地价不是房价上涨主因

市场供求关系决定房价

    地价导致房价上涨过快的说法站不住脚。日前，国土资源部土地利用司指出，房价过快上涨不是地价上涨引起的。

　　据一些房地产专家介绍，目前大中型楼盘，它们的成本主要分成三大块―――――地价、建安费，以及政府税费、银行利息及企业营运费等杂费，它们各自所占的比例基本是各1/3。

　　■土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高

　　从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但这绝不是说地价决定房价。房价上涨缘于综合性因素，最主要是需求引起的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。

　　据了解,土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高，地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%；上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价所占比例仅为11.4%，因此，地价导致房价上涨的说法是没有根据的。

　　■发展商须缴税费调整不大

　　在税费及财务成本方面，据了解，在房地产开发中，发展商须缴纳的税费，两三年政府方面尚未作较大调整，因此，这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5％的营业税和33％利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼，其须缴纳的营业税就是1650万元，要是其利润达到了1亿元，那么它还得缴3300万元的利税。

　　■建1平方米的房子究竟要多少钱？

　　现在大城市的住宅产品主要以高层住宅、小高层和部分别墅这三类为主体，普通多层住宅越来越少。别墅产品的土建造价（装修除外）一般在500元－600元/平方米，而近期一些创新的别墅产品，其造价通常也在800元－900元/平方米之间。但别墅产品每一套的配套增容费会比其他两个类产品的要高一些，因为户数少，而分摊的基数大家又基本相同，因此，户数少的别墅产品自然价格也会高一些，据悉，此类费用通常要300元－400元/平方米。高层住宅的土建成本通常是2000元左右/平方米；小高层是1500元左右/平方米。

　　在土建成本上，不同的发展商在规模、成本控制水平和管理水平有差距，在成本上就会产生差异。比如混凝土，现在市场价是300元－400元/立方米，但运输费却在30元－60元/立方米之间，一些运作好的房地产开发公司，他们可能光在运输成本上就会比对手节省20％－30％的成本。装修造价千差万别，其基本的原则是投入多少算多少，要是按照现场估价计算的话，现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用料，他们的造价一般都在500元－800元/平方米；而一些比较高档的，号称3000多元/平方米造价的装修，发展商的真实造价估计会在1500元－1800元/平方米之间。因为装修的单价会在工程量和工艺流程管理上，不同的发展商会有不同的成本造价，跟私人装修更是没法比。