华商报：今年上半年西安楼市新盘供给减缓

　　对于西安楼市来说，每年的春季都是传统的旺季，很多新盘都会选择在这个时节集中上市，市场也会出现集中放量的状况。然而2005年进入3月份，市场上新盘并没有明显增多，新盘放量趋势放缓。而这种现象，在近几年楼市的发展中是较为少见的。

　　■上半年老盘仍唱主角

　　去年下半年以来，购房者比较熟悉的一些项目仍在市场上唱主角，比如紫薇田园都市、高新・枫林绿洲、绿地世纪城、世家星城、就掌灯、我爱我家、蔚蓝印象等等。这些项目基本分为两类，一是传统意义上的大盘或者项目体量本身比较大，开发商采取的是分期开发的策略；另外一种则是产品定位较高、销售周期较长的项目，比如曲江新区的高档商品房。由于这两类项目在市场上的推广期再加上销售期远远超过了一年的时间，有的项目时间甚至更长，这样也使今年上半年市场出现新盘放量较少的现象，市场仍以这些传统项目唱主角。

　　另外，从去年年初开始，西安市场上出现的新盘多以中小楼盘居多，柠檬公寓、太白庭院、城南故事、怡心居等等，这些项目由于本身盘量就不大，再加上销售又比较火爆，很多项目在较短的时间内就进入销售尾期。这样，一方面市场上不少老面孔大盘仍在销售期，而大量中小楼盘已在去年下半年集中放量，这样就给市场上造成新盘放量趋少的现象。

　　■宏观调控影响仍在持续

　　去年对房地产市场影响颇深的莫过于国家宏观调控政策的实施，资金和土地双向的调控直击项目开发的两大软肋。土地越来越难拿了、融资渠道受到了较大限制，这也使得不少项目的开发和上市计划被迫延迟。而众多迹象表明，政策造成的市场影响在2005年里仍将进一步扩大。

　　据了解，西安不少开发商的项目就因受到宏观调控的影响而推迟，特别是中小型开发商，对资金和土地的依赖程度很大。有些开发企业几年就开发一个项目，而且往往以小楼盘为主，这两年所开发的项目也是前几年通过协议拿的地，而现在通过市场“招拍挂”拿地本身就对他们压力很大，银行资金门槛的提高，更使得这些中小型开发商的项目造成了迟滞效应。

　　而对于西安一些大型开发商而言，原定的大规模开发项目也因土地审批的问题受到影响，再加上原有项目资金压力，造成了新旧项目对接时间段拉长。因此，“断档”延长了新盘的“蛰伏期”。

　　■观望态度比较明显

　　从去年年底开始，西安市场有些新项目陆续或者即将开始推广，但是仍然没有形成大规模集中上市的状况。而以往在西安市场特别明显的区域集中放量更是没有出现。

　　业内人士分析，房地产的区域集中开发特别重要，这样容易形成某个区域的人气和迅速开发，并从而形成连带效应，很多盘子会集中在这个区域面市。比如2002年的北城集中放量、去年的曲江新区开发的热度都是区域集中开发的典范。但从去年以来，受宏观政策和外来资本的影响，西安本土开发商谨慎了许多，更多的以一种观望态度入局。2002年，珠江投资进入西安并被传出在西安北二环东侧开发大规模经济适用房，但后被传出珠江投资的经济适用房将以每平方米两千多元的精装修入市时，虽然在附近有地待开发的项目不少，但这里时隔两年仍未成开发气候。

　　对于一个区域来说，只要这个区域其他项目销售状况良好，开发商则会不失时机地杀入“区域战团”。高新区唐延路段、曲江新区、长安科技产业园等区域的集中启动，和区域的整体效应不无关系。上海绿地一期工程的落成，必将带动高新区二期的整体启动，雁北广场、大唐芙蓉园的环境效应，以及曲江6号、湖滨花园、丰景佳园等项目的成功运作，也使曲江其他的项目加紧了运作的进程。

　　今年上半年没有出现往年新盘集中放量的现象，据了解，不少本地开发商仍对市场保持观望态度，而观望点主要在两方面，一是对和记黄埔、珠江投资、中海地产、广厦房产、上海绿地、深圳宏基等外来资本的观望，只要这些外来资本项目进入实质性进展，市场就会出现跟风上市现象；而另一方面就是项目所处区域其他项目的进展和动作。基于以上两方面，再加上宏观调控效应的迟滞，2005年新盘集中放量的阶段应该在年中以后了。