杭州楼市 真的快要崩盘了吗？

　　日前，一财经媒体一篇题为《杭州房价暴跌崩盘 政府出击硬挤泡沫》的报道，在全国房地产界掀起轩然大波。杭州楼市，真的快崩盘了吗？

    转向“买方市场”

    近段时间，杭州的一手楼盘销售周期明显放长，二手楼盘可供挑选的也越来越多。尽管房价并没有降，但消费者挑挑拣拣的余地大了很多。很多品质好的二手房一放就是很长时间不见成交，和过去那种“转眼就没”的情况相比已有很大改观。

    2004年，杭州楼市历经几番冷热，购房者理性程度大大提高，已不再轻易下单，开发商也不再盲目开发。业界的共识是：开放商暴利时代正逐渐远去，投资者财富神话已不能重演。

    浙江省建设厅厅长陈继松最近在《2004楼市年终盘点报告》中说，宏观调控已取得明显的阶段性成效。中央和浙江省政府一系列政策的出台，已有效遏制了浙江房地产开发投资过快增长势头，投资增幅明显回落，控制住了房地产市场的过度需求，基本实现了“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的房地产市场宏观目标。2004年前三季度浙江八个城市包括杭州的房价涨幅都有回落；浙江省大多数城市“买不到房”的现象已根本好转，浙江楼市已由“卖方市场”开始逐步转向“买方市场”。浙江全省的房地产市场已开始步入理性、成熟发展阶段，朝着健康、平衡和持续的方向发展。

    对这个结论，市场也有不同的看法：在浙江的一些地方，房价飞涨的现象依旧存在。如舟山群岛人口不足百万，房价涨幅惊人，最高达到7000元每平米。最近在舟山某楼盘开盘，又出现了连夜排队“抢房”的现象，有的人冒着冬日的寒风，从凌晨3点一直排到次日早上9时。

    土地供求是关键

    住宅供求关系背后的主导因素是土地的供求关系。杭州实行了多年的“非饱和型供地”政策，实际从2003年起已经被突破。2003、2004两年计划一共投放8000亩商品房土地，创历史纪录。2005年杭州市计划再推4500亩商品房用地。

    按照这样的计划，杭州这三年的土地投放量将达到一个高峰，这批土地大都是五类以外地块。近郊土地集中上市后，2－3年内将建成房产投放市场。此外，市政府还建设了占地达6平方公里的大型居住区。有不少专家认为，这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。预计在2-3年的拉锯战之后，近郊的五类地块的房产将呈现两个态势：一是同质化，距离中心城区距离差不多，楼盘品质也差不多；二是这批房产将拉平杭州房价，甚至使整个城市的房价走低。

    但是最近的一条新闻给很多人试图看清房市的眼睛抹上了一层雾气。2004年杭州商品房土地供应并没有达到计划的4500亩。来自杭州市有关部门的消息称，2004年住宅用地总计投放了6679亩，比上年有所增长。除去拆迁安置房、经济适用房用地，商品房供地实际数字是2561亩。

    据杭州市国土局有关负责人分析，未能达到供地4500亩的原因主要是因为去年国家实行宏观调控，杭州市调整了原先的指标。

    这是不是就意味着，土地短缺带来的住宅短缺、房价高涨还将持续？

    乐观的观点认为，由于大力实行集约化用地，2004年实际出让的土地，容积率要比制定计划时高得多。尽管量没到4500亩，但建成房产后可以弥补土地量的不足。关键是要不断完善配套设施，使五类以外近郊土地以及更远的土地能成为杭州市场的有效供应。

    不准把主城区演变成富人区

    杭州市在去年推行“居者有其屋”政策后，大力建设经济适用房、廉租房。着眼于解决刚走上工作岗位的大学生住房问题的大学毕业生人才公寓也已于最近开工。

    杭州市委领导去年底在一次讲话中指出：“今后在拆迁安置问题上，要实行就近安置原则，防止老城区的居民被驱赶，要让拆迁户安心，不准把主城区演变成富人区。”

    这番话在社会上引起很大反响。不少人认为，一个城市的主城区建设不能成为富人把平民逐渐排挤出去的过程。富人和平民混居在一个区域有利于社会稳定。人为地划分一个城市的富人区和平民区只会加剧社会矛盾。

    但也有些专家认为，这种思路值得肯定，但操作起来很难。黄金地块的含金量就是比郊区的大。要从社会利益角度出发，打破这种价值规律在地块上的体现绝非易事。事实上，市中心的经济适用房不是没有，但往往是归于政府机关。主城区能否打破富人或权力阶层的垄断，让平民能挤进去？很多人的态度是“拭目以待”。

    杭州市政府提出一个很吸引人的说法，要变“人等房”为“房等人”。据悉，为实现2005年底住房困难户能随时申购经济适用房、拆迁户能随时拿到拆迁安置房的目标，杭州除了计划2005年在老城区完成商品房和公建供地4500亩，还将落实萧山、余杭各2平方公里经济适用房建设用地，新开工经济适用房确保150万平方米、力争180万平方米。

    专家分析，政府出于对社会效益的考虑，大力推出经济适用房，会对市场产生一定影响。一部分商品房的购买力量会转而投向经济适用房，从而对商品房市场起到釜底抽薪的作用。

    结合土地投放等诸多因素，从总体上看，杭州楼市比较大的可能还是走向平稳。基本表现是房价稳步上升，涨幅趋缓，销售周期变长，中心区域等资源稀缺地块持续坚挺，开发商的竞争会比前些年加剧，从而带动建筑艺术、设计水平等房产品质以及营销策略水平的提升。