房贷纠纷遭遇“禁拍令” 新规保障弱势群体(图)

        房贷纠纷遭遇“禁拍令”

　　最高法院新规，公民惟一住房不得因债务纠纷被拍卖，有银行为此专门请律师对新规定进行研读
 
此屋生根动不了。对弱势群体来说，新规定保障了他们的基本生存权。漫画：莹莹 

　　■　核心提示

　　最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)，于今年1月1日起正式实施。该《规定》出台的初衷是为了维护债务人(比如购房者)的基本生存权益。但是业界认为对于很多债权人(比如商业银行)来讲，新的规定在很大程度上却影响了他们的利益。

　　规定已经实行近半个月了，各大商业银行会采取什么应对措施呢？最近传出银行正酝酿提高个人住房贷款门槛的传闻，如果银行采取对策实施“新政”，将对珠海房地产产生什么影响？记者为此采访了各方人士。

　　律师　

　　这项规定从以人为本的角度充分保障了弱势群体的生存权，但一方面也给恶意逃债的人提供了机会。

　　广东友邦方达律师事务所律师孔敬分析了《规定》中的一些主要细节，她认为该《规定》除了在第5条中明确了8种财产不得查封、扣押、冻结外，还有几个方面的变化值得注意。

　　一是第21条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

　　在过往接触的司法实践中，会出现明显执行超标情形，比如为了一两万元的债权查封一套房屋或一部车辆，从某种角度说侵犯了公民的财产权，不利于社会的稳定。

　　二是第7条规定，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。而对被执行人及其扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这就是说即使申请执行人享有被抵押的房屋，但也要保护被执行人及其所扶养家属的生存权。

　　孔敬认为，这些规定从以人为本的角度出发，充分保障了被执行人及其所扶养家属的生存权，但从另一方面看，也给恶意逃债的人提供了机会。她举例说，如果抵押担保物的担保者提供的担保房产是其惟一的住房，那么申请执行人将抵押物变现的可能性几乎为零。为规避这种可能存在的风险，除非银行在办理抵押贷款时，要求担保人提供由房产管理部门出具的两处以上房产证明，并且担保人须将两套房产都作为抵押物办理抵押登记，并约定银行可以任何一套实现抵押权进行拍卖、变卖或者抵债。

　　另外可能出现的一个情形是，在现在的房屋按揭贷款合同中，发展商往往是担保人，如果购房者所买房产是其惟一居住房屋，为了避免风险，发展商可能不再担当房屋按揭贷款的担保人，而银行也就不会轻易办理房屋按揭贷款。

　　地产商　

　　虽然影响更多是理论上的，但银行将可能紧缩针对个人的住房贷款审批，或提高按揭贷款门槛。

　　有开发商表示，资金问题始终是困扰中国房地产最大的难题之一。这个规定的出台，将可能使银行紧缩针对个人的住房贷款审批。如果借款人只有一套住房，而他又不按时偿还银行贷款，或者是没有能力按月还款，金融机构又不能申请强制执行变现抵债，那么将会产生大量的不良贷款。按照目前的个人住房贷款利率和资金成本初步测算，如果个人住房贷款不良率超过5％，金融机构是没有利润可赚的。

　　在这种情况下，金融机构为了控制风险，可能将不再发放个人住房贷款，或者大幅提高个人住房贷款门槛。如此一来，将会抑制住房的消费需求，使得大量购房者无法从金融机构办到个人住房贷款，这将会使大量楼盘滞销，房地产商就将陷入困境。对开发商来说，金融机构预测某楼盘将滞销时，对新建的楼盘将可能不再提供流动资金贷款或缩小贷款额度。

　　但是新香洲某楼盘开发商表示，上面只是一种理论上的连锁反应。从国内商业银行的运作看，贷款政策变化是自上而下的。目前从珠海来看，本地的个人住房贷款的银行信用情况非常良好。此规定出台虽然理论上对房地产有很大影响，但是实际的影响很微小。

　　银行　

　　对按揭贷款业务会有影响，但珠海各家商业银行目前还没有相应的措施。

　　虽然一些债务人对规定中的人性化方面表示了赞同，但是此规定却影响了债权人(主要是商业银行)的利益。

　　对于新规定可能带来的影响，银行将如何应对呢？据记者了解，珠海各家商业银行目前还没有相应的措施。

　　交通银行珠海分行柯明景经理告诉记者，这个规定在业内已经传得沸沸扬扬，但目前仍处于探讨阶段，同业声音也都不一样。他认为这个规定对银行来说是一个压力，《规定》保护了弱势群体，体现了以人为本，但是对银行不是很有利。听说上海方面已经做出了反应，计划提高贷款门槛。

　　交行珠海分行已经请了专业律师对规定进行指引和通读，但各项业务还是按照以往的规定来办理，也没有停办某些风险较大的业务。据悉，交行目前对于贷款人的调查也更加深入，审查也更严格了。同时对于一些大额的贷款，需要贷款人提供借款人与权属人的第二套房子证明或者其他资产的证明。

　　中国银行珠海分行零售业务部稽先生认为，时间太短，规定的影响暂时还没出来。目前他们还只是处于内部讨论阶段，没有出台很明晰的措施，中行目前在珠海的业务也没有改变。

　　稽先生认为，规定对于银行的按揭贷款业务会有一定的影响，商业银行只能执行国家的法律政策。他认为相关部门应当制定出更多的辅助条款，因为银行资产也是国有资产。另外规定对于标准问题还需要有更明确的界定，比如说别墅算不算最后一套住房？他谈到，对借款人进行审核时，银行一直更为看重的还是借款人的还款能力和信用情况，抵押物(如房屋等)只是作为贷款过程中的辅助措施。

　　■　业主心声　赞同人性化的执行过程

　　对于新规定的出台，住在珠海新香洲某小区的李先生感触较深，“更有人情味”是他说的第一句话。他告诉记者，去年底他们小区就碰到了这样的事情。他家对门的夫妻俩在外地做生意，把房屋抵押出去贷了一笔钱。结果到期无法还款，最终被相关部门强制执行。

　　李先生想到当时的一幕都觉得不寒而栗：“那天我记得很清楚，对门那家夫妻俩都在外地没回来，只有一个老人带着个几岁的小孩，家里被停水、停电，还要求限期搬出，我们看到都觉得很惨，又没有办法。如果当时有新规定，感觉会好多了。至少能感受到法律人性化方面的存在。”

　　■　案例　某花园13套抵押房变卖还贷

　　1999年10月，原告深圳发展银行珠海支行与被告珠海某公司签订了贷款合同，约定由原告向被告贷款人民币220万元，期限为1年。与此同时，双方签订了《贷款抵押担保合同》，被告用珠海湾仔某花园的13套住宅作为该笔贷款的抵押。

　　合同到期后，原告考虑到被告困难，对贷款予以展期9个月。期满后，被告仍然没有依约偿还该笔贷款。经过原告多次催讨，通过变卖其11套抵押房产补偿了原告的部分贷款，被告上法庭时，仍然欠原告贷款本金19万元，并欠利息16万多元。

　　法庭最后判定：被告应在判决生效之日起10日内向原告偿还借款本金和利息，被告法定代表人对债务以抵押物(房产)被依法处置后仍不足清偿的部分承担连带清偿责任。

　　所幸原、被告约定的抵押房没有涉及到购房者的利益。