房价不断上涨 宏观调控之手何找到房价“七寸”

        画外音：政府的“调控之手”2004年正式发威。

         2004年5月，国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%；国办发出半年内停止农地转征的通知；国土资源部71号令(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》)显示出了“8.31”的威力。

        让房地产商“虚惊一场”的还有银行27个基点的利率上调。

        几场风暴接连而至，然而，关诸中国房产市场看起来，似乎依然“风景这边独好”。加息后房产商纷纷在媒体露面，将“调控之手”给持续上涨的房价带来的影响足可以弱化到“若有若无”。

        2004年的数据可以说明一切：与宏观调控相伴随的是房价的持续上涨。2004年一季度35个大中城市房价上涨7.7%，2004年上半年全国商品房平均上涨10.4%，2004年1~9月上涨13%，然后是2004年1~11月的上涨12.5%。

       为何一系列的宏观调控措施都没能止住房价上扬的脚步？然而，对于“宏观调控”和“房价”两者的关联，开发商却自有看法。

      《第一财经日报》：打蛇打七寸。从这一轮的宏观调控来看，中央也在不断地探索宏观调控手法。但房价不断上涨的局面，使公众对宏观调控政策也产生一些潜意识的判断。

        陈惠湘：我们理解，今年宏观调控的主线是基于“可持续发展观”这样的理念来展开的，我们从顾云昌秘书长“房价慢慢涨、楼市年年旺”的话中可以感觉得到。所以上半年宏观调控更多的是在调控供给，比如控制项目贷款的比例，控制土地供应速度与规模，而这些带来的是供给的减少。“供给-需求”理论是我们最熟悉的经济学原理，供给减少了，如果需求不变的话，价格自然攀升，供不应求是导致房价较快上升的主因。现在人们似乎对于中国可能进入“加息周期”抱以厚望，认为能够“熨平”楼价上升曲线。

        丁长峰：从主流经济学家的观点来看，每个国家的经济是一个经济周期的问题。背后总有看不见的手在发生作用。

         去年的宏观调控，房价的一个根本问题还是通货膨胀和失业率的问题。尽管失业率讨论得不多，但是失业率在中国是一个非常严峻的问题。一个国家的经济增长，它一定要平衡GDP、通货膨胀率以及失业率，这无论是凯恩斯以后的主流经济学家所作的贡献，都是从这个方面来考虑的。

       房价，是一个社会公平问题。大家之所以把房价看得那么重要，是把房地产看成是一个霸王行业、强权行业。房地产行业所得大部分是交易所得，不是公平竞争的所得。所以讨论带有了很多社会道德在里面。

        《第一财经日报》：但是房价的目标性意义很强，甚至于是判断政策成效的潜台词。

         范伟：宏观调控是一个层面，房价是第二个层面，不能同日而语。

        丁长峰：大家的都关心房价，是由于是一个特别的历史时期的一个特殊的现象。这在亚洲国家都有所表现。

        例如，韩国在批准售价之后，在一段时间之内是不准涨价的。前段时间，韩国又有了新的政策。在韩国开发商大多是一些大财团底下的企业，例如三星、LG等。韩国所出售的房子都是全装修的房子，因此在以前，这些开发商会把全装修的房子全套配上自己的电器等设备。现在政府出来了新政，就是你不能把这些标配配给销售者，它要有自己的选择权，通过这些来减轻消费者的压力。

        范伟：房价的确是宏观调控的一个重要的标准，只是很少人在讲。从中央的文件来说，它并不是说宏观调控与房价挂钩。它所说的是控制投资增长过快，部分行业、部分地区的房地产投资过热。并不是说部分地区的房价过高。因此，从这个意义来说，宏观调控的目的已经达到了：房地产投资规模下降了，固定资产投资规模也下降了；部分区域的投资过热也下降了。

        丁长峰：从政府的角度，都希望看到房地产业不断的发展，无论在上海、江苏、浙江，房地产对于GDP的贡献达成的指标都非常高。去年浙江的出口退税之后，发现房地产对地方财政已经达到第一位了。无论政府从什么角度考虑，都希望能看到房地产的发展。

       范伟：有这么多外地人来抢房子。上海是国际化大都市，它是有门槛的。前几天我听说一个消息，今年报考上海研究生的有10万。这是什么意思？大家都想来上海。没其他办法，我考研考到上海来，在上海读研究生总有办法留下来吧？

       陈惠湘：冯仑说，我们理解北京市场不能局限于北京，那是“首都市场”，全国人民的首都。开个玩笑，我也说，我们理解上海市场不能局限于上海，那是“国际市场”，世界人民的上海。国家宏观调控调控的是全国市场，但是对于北京和上海这样的大城市而言，是有其自身的特点的。上海的消费需求、购买能力是很难以上海本土居民的收入水平来衡量的。刚才，范总说报考上海院校研究生的有来自全国的10万人。我们再想想每年有多少学业有成的青年涌入上海，每年又有多少事业有成的私营企业老板涌入上海，带来了多少需求、多少购买能力啊。

        但是我认为，如果政府启动新一轮的楼市调控，其调控的重点应该是土地供应方式，盘活存量土地以及一定程度上加大土地供应量，对于平抑房价可能会有积极的意义。土地供应管理经历了这么几个过程：第一阶段是“非市场化”(协议转让)，第二阶段是“类市场化”(招标转让)，第三阶段是“市场化”(拍卖转让)。政府如何在效率和公平中平衡决定土地供应方式，那是一个宏观经济学的课题了。