加强宏观调控　促进房地产发展

　　一个持续健康发展的房地产市场，要在投资增速下降的情况下，仍然保持供略大于求，仍然保持价格基本平稳。

　　今年，明年，以后数年的中国总体房地产市场和各城市房地产市场，能否都实现上述市场态势，是对各级政府和主管部门的考验。特此建议在调控房价时，可采取以下措施：

　　1)高度关注房地产市场供求变化，特别要经常注意房价的变化。包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。及时、全面地向社会发布准确信息，引导各个方面，实现供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理。

　　2)重视利率杠杆的调控作用。通过贷款利率逐步放开等灵活、有效的金融手段调控供求关系。

　　3)商品房特别是普通商品住宅开发用地应予以保证，尽量做到提前、充足。开发用地的供应既要有时间的提前，又要有供应量的充足。从长远发展看，商品房开发用地总是要不断供应和增量的，根据城市化和人居水平的提高，每个时期都有总量要求，与其“饥饿性”供应不如“提前性”和“饱和性”供地。“饱和性”供地，可以减轻地价上升的压力。而“饥饿性”供地易引发地价上升。特别强调的是，不必担心房地产开发用地的浪费，这是因为，首先开发商为了得到高的回报，一般只会通过提高容积率来节约用地；其次，即使在短期内有些楼盘会有积压现象，但由于中国房地产从长远看总量远远不足，消化不成问题；最后，买方市场需要一部分剩余产品，只有供大于求，才能形成竞争，而只有较充分的竞争，才能产出更好的产品和提高开发效益。

　　4)各地要想方设法加快盘活和开发存量土地。与此同时，二手房市场也要进一步加快发展，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。

　　5)继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度。同时，也需要不断提高拆迁管理水平，加快开发进展速度。

　　6)要高度警惕和防止房地产泡沫。在房地产投资性需求，特别是炒楼比例大，造成房价攀升过快、房价过高的城市，要高度警惕和防止泡沫的进一步加大，要通过经济的、法律的、行政的多种手段限制炒楼，抑制投资性需求，调整供求关系。

　　7)既要防止“泡沫性过热”，又要防止“盲目性过热”。上面我们主要讨论和分析的是泡沫性过热的问题，其表现是市场供不应求，房价上升，产生泡沫，越吹越大，最终可能由于社会购买力无法支撑居高不下的房价，而出现抛楼，导致泡沫破裂和崩盘。实际上，在房地产市场还容易出现“盲目性过热”，其表现为供大于求，房价下跌，空置房积压增多，造成闲置和浪费。在2004年前三季度的市场上，“商铺热”热度不减，由此出现的商业营业用房空置面积同比增长20.3％，占商品房空置总面积四分之一强的情况，应当引起各地高度关注。盲目开发商业地产，热衷于建造高档商场、购物中心，多来自于赢利的冲动，因为同地段、同楼盘的商铺价格可以卖到住宅价格的3~5倍。建议各地及时公布商铺经营和供求信息，指出开发和个人投资商业中存在的风险，同时，从供地和项目审批上把好关，防止商铺尤其是高档、大型商业设施的进一步过热开发。