2005展望：楼市贼多 你的腰包想捂都捂不住

 　　俗话说，不怕贼偷，就怕贼惦记。像《天下无贼》里的傻根那样，掉进贼窝里还能毫发无损，只能在电影里出现。现实生活中的购房者可千万别像傻根那样单纯，揣着血汗钱在“贼”多的楼市里转悠，一定要擦亮双眼，看紧钱包。
　　价格上涨 减速滑行

　　2004年北京房价，甚至整个全国房价都一直处在一个持续上涨的阶段，房价的上涨已经连同油价成为当今社会百姓最关心的两大城市价格之一。2005年的房价则会在8.３1的作用下开始逐步放缓上涨的步伐。据了解，在8.３1之前已经上报申请“历史遗留问题”的项目就有800多个，另外大约有10000公顷的土地在“8.３1”之后会以挂牌的形式出现在市场上，加之8.３1的288个项目的总建筑面积为4313.37万平方米的规模也将会在未来一到两年内陆续上市。协成行由此认为，庞大的市场供给势必会对房价的涨幅起到一定的抑制作用，促使房价涨幅放缓。

　　从加息的角度来看，中原市场研究部指出，随着北京市的城市建设和经济的发展，房地产保值和增值基本不会改变，2004年加息的效果并不明显，2005年仍有加息的可能，所以2005年房价的增长幅度并不会很大。

　　除了普通住宅，商业营业用房的价格也会有持续上涨趋势，价格增长幅度平缓。而写字楼市场价格则停止连续下滑趋势，逐步趋于稳定。尽管有个别开发商迫于资金压力会采取打折等优惠促销策略，还有个别地区随着整体产品品质的提高会出现价格稍有上涨的现象，但都是个别现象，不会影响写字楼整体价格稳定趋势。中原市场研究部认为2005年惟一可能下降的，是高档公寓的价格。

　　区域争锋 城南叫板东部

　　谈到热点，东部区域不得不说，而在2005年的东部区域里东四环地带则是重中之重。因为东四环依靠其自然资源、交通资源、商务资源、地理资源种种利好于一身，已经成为东区市场以CBD为核心的重要战场。据了解，由于政府调控的原因，东四环尤其是百子湾南北区域所批项目必须连带大量非配套公建开发。由此可以预计，在2005年东四环沿线将上演住宅、写字楼、商业的全面战事，将形成一条及住宅、办公、购物、娱乐为一体的CBD多功能服务带。像世纪华侨城的80万平方米规模旅游地产；沿海集团80万平方米的大型综合性项目，其中包含12万平方米商业面积；另外还有大成集团的23万平方米综合项目，其中包含7万平方米写字楼；国锐地产的30万平方米住宅项目等等，都聚集在东四环一带。

　　随着今年一系列土地金融政策的陆续出台，京城众多开发商普遍感到土地开发愈来愈“吃紧”，而南部区域作为北京最后一块璞玉，在未来市场中将备受开发商和购房者的瞩目。预计2005年，受地铁4号线、5号线、10号线轨道交通的影响，南城马家堡、宋家庄、刘家窑等板块将成为新盘扎堆地。受“第五商圈”概念的影响，大红门一带的商业地产将会大幅涌现，同时南中轴路的改造也势必会带来更多的高品质的“南城豪宅”。另外，从目前南部区域的项目可以发现，有效购买群体正在发生逆变。开始由城南向全北京辐射，西城、海淀中关村、CBD商圈成为第二主战场。

　　产品开放 贼胆支撑贼心

　　产品的不断变革是导致2004年房价上涨的一个重要因素，然而产品的变化则更多的是体现在规划设计理念的变化，而且这一趋势在2005年市场中还将继续延续。市场竞争引发产品的不断变化，现今很多住宅项目为了更好地占领市场，创造产品的差异，频繁邀请国际知名设计公司参与，带来很多新的设计思路，一改产品的传统做法。

　　在当前中小型别墅已成为市场需求主流的情况下，这些非传统区域利用各自在交通、环境等方面的优势，主推性价比高、市场风险小的经济型别墅，从而吸引了更多的买家。而一些传统的高档别墅区，如顺义、亚北地区别墅产品如今也开始呈现“经济”化，独栋的瘦身，小独栋的盛行已经将别墅推进了一个“大众”消费的时代。随着观唐、易郡等项目的推出，以新中式别墅的出现为端倪，“欧陆风”一统江湖的现象将受到“本土风”的冲击，预计今后住宅产品尤其低密度产品开发将呈现多元化趋势。对本土化风格的追求会成为主流趋势之一。

　　对于商业地产来讲，开发只是手段，而经营才是最终目的。住宅依靠营销实现利润，商业则是依靠经营创造价值。2005年的北京商业地产市场在巨大的市场需求及发展空间的触动下，并不会因为部分项目的失败而出现过于冷却的市场现象，同时在政府规划调控下，商业地产的供应量可能还会有所上升，如今年可能上市的物华地产的南中轴路商业项目、金麒麟的雅宝路改造项目、西三旗的大型商业中心项目等等。但是人们会更加冷静思考商业地产经营与管理的重要性和出路，继续对经营模式进行探索。同时由此也会引发商业投资人更加理性的投资行为。

　　市场走向 再现大盘时代

　　从企业规模上看，8.３1可以说是对北京房地产市场的又一次革命。因为房地产的市场竞争其实就两个，一个是资金，一个是企业的管理水平。大限之后房地产的运作需要大量现有资金或拥有丰富的融资渠道，这对企业来讲都是一个不小的考验。房地产是资金密集型产业，不可能几家房地产就能垄断北京市场。大限之后，受到资金和资源的双重压力，企业会出现联手经营的局面，中小联合抵抗压力与风险；强强联手通过品牌与实力占领市场，以强并小扩大规模，甚至是强者独行的局面。

　　从项目规模上看，大盘在经历了2003年的爆发，2004年的冷静之后，2005年将进入高品质、高竞争力的大盘频繁上市时期。如东区90万平方米的国美家园、80万平方米的世纪华侨城、80万平方米的沿海集团项目、147万平方米的定福家园，同时还有310万平方米大盘之最的万象新天的后续开发，北区的百望新城等等。大盘时代将会在2005年再次左右北京市场，在这种局势之下，项目竞争将有可能从产品竞争、营销竞争、价格竞争上升到规模竞争。

　　相关链接

　　根据新修编的《北京城市总体规划2004-2020》，到2020年，北京总人口控制在1800万左右，而中心城区则控制在850万人以内。新北京规划提出了“两轴―两带―多中心”的城市空间布局。新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。（蔡雪婧/文）