关于经济适用房当商品房买卖的法律问题

　　案例：贵阳市的31户业主用买商品房的钱却买了经济适用住房。其中一户业主说，她以1500元一平方米的价格，于2000年与房开商签订了《商品房购买合同》，2002年7月，房开商违约半年交钥匙。她住进去一年后，多次找房开公司老总索要商品房房屋产权证，但房开公司总是推三阻四，产权证迟迟办不下来，无奈之下，她与其余30户业主将房开公司告上法庭，要求房开商赔偿他们逾期交房违约金和办理房屋产权证。

 　　然而，令31户业主没有想到的是，在打官司的过程中，房开商才告诉他们，他们所购买的房屋是经济适用住房，要办产权证，也只能办理经济适用住房的产权证。而业主们则认为，与房开商签购房合同时，并没有被告之所购房屋为经济适用住房。相反，房开商向业主出示的是商品房的预售许可证，合同里也明确规定了房屋是商品房。并且，31户业主有省内户口的，也有省外户口的，不符合经济适用住房的销售对象特征；房屋价格上下浮动较大，从1500元到1700元不等，不符合经济适用住房按政府指导价规定的浮动范围。因此，业主们表示，房开商主观、客观上都是按商品房销售给业主的，房开商应该履行合同，给他们办理商品房的产权证。

　　2004年8月，贵阳市南明区法院对此作出判决，判决房开公司赔偿他们逾期交房的违约金，驳回了业主们的其他要求。法院认为，在双方所签合同内容中，除第一条中地块规划用途载明为经济适用房外，其余条款均表明原告购买房屋为商品房。而在房开公司向政府部门用地申请及政府批准文件中，已明确载明了该房屋属性为经济适用房，房开公司对其所出售房屋的属性，所能取得何种权属证书是明知的，但在与原告签订房屋买卖协议后，被告并未明示原告所购房屋为经济适用房，因此房开商违反了诚实信用原则，对此应承担责任。法院也认为房开商应对此事承担相应责任。

　　罗胜律师：　　　　1、概念上的不同：

　　关于经济适用房，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行于2004年4月13日出台了《经济适用房住房管理办法》，该法明确规定了，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

　　而商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营的房屋。从销售看，商品房由分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

　　2、购买经济适用房必须符合一定的条件，而购买商品房一般没有这等限制：

　　根据《经济适用房住房管理办法》第20条的规定，购买经济适用房必须符合一定的条件，即(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象；(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；(四)市、县人民政府规定的其他条件。

　　3、经济适用房的价格受国家的控制，商品房的价格随市场的情况涨浮：

　　根据《经济适用房住房管理办法》第17、18、19条的规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)的规定确定；其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示。

　　经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。

　　经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

　　4、当购买经济适用房出现纠纷时，不适用有关商品房的法律规定及其相关司法解释。

　　　　　　　　　　　　                                         湖北维力律师事务所  罗胜律师