个人集资建房难题不少

　　然而，个人集资建房之路并非坦途，面临不少难题。

　　寻求政府与政策支持拿到地皮是个人集资建房项目“难迈的第一步”。上海一个集资建房项目遇阻的原因之一，就是上海市有关部门没能给“海归们”免去建房的所有税收，他们在寻找土地问题上也遇到重重困难。

　　以北京方面为代表的新探路者在“8・31”土地大限后要走的是参与土地竞标的路数，他们不需找政府“照顾”或者直接“划拨”的土地。北京市和四川省国土和建委等方面已向媒体表示，在土地进入公开市场后，个人买地的行为是行得通的；关键是取得土地后，必须按约定使用土地，比如土地用途、容积率等。

　　融资是第二道难关。按北京方面的计划测算，个人集资建房的融资情况看起来似乎比较乐观。据测算，预计招募资金500份，每份合作资金需求15万元，即自筹资金7500万元，可向银行贷款1.125亿元，即项目最多可承担资金1.875亿元。此外，还有项目备用资金3000万元，足以应付可能发生的不可预期费用。

　　银行业已有人表示：凡属于非营利的集资建房资金筹集，不属于非法集资。但是，关于贷款方面，有专家说，贷款风险是金融机构放贷时考虑的先决条件，如何评估集资建房的风险，可能是金融机构的新问题。

　　合作建房整体管理和有效运作是个人集资建房绕不开的第三道难题。房地产开发技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。

　　另外，这种仓促成立的合作公司，在应对土地贬值、业主退出等房地产开发风险防范方面，也是一个值得探讨的话题。

　　目前，我国消费者获得住房的途径主要是市场上的商品房、政府扶持的经济适用房和廉租房。个人集资合作建房虽然还没有成功案例，但是人们还是希望它能成为我国房地产的一种新供给模式。如果这样以较低的成本使开发项目成功，除了参与者获利外，至少还会给我国房地产开发商们“上一课”，同时也给政府管理部门和房地产市场的宏观调控提供一个参照，使我国大中城市房地产市场恢复到更加理性的状态。