软环境　海南房产投资的硬伤

　　海南投资环境能否留住房产大项目在２００４年的最后两个月里，在华人界叱咤风云的名字却同时和海南房地产投资联系在了一起。长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信集团董事长王军、中信泰富董事局主席荣智健、华润集团总裁宁高宁、海航集团董事长陈峰……
　　让我们回顾一下，在２００４年１１月１６日的“海洽会”上，中国中信集团与海南省签下了博鳌亚洲论坛特别规划区建设的框架协议，到２０１４年前，中信在博鳌的总投资额将在１００亿元以上。
　　也是在此次“海洽会”上，海南将军河现代旅业有限公司和琼海市政府签署了６．８亿元的“东佛山、东丽湖文化综合观光旅游休闲乐园”和“琼海红色娘子军红色旅游景区”两个旅游项目。世界知名潜水教练协会缤纷国际体育中心（ＮＡＵＩ）与三亚新兴潜水、西岛游乐世界也签订了合作协议。李嘉诚的和记黄埔和霍英东集团也对海南的旅游与房产表示了兴趣。
　　此外据了解，华润集团将在万宁市石梅湾建造一座五星级酒店，并继续参与石梅湾的总体发展规划，将在今后１０年左右的时间内分批全资投入５０亿元的资金。浙江吉利集团计划在海南投资３０亿元建三亚学院及落笔洞旅游项目。创维集团欲投资２０亿元在三亚投资开发一个集旅游、度假、休闲和娱乐等多功能的综合项目“时代海岸”，这是海南省最大的旧城改造项目。
　　当然这些房产开发项目前都点缀着旅游，岛外大鳄青睐的是海南独特的风景、气候，这似乎都预测着海南自然环境吸引的外来资本将在未来的岁月里搅动着海南房产这潭静水，然而海南房地产发展的投资环境是否能适应这样的发展，却还要拭目以待。
　　投资环境屡屡伤人事实上，海南目前还没有国内大鳄级房产开发商，本土的开发商与外来的房产投资者对海南的投资环境是颇有微言的。
　　据海南特区报报道：１１年前，江苏商人李庆云斥资两千余万元，在原琼山县灵山镇征得４００亩土地开发度假村项目，可经政府有关部门批准立项、选址的项目，已签了意向书，交了订金和征地款，就是开发不成。更让他想不通的是，政府有关部门将这块土地“一女二嫁”，在没有退还他们公司征地款前又允许其他单位开发。
　　这并非一个孤立的事件，台资注册的海南嵩山房产公司十余年前在如今的世纪大桥下购置了一块土地准备建造高级酒店，可是被规划局以重新规划之名长期搁置在如今的新外滩上，台资海南嵩山公司的千万元土地款交纳１０余年不能开发项目，十余年来关于利息补偿也无人提起。投资者被执法部门侵权事件屡屡发生。
　　而《证券导报》记者通过对房产开发商的采访发现，无论是硬环境还是软环境，开发商们抱怨的矛头，最后都指向政府部门的执行方面。
　　“我们这个行业其实受政府影响很大的，规划，批地，建设，销售，哪个环节不跟政府打交道。无论是处置项目，还是新项目都必须先‘熟悉’国土、规划、城建、房产这些职能部门，如果不知道程序和门路的，就是腿都跑断了，事情也还是办不了的”。一位房产公司老总对记者如是说，“每年逢年过节都得给这些部门送些礼品，更别说托人办事了。”房产开发界办手续流行“门路”两个字，据说某些科局不送红包是休想“过关”的，而一些部门的官僚作风严重。一个地产商人向记者描述了这么一个故事，海口琼山合并本是一件好事，但在具体实行上却让开发商饱尝了“合并”之苦。地处龙昆南原属琼山市管辖范围的一个半拉子项目启动恰逢两市合并，琼山没了公章，海口没有该项目档案，他们就往返于两个政府之间，替政府“协调关系”！单就办理土地证一项：先在琼山一边办理转让手续，从经办人签字、财务签字、档案室、股长签字、分管局长签字一直到局长签字，然后再请经办人抱着档案到海口这边请局里的各个科长逐个签字，历经磨难过关后，再由主管副局和局领导签字认可，之后，经办人把档案抱回琼山制证，再把证拿到市局盖章，还得审一道，最后经办人把证带回琼山，办个手续后发证，整个过程极其烦琐，耗时大半年。本来在两市合前政府就应该成立专门的组织协调可能发生的困难，可是没有，使得投资者无所适从。
　　一个严姓的开发商告诉记者“为什么一些楼盘、住宅好好的会产权不清，说到底，证都是要通过政府办的，你有你的路子，我有我的门道，要害部门点点头，这种情况就避免不了。这些还是私底下的，就是一些明面上的规矩，让你跑断腿，还不能说不对，有几家公司在办五证的时候没受到刁难？”一个马姓的销售人士告诉记者：“公司的楼房竣工了办产权证，才发现海南连竣工测量都要搞两次的，房产局测量的说是只能用来办产权证，规划局测的是检查是否符合规划的指数。还有海口搞的规划许可证都是临时的，要等竣工的才换正式的证，就这一条，就让我们失去了几个潜在的客户，因为其他地区没有这种做法，所以都认为我们是手续不齐全，最后跑威海去了。”
　　这几年消化烂尾楼是海南房产工作的重中之重，根据２００４年的数据显示，海南已经消化了近８０％的烂尾楼。但其中开发商的抱怨也不小。一些开发商向记者表示，一些烂尾楼的复建利润不小，但半拉子启动需要受到处置办的授意才能接手。这些项目，可以说得到处置办同意就能赚钱，这里头就会出现一些猫腻，不少有实力的公司因公关不行只能持币兴叹。而一些获得半拉子启动工程的地产公司也在抱怨，因为规划混乱，一些原本能按原来规划兴建的大厦因为新规划的容积率问题只能现状封顶，那就面临着亏本。
　　记者随后就海南房地产发展的软硬环境对购房者和业主进行了采访，合同问题、质量问题、水电问题、物业问题、甚至还有殴打业主问题，这一切似乎都指向了开发商。但一位王姓业主的话却更接近问题的本质：“为什么这些事事前没人监督，事后又没人管，犯错的又受不到惩罚。”而这都是政府部门的职责。
　　自然环境与营商环境天地差别记者就海南房地产发展的软硬环境采访了对海南房地产专家李澄怡教授。李教授认为海南的自然环境在全国是独一无二的，而软环境又可以分为大的人文氛围和社会服务配套。在人文氛围方面海南非常适合人居，因为海南本身就是个移民岛，很少有原住民心态。但在社会服务配套方面却两极分化，在商业化、市场化的社会服务配套方面，如餐饮业，其服务水平在全国都居于前列，让人觉得很方便。但在非市场化的社会服务配套方面如政府服务、行政服务乃至政府主导的教育、医疗、公交方面差强人意。以海口为例子，规划方面就走了个大大的弯路，８７年看海府路，有六道椰子树，现在再看，和别的地方有什么区别。城市从上往下看，房顶看房顶，建筑不但没给自然环境增色反而破坏了原来的特色。而且城市配套功能不全，整个金贸区连个邮局都没有，一些小区聚集的地方甚至没有菜市场。
　　李教授认为，海南房地产业的发展，政府支持不足。海南的营商环境不是不好，而是营商政务环境不行。一位台商到海南投资，第一期带来十万美金，海南官员不屑一顾，还口出轻慢之言。这种情况下台商是不可能进行第二、第三期投资的。还有的台商投诉，在投资前，当地领导非常热情，不仅主动陪同，还许诺以最快的速度办完各种手续。但投资后，各方面不配合，还出现吃拿卡要的现象。一些对外招商服务单位，上班时竟然没人。２００５年是海南的投资服务年，卫省长也提出了改善投资环境，但最重要的是建立机制、建立规划，然后有效执行，才能保证良好的营商政务环境。
　　在房产界从业多年的刘登文律师认为，对于海南房产的发展，整个政府、社会、从业人员对海南房产的地位、作用认识不足。海南的房产应该放到全国的高度去开发，但现实中眼界不够开阔，科技含量、人才、规划、工程、策划方面都比较薄弱。从法制环境上讲，不论开发商还是业主都有大量不合适的动作，政府应加以引导。
　　碧海蓝天、绿树成荫的海南岛以其优越的自然环境吸引着越来越多的资金，如何改善投资环境，吸引更多企业前来发展，政府任重而道远。