2004楼市VS记者眼中的四部大片

　　21楼市大片之《天下无贼》 世纪最贵的是“土地”

    《天下无贼》里贼首眼中最宝贵的是“人才”，但历经了2004年的地产商的答案肯定是“土地”。开发商是干什么的？盖房子，没地怎么行！

    对地产商来说，2004年是个不同以往的年景。两年前的4月，国土资源部下发11号令，要求所有经营性土地必须在7月份开始公开交易。一纸号令终因各种形式的“口子”而收效甚微；今年4月，国土资源部再次为遍布暗箱操作的土地协议出让设置大限――2004年8月31日。然而配合此次规范的不再是“口子”，而是地方政府系列的收紧政策。于是，大限来临前的地产界格外忙碌：有些人忙着出货，恐怕“粮票过期”；更多的人开始担心自己的储备，地要没了，要断顿了。

    地还在，规矩要变了。国土资源部明确土地垂直管理体系，以北京为例，新组建的北京市国土资源局7月1日正式挂牌成立；“8.３1”之后，招拍挂成为经营性土地交易的必选方式……整体形势是，上至中央下到地方，在酝酿许久之后，政府的决心已定――从土地到金融，从组织到管理，要营造出一个没有暗箱、公开的透明的市场，所谓“楼市无贼”。

    宏观调控的声音回荡了一年，可是“舞照跳、马照跑”，2004年神经绷紧的地产商的日子过得还是相当滋润。“有组织，无纪律”，政策的滞后效应也许真正影响到的还是来年地产。2004年不过是先打个招呼，不按规矩办事，将会是――“后果很严重”！

    对地产商来说，最严重的后果是什么？尽管政府通过各种渠道摆事实讲道理，比如，北京“过关”土地已经够开发5年的了。但地产商嚷得最响的还是地不够用，并且对规则制定者也提出了自己的质疑――政府是否有能力保证市场所需的土地供应量？政府的土地供应计划何时出台？

    谁会从“无贼楼市”中获益最大？上规模的开发商都说自己是规范的收益者，他们的生存空间将得以净化。“队伍好带了”之后，利益链条是否可以向楼市的终端――买房人那里倾斜呢？希望这里能有一个符合节日气氛的大团圆结局。（首席记者 张晓莉）

楼市大片之《哈利.波特与魔法石》  金融“魔法石”失灵

    这是一种具有惊人功能的神奇物质。魔法石能把任何金属变成纯金，还能制造出长生不老药，使喝了这种药的人永远不死。

    ――充满神秘色彩的《哈利.波特与魔法石》中这样描述魔法石。

    2004年，开发商、投资人依赖的信贷、房贷却失灵了。

    不可否认，以前房地产开发大多数靠银行贷款，以很少的资金就能启动一个项目的运作，获得巨额利润。

    然而，这块“魔法石”――宽松的金融政策被一系列防范金融风险的严厉的新政策所替代：从2004年4月25日起，中国人民银行将存款准备金率从7%提高到7.5%，房地产作为资金密集型产业，获取项目开发所需的大规模资金受到限制，必然会降低房地产开发投入的速度；紧接着，4月27日又发出通知，适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。越来越紧缩的银根，令开发“门槛”大大提高，加速了房地产公司优胜劣汰的过程。

    从前游刃有余的投资人也失去了“魔法石”。2004年9月2日，银行业监督管理委员会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中规定个贷收入比不得超过50%，而且，要求商业银行统一将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案，“个人住房贷款申请表”包括对申请人进行风险审核的多方信息，依据申请表较为全面的信息即可以对申请人的总体情况有所把握。“风险评估书”已基本涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意愿、担保情况、财务状况、基本情况及其他情况。

    个人炒房由于有了银行贷款这块“魔法石”，使得炒房一族逐渐壮大，上海曾有一例：一人从银行贷出19笔房贷用于炒房，总金额是1900万元。该金融政策对“借款人”进行了严格的规定和限制，这意味着金融“魔法石”从此消失匿迹。

    “加息”政策也对投资型买家的“炒房”行为产生一定影响。2004年我国9年以来首次提高利率，业内普遍认为今后将进入一个持续加息的阶段，意味着房地产“魔法石”时代彻底终结。（晨报记者 叶晴）

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