房地产六项新政策2005年元月起开始实施（下）

4、业主获得保障　法院不得查封已付全款抵押房　前提是业主能证明购买房屋时对抵押并不知情
　　
　　明年1月1日起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋已被抵押的事实完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押权人(通常为银行)向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣押、冻结该套房产。
　　
　　此外，依据《规定》第七条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。
　　
　　点评：开发商将抵押的房产卖出本身是一种违法行为，但目前这一现象仍然存在，并且给消费者带来很大的困扰，甚至会面临钱房两失的局面，但该法规出台后将有效地保护消费者。北京市律师协会建筑与房地产专业委员会委员陈旭律师表示，在该《规定》公布之前，如果购房人购买了被抵押房屋，只能退房以及要求开发商双倍返还购房款，但实际上，很多业主并不想退房，该《规定》的出台对这部分想继续拥有房产的业主无疑是个好消息。“从某种程度来说，该规定为业主购房再上了一道‘保险’”，陈旭表示。
　　
　　北京仁和律师事务所孟宪生认为，这条司法解释的出台主要是体现了一种人文关怀，这是高院针对相关法律在运用过程中出现的问题做出的司法解释，对于购房者来说，可以更好地保护自己的权益。但对于该《规定》的第七条，孟宪生律师认为还可以增加一些补充意见，如果业主仅有一个经济适用房应适用该条款，但业主抵押的房产如果是别墅，完全可以拍卖、变卖，再买一处经济适用房，而余额可以用来抵债。
　　
　　
　　5、拍卖潜规则受控　京城土地拍卖法规更加具体　有望进一步拓宽京城房地产行业的销售渠道
　　
　　根据《拍卖法》和有关外商投资的法律、法规，商务部起草了《拍卖管理办法》(以下简称《管理办法》)，目前《管理办法》已经商务部2004年24号部长令公告，将于2005年1月1日正式实施。
　　
　　拍卖作为特殊的商品交易方式，自1986年在我国恢复以来发展迅速。但随着拍卖领域的不断拓展，拍卖行业也出现了许多新情况和新问题。为了有效解决这些新情况、新问题，规范拍卖业经营秩序，商务部经多方听取意见，制订了《管理办法》。
　　
　　《管理办法》共7章62条，除总则和附则外，分别对拍卖企业的设立、变更和终止，外商投资拍卖企业，拍卖从业人员及拍卖活动，监督管理，法律责任等作了明确规定。商务部市场建设司有关负责人表示，在《管理办法》出台之前，很多拍卖企业采取了“零佣金”竞标甚至给委托人回扣等手段，恶意竞争，导致拍卖前期宣传、评估等准备工作不到位，影响了拍卖的效果，甚至导致了国有资产的流失。为此，《管理办法》规定了“禁止恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金，甚至不收取佣金或给予委托人回扣等手段竞争拍卖标的”及相应的处罚措施。业内人士认为，这将有效地遏制目前京城土地拍卖市场存在的一些潜规则。
　　
　　点评：中华国际拍卖联合集团董事局主席、广东省古今拍卖有限公司董事长陈少湘认为，以招拍挂的方式出让土地相对于以前协议出让和划拨出让来说，是一个进步，但由于目前全国没有统一的招拍挂的示范文本，有些做法很不规范，《管理办法》出台后将会改变这一局面。陈少湘表示，相对于上海、广州等城市的房地产拍卖市场来说，京城房地产行业的拍卖市场非常狭小，尤其是房地产拍卖的市场氛围还没有完全形成，《管理办法》出台后，可以进一步促进京城房地产拍卖行业的发展，尤其是可以拓宽房地产行业的销售渠道，可以预测2005年京城房地产行业将掀起拍卖的风潮。
　　
　　
　　6、按揭证券化　建行首家推出房贷证券化产品
　　
　　住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式，来自银监会的消息称，建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。
　　
　　据介绍，建行采用的方案是表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，在公开的债券市场上进行招标，基本上是发行基于其中长期信贷资产的信托计划或者债券，为的是将中长期资产变现、提高流动性、减少信贷风险。而银监会和中国人民银行联合起草的《商业银行资产证券化管理办法》也即将上报国务院，涉及发行主体、风险管理、定价、信用评级、担保等方面，同时涉及会计、税收、信息披露等技术问题，并有望明年年初出台。
　　
　　点评：虽然该规定是在一季度开始执行，但是我们还是把它放在了1月的行列，因为这个规定让好多人等了好多年。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。
　　
　　从宏观来看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险。微观来看，开展住房按揭等贷款证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。