2005预测：普通住宅涨价9.7％

    新一轮房产开发已经轰轰烈烈的开始了，而在此时，各大专业机构纷纷发布数据和预测，究竟今年购房者们面对的将是怎样景象，房价是升是降？普通住宅是否放量？高档公寓走势如何？别墅市场又有何新招？本报综合了各个专业机构的数据与分析，为购房者一一道来。

普通住宅：房价涨幅可能超过９．７％

   去年初，潘石屹放言房价要涨，引起轩然大波。但在今年，房价平稳上涨似乎已经成为共识。中原机构认为，在２００５年，土地供应量并没有实质性减少，房产投资额度及开复工面积将保持稳定的增长。而购房者对于房屋的实际需求并不会因为２００４年的一系列调整受到影响，也呈逐步增长态势。虽然２００４年下半年住宅销售逐月减少，但这只是上半年市场火爆的恢复期。而且央行加息幅度不大，只减少了一些边际购房人群。根据目前北京快速增长的经济形势，房地产保值增值基本不会改变，加之今年仍有加息的可能，２００５年房价将继续增长，但增幅不会过大。

    戴德梁行认为“８．３１大限”等政策对北京房地产市场的影响将在２００５年产生作用。据戴德梁行统计，“８．３１大限”后城八区及大兴、房山、通州、昌平的总规划建筑面积达４２７７．４万平方米。这些土地全部已取得项目建议书批复和规划批准文件，按照正常的开发周期，将成为２００５年商品房市场上的生力军，影响２００５年的商品房供应格局。

    预计，２００５年将有近２０％的住宅项目出现在南城，而且绝大多数是中低价位，这些项目的入市有利于控制北京房价的过快上涨，在这些因素的影响下，价位在５０００元左右的项目将成为市场主流。戴德梁行预计，２００５年全年价格增长的比例将会高于２００４年的９．７％。

公寓：供应量突破４００万，均价超过１０９００

    ２００４年的公寓供应量受政策影响仅在３００万平方米，但随着奥运会的全面启动，今后几年购房者对公寓的需求量将持续增长。中原机构预计，２００５年公寓供应量将突破４００万平方米大观，达到历史最高点。

    目前，北京公寓的整体价格在１０９００元／平方米左右，其中朝阳公园、燕莎、东长安街、ＣＢＤ、朝外和东直门６个区域价位最高，基本在１２０００－１５０００元／平方米。由于这些区域可开发土地的减少，这一带的新增供应量将减少，转而向这些区域的外围扩张或向新的城市功能区域发展。如商业氛围渐浓的朝阳北路板块和外籍人士较多的望京区域，以及双井、亚奥、中关村等。由于新增公寓的品质、区域环境等因素的提高，新增公寓的价格与老区域的价格差距不会太大。而像亚奥区域在奥运新区配套设施建设的带动下，价格反而会有所上升。

别墅：ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ退出流行

    从供应量看，２００１－２００３年供应量维持在每年４００万平方米，而２００４年由于土地调整，供应量下降到３５０万平方米。预计２００５年北京别墅市场不会有太大变化，将以消化去年入市产品为主，供应量维持在３５０万平方米。

    ２００４年由于ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ流行的影响，别墅价格在１００００元／平方米。而２００５年别墅产品将更加多元化，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ将退出流行，独栋、小独栋等产品将受到青睐，除建筑风格更加个性化外，别墅将吸收更加智能化和人性化的设备、设施。由于这些因素的影响，别墅的价格将有所上升，达到１１０００元／平方米。最后，传统别墅区的供应量会减少，由于六环路、快速路的兴建，沿线将出现一批新兴别墅区。