个人合作建房 西安人能首圆住房梦？

    编者按：眼下将进入中国楼市的旺季，就是这个季节，由个人发起的合作建房的新模式，却在社会上引起了强烈的反响，正成为目前房地产市场最为关注的热点。无论最终成败，已在全国蔓延的个人合作建房，其“信号”意义远大于“实体”意义：为什么在社会分工如此细化的今天，“倒退”的“自产自销”消费方式竟一呼百应？谁来终结房地产市场的乱象？老百姓的“安居权”这一和谐社会之基，该如何实现？本报记者近日经过深入采访，试图搞明白西安人个人合作建房能否行得通？
    有一个热心读者打电话给记者说，这种个人合作建房模式在火热的房产市场中悄然出现，她树起了“自力更生”的旗帜，力求摆脱房地产开发商的束缚，理由是，你可以把“合作建房”理解为，一群有着相同梦想的人联合起来注册自己的房地产公司，然后聘请专业的设计公司和建筑公司，建造自己的房子。更有读者直接表白，与其忍受天价房市的“剐刀”、背负二三十年沉重的房贷负担，何不大家拿一笔承受得起的钱，合建可能比市价便宜四到五成的住房？一批人基于“居有其屋”的共同诉求聚集到一起，组建公司、集合资金、物色土地，一步步推动公众集资建房，还能圆“家”的梦想，何乐而不为？记者在采访相关政府有关部门时得知，虽然政策上允许个人以住宅合作社的形式合作建房，但是实际操作起来非常复杂。不说别的，就组织手续审批和拿地的问题就让人头疼。

     熊晖：第一个项目要以公司形式去做

     ３月１日下午四时，记者再次见到了这个在西安最早发起个人合作建房模式的神秘人物――熊晖先生，还没等记者提问，他先拿出一份题目为《遥望美国ＨＯＵＳＩＮＧ ＣＯＯＰＥＲＡＴＩＶＥ》的文章，向记者介绍，他将要做的模式，跟美国的一种名为“互助住房协会”的住宅合作社相似，他解释说美国的“互助住房协会”是一个非盈利的机构，它发展、拥有并管理住宅。互助住房协会总是让相当多的居民参与其中，并被制造房屋的居民拥有和控制。住房是大件消费品，一座楼盘的建设成本少则上千万，动辄过亿元。因此，个人合作建房实际上就是个人集资建房，运作的方式即一群人通过集资联合起来，成立一个组织机构，并从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，在这块地上建起自己的房子。这完全是一种非营利性的开发行为，也就是说，这群人既是买房人，又是开发商。据熊晖讲，这两天向他打电话报名的个人有四五百人，还有一些是以单位名义报名，他这几天就做了３次报名者的座谈会，每次４０余人，座谈地点现在就在他的公司。他让助手专门找来这三次座谈的会议纪要，从上面能看出报名者关心的问题主要有：资金的安全性？未来运作模式？交税问题？董事会如何成立？管理委员会怎样产生？能否享受优惠政策？

    熊晖表示，西安虽不是全国最早提出个人合作建房模式的城市，但可以让西安成为第一个把个人集资建房做成的城市。在记者的一再坚持下，他才将自己个人合作建房工作的主要“设想”抖落出来；第一步是接受报名，然后根据报名调查市场需求，研究小区的比例，整理有关资料，再将户型归纳；第三步就是找到金融机构，谈好委托进行资金监管，并严格控制资金流向（据悉，现在已有三家银行愿意提供资金监管业务）；下来是收集个人集资款项，资金全部交给最后所委托的银行监管；五是成立公司或中国西安住宅合作社，每一个交款客户都成为公司股东；第六步，成立管理委员会或执行委员会，形成公司的决策班底；第七步，通过正常渠道拿地（熊晖在这里强调甚至愿意花高价钱买地，虽然增加土地成本，但节约了营销、宣传、做样板间的成本），签订土地购买合同，土地款由银行直接支付，不经个人手；最后是成立个人集资建房联盟委员会，吸纳有名的建筑、设计、施工等单位，组成联盟。

    记者问，项目有没有可能最后做成“烂尾楼”工程，资金会不会被某个个人“抽走”，他很认真的回答记者，不可能成“烂尾楼”，因为房子已先卖出去，而且有钱支付任何相关款项，截至现在，房子已预订５００多套。资金的支配由未来成立的管理委员会成员全部签字才可动用，不是任何个人能动的。

    最后，他向记者透露，他的运作模式要按照《公司法》并和国外的模式结合起来运作，第一个项目以房地产公司形式去做，这个项目不会进入正常商品房市场领域销售。他在和银行签好资金监管协议后，会在最近联合银行召开一个相关的新闻发布会。

      银行一负责人：可进行适度合作

      没费多少周折，记者电话采访到了其中一家正与熊晖洽谈个人集资建房方面合作的某实业银行西安分行的一负责人，他向记者表示，银行对于发放房地产贷款是有规定的，有具体审批原则，在合法、合规而且条件都具备的条件下，也不排除发放贷款的可能。

    这位负责人表示，个人合作建房是一个新生事物，产生这种创意，首先具备了社会的需求，就有它合理的一面，新生事物在操作上、制度约束上可能还没有一些配套的东西。对此，他们表示关注，同时持积极态度，只要在法律法规允许的范围内，合理合规可适度合作。

     潘石屹?并不看好这个想法

      ＳＯＨＯ中国联席主席潘石屹先生接受本报记者独家专访时，也是首度对个人集资建房发表观点，他认为，未来房地产发展的趋势应该是越来越专业化。通过这１０年的房地产开发，像ＳＯＨＯ的定位就是更加的专业化。把ＳＯＨ定位在房地产开发的下游，即建好房子，卖好房子，而避开征地、拆迁、跑规划这些上游的事情，个人集资建房是很难行通的，也是很难成功的。假如技术上的问题不考虑，他们如何去交税，营业税、所得税、土地增值税如何去计算。几百个人在一起如何的去决策，去执行，这些都是问题。所以他并不看好这个想法。

      律师：可操作性令人担忧

     陕西泓瑞律师事务所王阿丽律师接受记者采访时说，关于个人集资建房的问题，不可否认，个人集资建房的出现是与我们提倡的住宅专业化开发背道而驰的，但它却反映出了许多购房者对房价高这一现状的不满和迫切改善住房水平的强烈愿望。个人集资买地建房的出现，确切说是房产市场打压下的一种显露方式和模型，而这恰是目前房产市场所缺失的部分，是房地产市场发展的一种细分或者说是一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物，但这种形式不会成为市场主流。可以说，虽然个人集资建房并不违反相关的法律法规，但实际操作成功的可能性不大。

    第一，个人集资建房的公司化运作问题。首先，有限责任公司的设立有股东数不超过５０人的上限规定，这就意味着５００人的集资造房项目，必须采取授权委托的形式，即未列入股东名单的其余４５０人必须以书面的形式委托这５０位股东行使权利。但事实证明，关于委托代理合同的纠纷非常多，同时也非常复杂。或者每５０人成立一个公司，那么５００人就要成立１０个公司，去运作同一个项目，这在实际操作上不太现实，而且各公司之间关系的界定和处理、表决权的形式等都是问题。此外，如果放弃有限责任公司的模式，合伙的形式也不可取，因为“合伙”作为一种组织形式在其成员的内部责任分担上具有极大风险（无限连带责任）。

    其次，公司是以营利性为特征，换句话说，如果你去工商局登记注册公司，之后你还必须去税务局办理税务登记，这就意味着这个组织还要缴税。但是，个人集资建房成立的项目公司是不以营利为目的的，没有营利，它的税款从何而来？还有作为专业性很强的行业，房地产开发企业必须具备相应的资质，但这种合伙建设的房子是自己居住，并不拿到市场去销售，那么建设主管部门是不审查他们的开发资质的。即使注册成立一个不超过５０人的项目公司只能取得一个暂定资质。可事实上，在经营性土地出让的招投标中，对竞标单位的资质等条件有硬性要求，这在实际运作过程中也将困难重重。

    除了关于个人集资合作建房的土地取得的问题。如何通过管理减低成本并提高房屋质量，是集资建房必须面对的问题。房地产开发，技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。对于个人集资建房贷款一事，银行现在既没有相关政策，也没有具体运作的细节，更没有市场认可的标准。

    目前国家对于个人集资建房并没有任何相关法规，所以对于个人集资建房一定要谨慎对待，因为不仅风险不可避免，而且其实际的可操作性也的确值得思考。