全面透析2004年中国房地产之10大诱惑（上）

        本年度房地产市场仍有不少让开发商喜笑颜开的事。“121”让房地产融资受到了限制，却吸引了众多海外资金大举进京，也促热了房地产信托的兴起，拓宽了房地产开发的融资渠道。

　　土地市场虽经历了8・31大限，但城中村拆迁腾出城区开发土地及新城区规划掀起郊区开发热，也缓解了土地市场的资源紧张。

　　2004年写字楼市场出现近两年少有的牛市，跨国企业购买力持续上升，与此同时，商住公寓项目逐渐增多，以住宅立项，卖写字楼价格，让不少开发商尝到了甜头。此外，别墅也因土地供应量的减少，销售状况日渐走旺，这些热点产品的兴起对开发商都是难得的市场机遇。

　　本年度对开发商最大的诱惑莫过于强劲的市场需求，外地购房者逐渐成为支撑房地产市场的主力之一，山西、温州购房团纷至沓来，导致一些次新房交易出现近年来少有的旺销。

　　强劲的需求也导致房价持续上涨，这应该是本年度最让开发商高兴的事，因为房价上涨意味着在政策的宏观调控下房地产利润并没有减少。

　关键词・利润诱惑

　　房地产业三年蝉联十大暴利行业之首在《2004年中国十大暴利行业》排行中，中国房地产业成为十大暴利行业之首。从2002年第一版《中国十大暴利行业》评比开始，中国房地产业已连续3年蝉联《中国十大暴利行业》之首。

　　时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值能挑战中国房地产业的暴利，也没有哪一个行业的利润能动摇甚至问鼎中国的房地产业的榜首地位。但任何一件事都有正反两面。一个行业之所以能成为暴利行业，也说明中国经济对这个行业有着巨大的市场需求，还说明这个行业有着难以估量的市场前景。从这个意义上说，《中国十大暴利行业》又是一张中国投资和经济走向的导游图。

　　点评：今年，国家土地、金融等宏观调控政策就是要增加开发商的融资及土地成本，降温房地产投资热，但随着开发成本的增加，房价也水涨船高。继续蝉联暴利行业之首表明房地产开发利润并没有随着成本的增加而减少，房地产开发至少在未来几年内还将持续走旺。

　　关键词・需求诱惑

　　写字楼需求增大利好商务地产开发2004年9月9日，仲量联行在北京发布了“第三次企业房地产影响力报告”。该报告称，跨国公司新一轮的海外转移增大了北京、上海等国内城市办公及工业物业的需求量。其中摩托罗拉、飞利浦、东芝等海外巨头已宣布在华扩张计划，打算将其后台办公、企业财务等工作流程转移到中国来。

　　据了解，跨国公司新一轮的海外转移活动已在北京物业市场上有所表现。第二季度跨国公司增租北京写字楼情况突然明显，主要交易包括诺基亚增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微软公司增租盛世大厦2500平方米，惠普增租朝阳区惠普大厦2700平方米。

　　点评：由于今年外地企业进京数量增多，在一定程度上缓解了写字楼市场的供求矛盾，使北京东部高档写字楼租金在今年二季度持续上升。而跨国公司在华业务拓展的消息，也再次扩大了北京写字楼的需求市场，为写字楼开发亮起了绿灯，这对商务地产开发商来讲又可多分一杯羹。

　　关键词・规划诱惑

　　新规划掀起京郊开发热11月12日是《北京城市总体规划（2004－2020年）》修编成果公示的最后一天，作为北京城市总体规划的首次公示，此次展览吸引了众多参观者。

　　北京城市总体规划（2004年- 2020年）修编的最大亮点是提出了“两轴－两带－多中心”的城市空间布局，按规划要求，北京将重点发展两带上的卫星城，以改变城区传统“摊大饼”的不合理格局，其中“两带”是包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷在内的“东部发展带”，以及以大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为主的“西部发展带”，这也意味着城区将向郊区城镇疏散人口，以遏制城内房价增速，保证城区更适宜居住。

　　点评：今年年初“两轴－两带－多中心”城市格局的提出更促使开发商去郊区拿地的决心，尤其是自今年以来，郊区房价的一再上涨，利润空间的增大也诱使开发商转战郊区，抛起了郊区房地产开发热潮，这一迹象将在2005年表现得更加明显，同时，农用地解禁也近一步促使发展商到地价相对便宜的郊区圈地。

　　关键词・产品诱惑

　　商务公寓高利润催生“异化”写字楼从去年121文件到今年《商业银行房地产贷款风险管理指引》的出台，对北京写字楼市场影响颇大，尤其是目前各大银行对写字楼客户的按揭贷款都加大了审查力度。为应对这一市场变化，北京市场上出现了更多外形上与写字楼近乎同质化的商务公寓。

　　有业内人士表示，这种开发行为的增多也反映了开发商为减少开发成本在钻法规的空子，这种商务公寓通常是以住宅立项，却按照写字楼的标准进行开发和销售。住宅比写字楼在土地出让金、贷款政策、用水用电乃至后期销售上都占有一定的优势。

　　与之相比，写字楼的开发投资压力则相对较大，开发贷款额度、年限、利率及审查手续等方面也更严格。

　　点评：目前上海已不允许开发这种以住宅立项的写字楼产品，但北京还没有这样的禁令，所以北京开发商还有空子可钻。这种“异化”的写字楼在价格上及品质上都有赶超纯写字楼的趋势，且利润空间还比住宅大，如果不出现禁令，这一产品还有增多的趋势。