求，调整供求关系。

    6)在上海、北京等城市，境外热钱涌入房地产市场，投资房地产比例较高，要关注汇率可能发生变化――即因人民币升值，可能会促使一部分购房者抛售房屋――使现时的房屋需求变为房屋供给，导致供求关系出现激烈变化。对此要作好预案准备。

    11.房地产市场调控目标：房价慢慢涨，楼市年年旺

    在加快城市化，全面建设小康社会的进程中的中国房地产市场，比较理想的状况应当是“房价慢慢涨”。那是因为，土地资源的稀缺引起的地价上升，商品房品质的不断提高引起的成本加大，特别是房地产需求的持续旺盛，都有可能使“房价慢慢涨”，除非整个宏观经济出了问题或者有突发事件(比如战争)的发生。持续的房价快速上涨会带来房地产市场泡沫破裂甚至崩盘的危险，会带来许多经济和社会问题，应当尽可能避免。

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