二手房买卖不可忽视房龄

     在目前众多置业者当中，购房者主要考虑的还是房屋本身所处的地段、小区环境、交通状况、周边配套设施等一系列因素。但是针对二手房来说，房龄问题也应该成为大家重视的一个置业因素。
    资深房产经纪人认为，房产也有“保质期”，超过一定年限的二手房跟过时商品一样，价格必定会大打折扣。房屋作为不动产，在人们长期的使用过程中，即使原有的房屋实物形态并不会发生很大的变化，但由于受到自然损耗和人为损耗的双重作用，房屋的内在价值也应该会逐年降低。同时房屋作为一种特殊的商品，不可能永无止境地来消费，这决定了房产有其自己的一个“保质期”，当房屋折旧到一定程度的时候，其价值越来越小，但很多买卖双方并没有意识到房龄这个问题。
    目前上海的二手房市场虽然很热，但是专家认为这其中也存在购买误区。根据某中介公司的信息显示，同样地段的二手房，同样层次的装修条件，建于上世纪八十年代的二手房与上世纪九十年代的二手房报价几乎完全一样。一套建成于１９８７年，建筑面积６０平方米，中等装修的住宅报价６０万，而一套建成于１９９６年，建筑面积５８平方米，普通装修的住宅报价也是６０万元，而这两套房龄相差将近１０年二手房，挂牌单价每平方米却仅仅相差三百多元。很明显，众多的出售者只考虑地段，对房龄价差并没有形成认识。而根据二手房市场的规律来说，一般房龄相差两年左右的，其价格就要相差８００元左右。
    二手房房龄差异在银行贷款条件上就可见一斑。今年大部分银行都出台了对于１９９０年之前的二手房实行禁贷的政策，对于房龄在５年以内的二手房最多可以贷到７成，５年至１０年的二手房最多可以贷到６成，１０年至１５年的二手房最多只能贷５成。购房者应该从中了解到房龄对房产投资的重要影响。
    因此，消费者在二手房交易过程中，一定要将房龄因素考虑在内，尤其是二手房投资人士。一方面可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高而造成的损失；另一方面就是可以避免因为房龄问题引起的贷款不顺畅造成的成交受阻。
    在二手房买卖中，装修的价值也是很难评估的一项内容。业内人士认为，装修超过５年的，装修价值就可忽略不计。
    专业人士建议，首先判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，因为建材的价格波动性很大。也可以按照二手房的现有装修水平，多到几家装修公司咨询目前装修的价格。其次，按照市场贯例，装修折旧一般按５年制计算，折旧方法按第一年１０％，第二年２０％的递进方法计算。超过５年的装修，价格基本可忽略不计。
    总体来说，评估二手房的价格是个比较专业的工作，如果购房者需要办理按揭贷款，那不妨到银行指定的评估公司进行估价。由于银行要适当地估量将来的风险，所以评估的价格不一定会同市场价格一样，有时甚至与成交价格相差很多。不过购房者需要支付一笔评估费用，这笔费用根据评估公司和银行签订的协议而定，一般收费标准是评估总值的３‰―５‰。