2005年房地产开发仍将与宏观调控同行

　　■调控引起房地产行业的阵痛

　　自央行颁布121号《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的文件以来，还陆续出台了一系列相关的调控措施，各商业银行也相继出台了一些贯彻中央121号文件的实施办法，形成目前对开发项目贷款的基本条件即：必须证件齐全、开发企业所有者权益必须达到开发项目总投资的35％，并且企业资产负债率不得超过65％。就这一点而言，对一些开发商就是很致命的打击。

　　在当前的形势下，要求开发企业具有强大的资金实力支持到销售回款，这将对靠关系拿到土地但无力进行开发的企业造成致命的打击，最终退出开发市场。原本具有相当实力的开发商，在大批小型开发商消失后，将获得更充分的发展空间，进一步提高对市场的影响力。同时，对于资本雄厚的行外企业和外资企业，将获得一个进入房地产市场的良机，由此形成一批房地产新贵。

　　■宏观调控规范行业的必要性

　　尽管种种宏观政策如同一个个“紧箍咒”对房地产形成了各种限制，但从整个行业的全局角度分析，不能否认宏观调控的必要性。

　　宏观调控的结果是政府对经济活动的进一步规范。只要我们走的是市场经济，它肯定会逐步地规范。在这点上，必须要清楚认识。松是暂时的，规范则是必然的。

　　这些宏观调控政策的出台，总体上比以前的调控更强调依法管理。比如重申严格执行《土地法》，出台《关于投资体制改革的决定》等等，建设项目从行政审批制转为核准制。这一转变，狭义看是制度的变化，广义看则体现了政府职能的转变。政府管理经济，有时候可以依靠行政手段去促进，但越来越会向通过经济手段、法律手段来解决的方向转化，这也就要求我们企业适应这种转变。

　　■宏观调控还将与房地产开发并行

　　从国家大力对房地产行业进行宏观调控开始，已经一年多了。“宏观调控何时了？”这是所有企业目前最关心的问题，也是摆在政府面前最大的难题。

　　从上一轮宏观调控的阶段情况分析，下一步宏观调控的重点应该是，针对此次导致经济过热的体制缺陷进行市场化的体制改革。这一方面是为了巩固现有宏观调控的成果，为行政型调控措施的退出提供体制基础；另一方面也为下一步的经济增长奠定新的体制基础。现在的问题是，中央政府担忧，在地方政府还掌握着主导性经济资源，如土地资源，而且又还热心去介入经济发展的时候，放松综合调控力度，让市场机制去发挥作用，会导致投资出现反弹，不仅会因此使得前期的努力变为无效，而且会使经济的发展方向偏离市场经济轨道。

　　■调控对企业是挑战更是机遇

　　宏观调控一方面提高了房地产业的准入门槛，无论是资本金的提高，还是土地供应制度的严格，都将使房地产开发的门槛提高。这将使房地产企业重新洗牌，防止不合资质的开发商过度开发或盲目开发，造成房地产市场过热，影响经济环境。另一方面，严控土地并不意味着土地供应的大量减少。政府的目的不是让开发建设用地“断顿”，也不是让开发商“断顿”，这一点应该是所有开发商深信不疑的。

　　房地产业是国民经济的一大支柱产业，所以一定要规范，并防止它的负面风险。从这些方面讲，宏观调控确实是房地产企业发展的新机遇。因此，2005年房地

　　产开发仍将会与宏观调控同行。