地产商艰难度日：五年内将有八千多家企业消失

   “宏观调控”这把达摩克里斯之剑终于在2004年落下。银根紧缩，土地缩量，开发商们在不同场合表示目前正在煎熬中艰难度日。有专家也大胆预测，受此影响80%的房地产企业将退出市场，而现在全国有1万多家房地产开发企业，意味着5年内将有8000多家消失，到时只剩下2000家左右。
 　　为生存和发展，地产商们开始准备出路。

　　资本之重

　　2004年央行实施了紧缩的金融政策，与此同时，央行又宣布房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%以上，一些开发商脖子上的绳子顿时被拉紧了。

　　就在开发商们还在苦思如何渡过难关的时候，上市公司已经作出了迅速反应:三元股份分两次将所持三元嘉铭房地产公司75%股权全部转让给合作方，转让后在房地产业再无投入；浙江阳光出售重庆凯光置业90%股权；轻纺城转让时代房地产公司70%股权；广西斯壮转让广西斯壮城市综合开发公司98%股权。大量的非地产类上市公司出售、转让房地产投资已成事实。

　　投资房地产似乎在一夜之间变成一种负担，一种资金链可能断裂的危险信号。

　　尽管顺驰在去年年底宣布成为销售额过百亿元的房地产企业，但是，其资金链吃紧的传闻不时发生。

　　依靠银行贷款和上市圈钱的融资渠道，受到了严重的考验。

　　寻找新的资金出路成为后续发展不可避免的问题。于是，市场相继传出：金地集团联手大摩、上海盛融投资有限公司处置建行28.5亿元的不良资产；复地(集团)股份有限公司引进大摩和荷兰国际集团ING分别合作开发项目；上海新黄浦集团与美国洛克菲勒国际集团在上海签约，双方组建中外合作企业开发外滩源项目。

　　这轮银根紧缩，为海外资本寻找到了很好的进入途径。

　　而海外资本能选择的大多是实力相当的大开发企业，而银根紧缩对中小开发商而言却意味着生存的问题。“大量的小型企业根本顶不住资金链的压力。”一位业内人士指出，所以选择出售项目或者转让股权套现似乎是渡过难关的唯一途径。

　　土地出路

　　土地和资本，孰重孰轻，也许是先有鸡还是先有蛋的问题，但是对解决了资金出路的开发商而言，土地，以及拥有可发展的项目是可持续发展的关键因素。

　　但是，众所周知，囤地是大多数开发商都会做的事，仔细盘点可以发现，不少开发商手中都有可以维持至少2~3年开发的土地量。

　　同时，在这轮宏观调控中，大地产商们获得了大把拿项目的机会。银根紧缩，中小开发商为解决资金出路，只有把手上的项目转手套现，甚至出现大量“甩卖”和并购的现象。

　　通过接盘大量面临资金紧缺的抛售项目，大地产商们充实了自己的项目储备；另一方面，难以避免的并购浪潮淘汰了一批小的投机企业，而并购所需资金上的安排将通过引进新的境外投资者和战略合作伙伴来完成，他们同期也将带来国际一流的项目运作和管理理念。

　　在二、三线城市，大地产商也收获颇丰。

　以上海为例，上海市政府在整个2004年仅仅抛出了45幅住宅用地进行公开招投标，而受到最高限价这一新规定的限制，拿地心切的开发商们由于超出最高限价，造成很多土地流标，很多开发商意外落马，一无所得。绿地集团也积极参与，最后也以“友情出演”告终。尽管在一线城市拿地受阻，但是在诸如重庆、南京等二、三线城市，绿地却大口吃地。与绿地相似，面对一线城市一地难求的局面，在2004年年底放开土地供应之后，二、三线城市成为开发商土地储备的重要来源。

　　“土地和资金互成因果，谨慎决策，意味着新的机遇。”一位开发商如是说。

　　多元化经营

　　在资本和土地双重压力之下，一些中小开发商的生存被推到了“峰尖浪口”。重庆、上海、北京、深圳、成都、浙江等地的不少中小房地产开发商开始将大量资金转投于重庆、云南、四川等地的水电站。

　　相比于这些中小地产商，大地产商的多元化扩张战略则吸引了更多眼球。

　　日前，绿地集团在宣布年销售额超过百亿元时，发出了6年内跻身世界500强企业的最强音。而在2004年，绿地做了两件让业内始料不及的大事：以大手笔收购上海宝钢建设60%股份和新华发行集团49%的股份，其中尤其在收购新华集团的“战役”中，绿地出价高出TOM集团900多万元，比新华自己出的参考价上浮了将近20%。

　　无独有偶，今典集团董事长张宝全也在2004年公开表示，要在自己的苹果社区里建一座EVD大厦，并欲投资10亿元强势进入数字影像和电影产业。张宝全认为：“谁也别指望在房地产业赚一辈子钱，但EVD却能。”

　　即使在多元化的浪潮中，固守于本专业的房地产开发商仍然为数不少。几年前，万科曾经是地产公司中多元化经营的典范，集团公司旗下既有万佳百货这样的大型超市，也有怡宝矿泉水这样长江以南矿泉水市场占有率第一的品牌企业。但自从万科确定了专业化发展的道路之后，短短几年，已经完成了相关企业的出售和架构调整。万科以发展全国性品牌而在房地产企业中树起了另一面大旗。

　　相关报道　　深圳：土地及资金向大发展商集中

　　万科的专业住宅开发模式、招商地产的片区开发模式、华侨城的旅游地产开发模式、中海地产的过程精品开发模式，还有金地的海景住宅开发模式，曾经是内地开发商学习取经的榜样。

　　走过2004年，这五大地产巨头都在用心做两件事，资本运作和土地扩张。

　　土地集中

　　如今深圳西部宝安一带，几乎是华侨城和招商地产的天下。而万科和中海几乎将龙岗的好地块全部霸住。而金地集团则在市内和政府合作，接下了好几个工业区和城中村的改造开发工程。

　　除此之外，上面几大公司在全国攻城略地，范围遍及长三角和渤三角地区，上海、天津、西部、东北，哪里有好地，哪里就有他们的影子。

　　资金集中

　　知名地产研究专家，经济学博士郭建波对记者分析，“目前活跃在广州、深圳两地的品牌开发商正凭借规模化、集团化经营以及强大的品牌效应，不仅将一批不规范和经验不足的弱势开发商淘汰出局，更大幅提高了房地产行业的准入门槛。”

　　广东省房产国土局的一项调查结果显示，2002年被调查的609家企业资金总额为456亿多元，2003年被调查的426家企业资金总额为516亿多元，增长近13%，平均每家企业当年到位的建设资金增长62%。

　　招商地产在2003年度深圳市房地产企业综合实力排名中，招商地产名列第二。华侨城集团公司华侨城地产是华侨城集团旗下控股企业，目前总资产达31.58亿元，净资产逾12.73亿元。

　　郭建波分析，在房地产市场收购兼并日趋风行、行业洗牌步伐家快的市况下，将会迅速催生一大批地产品牌巨头。