新年北京楼市四大争议焦点

 ■争议焦点一：商业地产是否饱和了？
 
李文杰：虽然2003年、2004年商业地产竞争已经很激烈，但今年会更加激烈。主要来源于作为新利润空间的大量商业地产希望出售，第二供应量增加将会导致商业地产本身竞争更加激烈。2005年新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米左右，加上市场上的存量，总供应量将接近500万平方米。过去很多商户找个经营场所都不容易，现在是开发商求他们进来，希望用商业拉动住宅的增值，住宅出售希望商业带来新的利润空间。因此商业地产市场在未来3年内将持续繁荣，但是反过来这种繁荣意味着商业市场对投资者的回报更低，甚至会出现失败的例子。
 
林洁：刚才李文杰说到了商业供应量相对涨得比较快。但是从北京的城市定位来说，我认为总的商业供应量是不够的，总体是需要加大的，有矛盾也是局部的问题。举个例子，北京的住宅房价和商业房价比最低，只有1：3,而深圳和广州则是1：5。目前出现的问题是开发商因为要快速销售，快速变现，造成商业没有系统的规划和策划，没有很好的经营。然而如果整体买下，做整体招商和策划，让商业的价值有所提升，可能持有两年以后，然后分块地卖出去。
 
        ■争议焦点二：何时是购房佳季
 
林洁：我不建议购房人在今年上半年购买，而建议人们在下半年购买。因为下半年有新盘大量推出。
 
李文杰：我认为集中放量会在2006年。
 
李忠：我也认为推盘是在下半年，这是博弈的结果，有的想早推但是没有推成。他们要完成充足的销售准备，没有半年时间完不成。但是，往后再拖不会，所以下半年的推盘量我想是空前的。我觉得2005年下半年和2006年上半年推盘量都会很大，可以预计2005年下半年加2006年上半年的全年推盘量肯定比2003年多。
 
       ■争议焦点三：政策对信托是紧是松？
 
          林洁：现在不是卡信托，现在是分级，最高一级是无指性应酬的，是更宽松了。
 
李忠：大家对信托呼吁很多，但是政府是就着道德的底线，遇到有一个房地产信托出了事，政府就会想办法如何不要出事，很多的开发商说这么好的事，为什么不让我发，但问题是有人想拿它骗钱，就得规范。我认为政府对信托会越收越紧，2005年不可能放松。
 
邵念强：信托公司也有风险的成本在里面，如果有一个出现问题，就没有人相信了。
 
      ■争议焦点四：世纪金源MALL能否下败笔定论？
 
         李忠：三天前《参考消息》最后一版有一篇文章，是外国记者写世纪金源MALL，这位记者发现售货员比买东西的顾客多。
 
       段枚焱：商业中心培育需要时间，由于MALL不是传统的商业，需要不断的调整，可能是得经过两三年、三五年比较痛苦的阶段。但是，金源MALL好在只租不售，统一经营。
 
       邵念强：我认为金源MALL未来两三年每年都会不一样。开业以来我去了十几次，周末的时候停车场是满的。我看好，一般的商业区是预热两到三年。
 
      林洁：培育期是肯定的，但是过了培育期以后，这个地方是有很多的问题争论的，一个是选址问题，还有一个是公共交通问题，还有就是辐射的体量问题。