武汉去年二手房涨幅过半 商品房价上涨19.8％

    昨日，武汉市房地产市场预警预报工作小组发布了《2004武汉房地产市场分析报告》。报告显示，到去年第四季度，武汉二手房均价逼近2000元/平方米，同比涨幅达到五成。

    据分析，江城各个城区二手房去年都经过了一轮“普涨”，与拆迁带来的需求急剧增长有关。

    此外，去年武汉各区域的商品房价格均有不同幅度的上涨，其中江汉区房价最高，楚口区房价涨幅最大。去年，江汉区推出了众多高档楼盘，纷纷集中在该区的黄金地段，楼盘的品质较高，到去年第四季度，该区住宅均价已经达到3226元/平方米，位于各个城区之首。而原属于老工业区的楚口，从去年下半年开始，受轻轨开通、汉江综合整治带来的利好推动，不少开发商云集该区，相继推出了一批中高档楼盘，目前，中低价楼盘已经不再成为该区市场的主体，去年该区价格涨幅最大，第四季度均价同比增长了40.55%。

    去年四季度住宅均价：2835.6元/平方米 武汉市今年房价涨幅将放缓

    昨日，武汉市房地产市场预警预报工作小组发布了去年该市房地产市场分析报告。

    这份报告指出，去年第四季度该市住宅平均价格达到2835.6元/平方米，全年住宅平均价格上涨了469元/平方米，涨幅达13%；第四季度二手房均价达到1856.43元/平方米，全年二手房价上涨了647元/平方米，涨幅达到37%。

    其中，江汉区和江岸区由于属于老城区，拆迁改造成本较高，这两个区第四季度的商品房住宅平均价格都已经超过3000元/平方米。二手房价格以江岸区和武昌区最高，去年第四季度，这两个区的二手房均价均超过2000元/平方米。

    预警预报工作小组负责人介绍，去年，由于旧城改造、居民正常居住需求和投资性购房的大量释放，武汉市房地产市场呈供销两旺局面。据预测，今年随着土地供应的控制，居民住房条件的改善，武汉房地产价格涨幅会有所减缓。

    九成购房者为本地居民 2500元-3000元/平方米占主流

    房价大涨，到底是谁买走了这么多房子？什么户型卖得最好？市民都青睐哪些价位的房子？

    2004年武汉市房地产市场分析报告显示，去年武汉住宅销售面积为613.91万平方米，同比增长19.9%。根据调查，目前90%的购房者为本地居民，10%为外地居民。首次买房的占到购买人群的51%，为投资而购房的比例占到8%-8.5%。

    去年，江城市场上户型在三室两厅(110平方米-169平方米)的销售面积占总销售面积的60%，而中小户型房屋偏少。特别是江岸、楚口等中心城区，中小户型更供不应求。在价格方面，均价在2500元-3000元/平方米的住宅销售面积最多，占47.95%；均价在2500元/平方米以下的住宅，销售比例占23%。

    住宅空置面积下降四成多 写字楼消化速度较慢

    截至去年底，武汉市商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%。其中，住宅相比其他房屋类型更易消化，空置营业用房和写字楼等，消化速度较慢。

    据介绍，截至去年底，武汉市住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%。住宅空置房主要是各个楼盘的尾房，空置原因多为户型结构不合理，或朝向、环境和配套设施不全。

    去年，武汉市出台“购买空置房免契税”的政策，加上空置房相比新上市商品房有价格优势，大大加快了空置住宅消化速度。

    住宅租金波动小 累计涨幅不超过1元/平方米

    与去年高涨的房价相比，租金的平稳让不少投资者心焦。去年，武汉市住宅月租赁价格累计涨幅不超过1元/平方米。

    去年第一季度，武汉市住宅月租赁均价为5.42元/平方米，到第四季度月租赁均价为5.84元/平方米，涨幅可忽略不计。因地理位置和房屋配套设施的不同，各个城区住宅租赁价格也不同。

    业内人士分析，由于大量商品房进入租赁市场，而武汉市场上外来租赁人口并没有大幅增长，因此租赁价格变动不大。相反还会因特定区域进入租赁市场的房屋数量的增长，而导致租金出现一定的下滑。因此，提醒投资者购房出租要关注租金变动。

    地价“马车”拉动房价上涨 专家建议防范投资风险

    去年江城商品房价格大幅上涨，地价起到不小的拉动作用。

    据分析，去年武汉市住宅平均地价为1215元/平方米，与商品住宅平均价格的比值为0.46：1，反映了土地价格是商品住宅价格上涨的刚性因素。从这个意义上来说，合理调整地价增长幅度是抑制商品房价格快速上涨的主要手段。

    另外，由于人们对房地产的升值空间预期加大，带来不少市场炒作、投机需求的潜在危机。目前，武汉市为投资而购房的比例占到8%-8.5%，逼近10%的警戒线。

    因此，专家建议制定相关的市场消费政策，阻止房地产非理性消费和投机行为给市民带来的危害。