2005地产诸侯布阵 地产大鳄开始浮出水面(上)

行业巨头主宰行业的发展方向，这几乎是每个行业的“公理”。随着跨地域竞争的加剧，原本地域性非常强的房地产品牌正在逐步走向全国，真正的地产大鳄开始浮出水面。本期我们从北京、上海、广州、深圳四地选择了一些很有分量的企业。这些企业大部分是年销售额超过60亿元的地产大户，如万科、世茂、富力、中海等，有开始国际化扩张的东渡国际，还有来自新加坡在资本市场长袖善舞的凯德置业等。而由于版面原因，另外两个已经进入“百亿俱乐部”(2004年销售额超过100亿元)的顺驰、合生，我们将在春节后的第一期(2月21日出版)为您做详细解读。这些行业巨头2005年的发展战略怎样，对市场会有怎样的影响？希望读者能够从我们的报道中揣摩到一些行业发展的动态、思路和方向。

　　万科集团：演兵海岛

　　1月12日，万科董事会发布公告称：预计公司2004年全年净利润较去年增长50％～65％。也就是说，这家全国头号房企的净利润，将从2003年的5．42亿元人民币，增加到8亿～9亿元之间。

　　对万科的投资者来说，这确实是一份不错的新年礼物。但对更多手里并没有其股票的业界人士而言，近期万科在市场上的一系列新动向，以及这些动向后面隐藏的意义，也许更让他们感兴趣。

　　今年1月初，深圳地产圈内盛传“万科投资10亿元买下惠阳大亚湾海域面积2．64平方公里的大辣甲岛40年租赁权，万科已对海岛进行了全面勘探和规划，准备分5期建设，首期投资2亿元，有关开发项目投资方案审批将很快获得通过”。消息一出，引来广泛关注，“万科将由此进军旅游地产”的推断不胫而走。

　　本报记者当时即就此事向万科有关人士求证，得到的答复大意是在相关事项得到政府部门确认之前，他们不便对此做出任何评论。

　　另一个值得关注的动向是，最近市场上传出风声，去年一度备受关注的“万科有意并购豫浙两大房企”传闻，可能出现突破性进展。浙江知名房企南都置业正考虑以项目置换方式，成为万科股东，而河南建业与万科的合作商谈，也在推进之中。实际上，万科内部人士近期在某些场合也委婉承认，上述说法并非全是空穴来风。一般认为，对同行企业的大规模收购兼并如果实现的话，一定程度上会对万科现有发展方向产生多方面的影响。

　　还有一点是，万科从去年初起即正式提出以美国最大地产商Pulte Homes公司为标杆企业，强调其“终身锁定客户”的开发理念值得万科今后学习仿效，而这就要求万科此前主要面对某一阶层及某一年龄段购房者的产品开发定位，要做出很大的调整和延伸。

　　熟悉万科的人都知道，从多元化到专业化的转变，乃至对专业化的不断强化，是多年来掌控万科的王石总结出来的成功经验。王石本人不仅对跨行业发展的模式嗤之以鼻，对部分房企大而全地参与上下游产业链运作，以及对产品开发品种过多，也有些不以为然。

　　但是，前面提到的万科一系列新动向表明，随着外部市场环境的变化，自身高速发展的需求，还有作为行业龙头必须不断接受后来者的赶超挑战等等，他们以往所恪守的专业化原则，确实需要做出适当的战略性调整了。

　　也许2005年开始，我们会见到一个在更高层面上讨论和实施多元化的新万科。

　　谭洪安
　　东渡国际：跨洋征伐
　　1月26日，东渡国际集团(以下简称“东渡”)与美国谈判代表团，在上海签订了2．8万亩土地的转让意向协议书。如不出意外，东渡的土地储备将添加美国2．8万亩土地。2004年8月22日，东渡已经在洛杉矶拿下530亩地，用于青年住宅项目。

　　东渡董事长兼首席执行官李海林对记者说：“走出国门是东渡一直的理想和计划。2004年，已经迈出了一步。2005年，将迈出更大的步伐。东渡的计划、战略将在国际化的背景下思考、实施。”

　　去美国做青年住宅

　　东渡是最早在西方发达国家拿地的中国房地产企业之一，具有很宽阔的国际化视野。在业内，东渡向来是以烂尾楼收购和青年城建设而著称。李海林说：“东渡在全国很多省市有项目，积累了大量跨地域开发的经验。经验告诉我们，地域不是关键，关键的是市场。当然，跨国开发的难度肯定大于跨省开发。但是我们对跨国开发已做了充分准备和大量认真细致的工作，对于跨国开发的成功充满信心。”

　　他还说：“东渡进入美国，也是做青年住宅为主，东渡可以从国外学习到不少好的经验。经过多年发展，东渡已经有去国外建设青年住宅的实力和信心。”

　　为了实现国际化这一目标，东渡在去年就开始了一系列准备。2004年11月，东渡由原来的东渡置业集团，更名为“东渡国际集团”，凸现了东渡的国际化视野和雄心，并在全球范围内举行大型青年空间设计大赛，征集代表青年居住文化最新潮流和趋势的优秀设计方案。2005年，东渡还将进行一系列的国际性活动。为了了解全球青年人的生活状况，东渡携手yahoo、美国加州大学一起启动“全球青年人居住生活调查报告”，并最终完成“全球青年人居状况白皮书”。为了鼓励全球青年人的成长，将设立青年才俊奖，以鼓励那些在自己的岗位上有成就的青年人。

　　李海林说：“这些活动都是国际化的。由于要在美国做开发，这样，企业的财务也是进行国际化安排。”

　　细分市场做大做强

　　10多年来，通过不断的收购烂尾楼，东渡也逐渐壮大起来。收购烂尾楼，在国外，就是投资不动产不良资产，如果不动产抵押贷款一年不能按期还款，就必须拍卖，有专门的不良资产处理公司来收购、处置。但是，在中国目前还没有做到这一点。李海林很自信地说：“希望东渡能够成为中国第一个成为不良资产处理专业公司。”

　　收购的烂尾楼，东渡也大都改造为青年住宅项目，加上自己拿地建设的项目，东渡在全国建设了100多万平方米的青年住宅项目，因此，在青年住宅领域，东渡颇有建树。在青年住宅开发上，东渡经历了三个阶段，第一阶段为萌芽试验期，特点是功能局限，价格较低，它仍然是传统意义上的青年住宅。第二个阶段的发展，有了较前两代产品的质的飞跃，除了能满足基本的生活需求外，更多地关注了功能、生活质量以及居住环境的设计和物业管理等。目前，东渡正在迈进青年人居的第三发展阶段。

　　李海林对记者说：“10多年来，东渡一直专注于青年住宅，在中国当代都市青年住宅的领域里，东渡已经推出了6代产品。2005年，我们将着力打造第7代青年住宅产品。”李海林介绍，把青年人居从单体建筑，发展成青年人居的聚集地，一个融居住、商贸、休闲、购物、运动、娱乐、沟通、学习为一体的青年社区，一座属于年轻创业者的青年城，就是东渡们目前要开发的第七代青年住宅项目。

　　不久前，东渡确定了未来企业的发展战略――东渡青年城战略，这也是在房地产细分市场上再度做大做强。李海林说：“2005年，在上海、南京、苏州、成都四地，东渡将建设40万平方米东渡青年城项目。并将收购天津、武汉、广东等西部地区约20万平方米的烂尾楼项目，这些项目也将用于建设东渡青年城。”