2005地产诸侯布阵 地产大鳄开始浮出水面(下)

王其明
　　中海地产：拓疆不已

　　近年来，论规模论实力，中海地产一直都是国内主流房企的中坚力量，但作为一家香港上市的大型国有企业集团旗下的公司，它的低调也是出了名的。

　　有人评论说，2004年中海地产是典型的“闷声发大财”，原因就是它令人吃惊的快速圈地行动。根据深圳业界人士的粗略统计，2004年中海地产在全国四处拿地，新增可开发土地达500万平方米之多，总土地储备量则接近1000万平方米。

　　仅以中海广州公司为例，去年10月和12月，他们在公开竞拍中先后击退保利、恒大、万科、凯德置地等强大对手，夺得佛山南海区两幅土地，共耗资近20亿元，12月下旬又在广州拿下了一幅建筑面积达120万平方米的地块。

　　而早在去年4月份，他们更是让人眼花缭乱地一周内三次出手，在成都、深圳及苏州三处获得占地超过100万平方米的开发用地，支付的总地价高达28亿元。

　　也许中海地产广州公司总经理朱荣斌在日前广州地产经济峰会上的一席话，可以为他们这种近乎“疯狂”的圈地行动做出解释。他说，我们总体的判断是，未来若干年内，中国房地产市场会持续走高，土地价格只升不降，要打造百年基业的发展商，买地就要早买，有钱就要早买，现在大家如果手上有钱，买地不能犹豫。

　　值得注意的是，从中海方面传出的信息显示，明年他们很可能还会继续保持这种凶猛的拿地势头。果真如此的话，以他们雄厚的资本实力和全国布点的发展规模，2005年成为国内名副其实的“地王”，不会是一件太奇怪的事。

　　与土地储备同步快速增长的，是其各地公司的销售业绩。据了解，去年中海地产销售总金额预计可达65亿元以上，以往他们每年的销售额都保持20％左右的增长，去年这一增幅有望超过40％，而今年随着大量新项目启动，业绩增幅几乎肯定会进一步提高。

　　中海在积极攻城略地的同时刻意保持低调，还有一个原因是它们正处于国内上市前夕的沉默期。在深圳的五大龙头房企中(其他四家分别是万科、招商、华侨城和金地)，中海地产是惟一一家尚未在国内上市的企业，成功上市对“中海地产”这一品牌及其业务的继续成长，意义不同一般。这应该也是它们2005年最重要的看点之一了。

　　谭洪安
　　世茂集团：兵分两路

　　本报记者 谢红玲 王其明北京 上海报道 2月2日，武汉方面传来消息，世茂集团在当天举办的土地拍卖会上与和记黄埔、绿城等同样实力雄厚的企业竞拍一幅占地50万平方米的土地，经过激烈角逐，世茂最终以31．5亿元人民币成功竞得。该地块的获得，使世茂的土地储备量从400万平方米猛增到560万平方米(以建筑面积论)，为该企业的后续发展打下了坚实基础。

　　记者从世茂集团有关部门了解到，世茂2004年实现60多亿元销售额，仅其在上海浦东开发的世茂滨江花园一个楼盘到去年已是蝉联四年上海销售冠军，并取得了单盘销售过百亿的业绩。针对很多企业的百亿冲动，董事许世坛说：“我们2004年在酒店、商场等持有型物业上投资了100多亿元”。许告诉记者，世茂的定位不是单纯的住宅开发商，而是多功能、全方位的发展商，既是住宅开发商，也是城市运营商，是城市发展的合作伙伴。他举例说，新拍得的武汉这块土地，就不仅仅是要开发住宅，还会建酒店、写字楼、旅游区、金融区等等。许世坛说，世茂还想在国内拿更多的地，尤其青睐经济发达城市的滨江地块。

　　支持世茂无顾忌地拿地的资本，一方面是充裕的自有资金，另一方面来自资本市场的支持。而且，有消息称，世茂正积极谋求集团整体境外上市，打造一个更广阔的国际性的融资平台，从而提升企业的国际竞争力。

　　2004年，当一些企业为了销售额达到100亿元，争夺房地产老大，忙得不亦乐乎时。仅世茂滨江的单个楼盘，累计销售都已经超过100亿元的世茂集团，冷眼旁观，并没有掺和其中。

　　2004年，世茂集团的几大重点项目：世茂北外滩酒店、世茂佘山国际会议中心、世茂国际广场，中俄“绥－波”贸易综合体以及马来西亚、香港项目等，都在顺利进行之中。不过，由于涉嫌进军赌业，随着政府对周边赌业的打压，世茂投资最大的中俄“绥－波”贸易综合体可能将继续遭到媒体质疑，从而影响到短期项目的销售进程。

　　在世茂的区域布局版图上，以上海为大本营，北有北京、哈尔滨、中俄边境项目；长三角有南京，正积极进军常州、无锡；南有福州。对于进军中西部，世茂一直期盼已久。2004年，成都一个项目意外地与世茂失之交臂，将推迟世茂进入中西部的步伐。不过，这并不影响世茂进军中西部的战略，如今武汉已然成为世贸进军中西部的“桥头堡”。

　　近年来，世茂的项目越来越转向商用地产项目，投资越来越大，其收益期也越来越长，而国内银行贷款也越来越难，这迫使世茂将不得不将融资一部分，放到资本市场。为此，2004年5月初，世茂聘请前香港房屋协会主席钟瑞明为世茂中国执行董事及行政总裁，并启动在香港整体上市计划。2005年，对于世茂的中俄“绥－波”贸易综合体项目，以及能否上市，将是最为关键性一年。这对未来世茂的发展，也将是举足轻重的一年。

　　凯德置地：偷天换日

　　新茂大厦，一座在建的5A甲级写字楼，毗邻新天地，在高级写字楼相对稀缺的上海，又处于优越的位置，收益前景非常可观。然而，不久前，它的开发商凯德置地，将其95％的股份悉数转让给了澳大利亚麦格理旗下的联胜(Lend Lease Global Properties)公司。

　　凯德置地总裁林明彦表示：“通过这项交易，我们可以将资金再部署到更好的机会上，以带给股东更多的回报。长期持有一个物业固然可以得到一个好的回报，但是活用资金，适时地将其投入到回报率更高的项目上更能实现资金回报最大化。”

　　凯德置地为了更大的投资，获得更多的收益，不惜转让这个马上可以获得长期稳定回报的项目。

　　从2004年底到2005年初，在短短十多天，凯德置地先后和深圳、北京两家公司合作，在中国一口气收购了8家商场。林明彦对记者说：“我们已经成立了专门的商业地产公司，根据和这两家公司的框架合作协议，最终将收购20多家商场，投资近100亿元。同时也考虑把这些商业地产项目，打包上市，发行房地产信托基金。2005年，房地产金融和实业并进。”

　　2005年，是凯德置地进入中国市场第二个十年的开始。作为亚洲最大的上市房地产公司之一 ――新加坡嘉德置地的在华全资子公司，凯德置地从1994年进入中国市场开始，十年来，在中国的投资规模已将近180亿元人民币。其在住宅、服务公寓、写字楼、商场等方面都取得不俗的成绩，市场声誉极高。

　　2004年4月，凯德置地正式启动了北京市场；7月，广州分部正式成立；至今已经确立了以上海、北京和　　广州三大城市为重点，进而辐射周边的战略，全国化布局完成。

　　在华第二个十年，凯德置地确立了自己在中国发展的规划方向：全力打造一条包括住宅、商用房产、酒店、服务公寓、物业服务和房地产金融等核心业务在内的房地产产业链。其目标也是产融结合，以实业支撑金融，金融积极配合实业。

　　近年，中国金融环境的变化，使凯德置地加速了房地产金融业的发展。2003年10月，凯德置地成立了凯德中国住宅基金(私募)，规模约5亿元人民币，是国际上同类型中国专项基金中较大的一个。主要投资人来自亚洲，基金在中国境外募集，以股权方式参与凯德置地在中国的中高档住宅房产项目开发。

　　而2005年，凯德置地在中国收购商场的同时，就明确计划成立商业房地产基金，并将寻找合适的机会海外上市。

　　林明彦对记者说：“2005年，将是凯德进入中国第二个十年的起点，在2005年，凯德发展重点之一是商业房地产，以及与之配合的商业房地产基金。而这也是下一个十年发展的一个重点方向。”

　　卖是为了买。凯德置地的新茂大厦项目，正是完善整个房地产产业链布局，2005年，正是这一布局的起点和关键年。