2004年回顾：中国房地产行业之10大诱惑（下）

　　外地人购房比例持续走高据泛城(中国)综合住宅服务部发布的今年一季度市场报告显示，2003年下半年，购买北京新房的资金有近三成是来自港澳台、外籍及外省市个人买家，较2003年上半年增加了逾8个百分点。

　　随着奥运经济的启动，以及CEPA的落实生效，新的境外及外省市资金在北京的投资于2004年又出现大幅增长，根据预售商品房销售金额分析，港澳台及外籍个人买家比重已达总额的4.8％，外地个人买家比重也达29％。反之，北京本地个人买家的比重则从2003年同期的72.57％跌至53.98％，这一比重减少，主要原因是受外地及境外个人投资的比例增长所致。

　　点评：在2004年房地产开发成本增加致使房价上涨后，正是由于这些山西、温州及港澳购房团的捧场，才使楼盘销售继续保持旺销态势。

　　业内预测，2005年外地投资客的比例还将增加，这也意味着购房需求不会减弱，开发商面临的投资压力将有所减轻。

　　7 ▲关键词・合作诱惑

　　海外资金入市拓展开发融资渠道在政府宏观调控政策下，京城房地产开发企业土地、资金的获取渠道有所变窄，尤其是8・31后，开发商的压力剧增，中小地产公司更是面临洗牌危机。

　　然而这一背景却为欲进入京城房地产市场的海外资金带来了良机。

　　最近一段时间，一些海外资金四处出击，在京城房地产市场上寻找投资合作途径，包括新加坡政府投资公司、美国国际集团(AIG)、高盛、瑞士银行、德意志银行、澳大利亚麦格理银行、雷曼兄弟等一些海外政府产业基金、房地产基金、投资银行基金及房地产开发企业，一些海外商会也频频与京城房地产市场接触，其中不乏已开始进入合作论证阶段的公司。

　　点评：海外资金大举进入中国市场对于开发商来说，拓展了其融资渠道。

　　目前，北京已有不少开发商接触到了海外资金，加大了双方合作的可能性。

　　事实上，京城房地产市场一直有海外开发资金直接参与项目操作，而今年的宏观调控政策则把更多的资金引入了房地产市场，这给一些“有地无钱”的中小企业提供了发展机遇。

　　8 ▲关键词・土地诱惑

　　城中村拆迁腾出城区开发土地9月底在北京市第61次市长办公会议上传出消息，北京将花三年时间对建成市区内的231个城中村展开集中整治，首先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个城中村，其余的60个城中村将在2008年以后继续完成。

　　而目前记者了解到，有关部门已初步统计出231个城中村的总占地面积在1092万平方米。而且对这些城中村所占土地的具体数据还在进一步核实中。

　　市国土局征地处处长赵建华在接受记者采访时表示，在没有新的具体政策出台之前，一般来说这些土地都要拿到土地市场进行招拍挂公开交易。

　　点评：有相当一部分城中村都地处黄金地段，由于目前黄金地段的土地开发资源已经很缺乏了，所以城中村拆迁所腾出来的开发土地将会成为未来城区开发的主力地块，而且在未来的三年内还将均匀放量。

　　虽然这些土地的价格因为物以稀为贵不会很低，但是对于具有城区项目开发经验的企业来说有了不至于“断顿”的保证。

　　9 ▲关键词・融资诱惑

　　融资新渠道缓解开发商资金压力按照“121号文件”精神，开发商自有资金必须达到30％，为了达到这一要求，许多开发商必须通过增资扩股的方式来吸引资金，但这一方式的代价则是开发商需让出一部分利润。一些资金实力较差却能拿到好地的开发商，不愿意和别人分享利润，而信托计划募集的资金进行股权融资只要在阶段时间内取得一个合理回报，就可以独享最终利润，这既满足了充实开发商股本金的要求，也没有使开发商丧失对项目的实际控制权。

　　点评：金融政策调整一度使开发商在融资渠道上陷入困境，但信托的兴起却满足了开发商对资金的需求。

　　2004年信托产品已成为房地产项目融资新宠。虽然信托融资有一定的风险性，但对于开发商来说却可以缓解融资之困。同时，银监会也为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，于今年10月18日起草了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，向社会征求意见。

　　10 ▲关键词・别墅诱惑

　　别墅用地停批促热别墅销售据伟业顾问今年上半年统计数据显示，2004年北京新推出别墅项目16个，与去年同期相比，2004年上半年新增别墅绝对数量上升了6.7%，而整体开发规模则下降了40.3%，这是国土资源部去年下发了《停止别墅用地审批的紧急通知》后，开发商对别墅新盘的投资开始变得谨慎，导致北京别墅新盘开发规模“缩水”。

　　而与此同时，今年9月24日，中房别墅指数系统发布的最新数据显示，7至8月北京别墅市场的销售套数、面积、金额及均价这4项需求指标均比5至6月有所上升，涨幅约为10%.消费群体正在由过去的以境外人士为主向以境内人士为主转移。

　　点评：在别墅市场减少的同时，别墅市场的需求量却增加了，这表明目标购买人群的范围扩大了，这也使得别墅产品重新走俏楼市，由此带来的结果是别墅总体需求增长，项目平均销售率有所提高，因此别墅仍成为本年度开发商逐利的热点产品。