关注2004深圳豪宅市场 支撑豪宅价格八大因素

       小户型 豪宅的动静
　　2004深圳豪宅市场以华侨城片区、香蜜湖片区、红树湾片区最为瞩目，这些片区各抱地势、勾心斗角，呈三足鼎立之势，它们既有片区与片区之间的竞争，也有片区内部的竞争。宏观上看，豪宅市场推出的体量之大为历史之最，但从已开售项目和逼近开盘的项目来看，豪宅的定价依然居高不下，部分专家预言的价格战并没有开打，相反价格还有一路飙升的趋势，到底是什么因素支撑着开发商的信心呢？

　　1.地段。三大片区均处于深圳优越地段，资源独占性优势明显。以景观而言，三大片区均拥有良好的景观资源，具备打造豪宅的条件，香蜜湖片区位于CBD的一级辐射地带；红树湾片区融入了沙河高尔夫的浅绿，一年四季树林阴翳，推窗见海，十五公里滨海长廊的规划也让人对未来生活浮想联翩；华侨城则营造了一个人文与景观交相辉映的片区，丰富的旅游资源和优美的社区环境吸引了大批高尚人士入驻。

影响力指数：★★★★★

　　2.开发商品牌。三大片区各项目的开发商均具备良好的品牌声誉，这里有以开发旅游地产著称的华侨城、开一代风气之先的豪宅霸主百仕达、从关外到关内成功实现“农村包围城市”战略的鸿荣源等。开发商的品牌效应带来的附加值是支撑价格坚挺的重要因素。

影响力指数：★★★

　　3.产品素质。三大片区的楼盘大都受到了业界的认可和社会的追捧，华侨城的社区规划能力一直为专业规划公司所推崇，熙园的户型创新力度深圳近年来少见，水榭花都则以优异的产品素质获得了国际权威大奖，而尚未开盘的红树西岸，其独特的产品布局和新颖的外立面也早已成为业界期待已久的旧闻。其它如中信红树湾、沙河世纪村、瑞河耶纳等也颇受社会关注。

影响力指数：★★★★★

　　4.土地供应紧缺。深圳特区从前年开始，严格控制土地供应总量，特区内本身已无多少土地资源，加上近年来宏观控制力度的加强，现有土地价格受供需关系影响一路攀升在情理之中。

影响力指数：★★★

　　5.营销创新。深圳是以创新著称的城市，而深圳房市的营销创新也一直为全国所钦敬。水榭花都这种以产品为依托、在产品外下工夫从而赢得市场的策略，在全国都有深远影响；红树西岸为了吸引业界和社会的关注度，联合新丝路举办了全国性的置业顾问选拔大赛活动，旨在“树立服务新标准”，广告效果显著。

影响力指数：★★★★

　　6.宏观正和博弈。远交近攻历来为一种谋略。目前，三大片区内部竞争比较激烈，“攘外必先安内”似乎成了开发商们本能的选择。现在，片区内联合炒作或其它资源共享性的建设性伙伴关系比较缺乏，但开发商们都熟稔田忌赛马的逻辑，通过反复做加减法筛选出了一些卖点，认为可以凭借自身的优势和对方抗衡，尤其是一些地价过高和售价期望值过高的楼盘客观上为周边楼盘做了嫁衣裳。一些几年没卖动的项目畅销势头迅猛，而一些原本卖得好的项目又有意封盘，待价而沽，部分成本过高的项目成了大部分相对低成本项目的参照对象。宏观上看，豪宅的均价在各楼盘博弈的过程中总体上呈正和上升态势。

影响力指数：★★★★

　　7.经济形式。2004深圳的经济持续高速增长，深圳股市中小企业板的设立，其所带来的投资机会也并没有对楼市形成明显的冲击。从国土局公布的数据来看，上半年深圳豪宅价格持续上升，这一方面跟土地供应紧张有关系，另一方面宏观经济形势良好也是一个有效的刺激，由于CEPA推行、加入WTO等因素渗透力的加强，一批外资、港资及国内游资纷纷拥进深圳，外派人员的住宿亟待解决，随之带来了大量的豪宅客户，尤其豪宅租赁市场非常活跃。

影响力指数：★★★★

　　8.国际资本推动。一些国际投资基金非常看好深圳未来的经济发展，他们与本土开发商结成战略联盟，以低息贷款形式支持开发商的项目开发运作，然后根据销售情况分红，开发商的资金压力得以缓解，因此并不急于低价脱手以期回笼资金，高价策略符合关内土地日益稀缺的形势，也有利于他们获取更多的垄断利润。本土房企跟国际资本的合作还处于萌芽状态，对市场未来的影响明显，但短时期内影响不大。

影响力指数：★★

　　有两种风险，一是愚蠢的风险，一是聪明的风险。在我看来，有才智的投资者，必须有能力看到别人看不到的东西―――就是那种看到有可能存在的东西，而不是已经存在的东西的能力。成功的一个重要因素就是以与大部分人从传统的角度看事物不同的方式去观察事物。