房地产市场能否“防暑”不降温(图)

    在经历了上半年政策的一系列调控之后，房地产市场出现了一系列微妙的变化。调控的本意在于抑制房价过快增长，防止市场过热，但调控带来房地产市场发展的某些尴尬，却让后政策时代不得不考虑房地产市场如何在防止过热的同时避免大面积的降温。

　　■楼市已步入后调控时代

　　从3・17个人房贷利率调整开始，房地产市场就面临了一系列政策的打压，期房限转、六一大限、普通住房面积界定、营业税开征以及一些城市实施的地方性政策，让今年的房地产市场成为名副其实的政策年。

　　由于整体调控政策的影响，本来应该属于旺季的四五月楼市呈现出不同程度的降温情况，特别是国家重点调控的上海、杭州、南京等城市，市场交易量受到了较大的影响。而西部一些城市虽然并不在政策调控的“重灾区”，但受到市场观望和持币待购现象的影响，整体交易量同比也在不断下降。

　　从这几个月市场的情况来看，调控政策的初步效应已经体现，这主要表现在两个方面。一是房价的涨幅已经逐步回落。据国家统计局的数据，1至5月，全国商品房平均销售价格同比上涨8．9％。而前4个月，上涨的幅度为12.5％。这说明全国商品房平均销售价格涨势趋缓，国家统计局月度报告同时显示房地产投资增长开始减缓。另一方面则体现在六一大限营业税的开征，让投机性炒房和投资性购房的行为逐步从正常的购房行为中分流出来，从而让市场供求得以缓和。也正是缘于此，从六一大限后国家就没有再出台针对性的整体调控政策，而是转向地方政府的落实和实施，楼市已步入后调控时代。

　　■市场从观望到探路

　　进入六月中旬以来，地产市场出现了局部的反弹。两个月来受政策影响出现的交易量萎缩、上市新盘量减少的情况，逐渐已经转变，不少新盘已经在逐步探路入市，市场也出现逐步放量的局面。

　　在西安市场上，六月中下旬开盘入市的项目正在逐步增多，老盘也加大了促销、推广的手段，上半年受政策影响而转冷的楼市正在暑期呈现回转的局面。西高新的一位开发商告诉记者，出现这样的现象，一是因为国家近期没有再出台新调控政策的举动，有让市场回暖的用意；二是原本上半年入市的一些新盘也都积压在这个时候入市；三是因为大多数购房者通过对政策的理解和分析，也认清了调控的本意不在让房价降下来，并开始进入市场买房置业。

　　据西安某楼盘一位售楼部经理告诉记者，在五月中旬的时候，西高新一些售楼部有时候的接待量每天不足十个，但到了六月上旬，接待量已经出现较大程度的攀升。虽然目前的接待量还没有回升到政策出台以前的数量，但毕竟已经表现出可喜的局面。而据了解，虽然近期面市的项目受到了市场的关注，但认购量大，成交量小仍然困扰着一些项目，这也是地产调控之痛带来的市场后遗症。

　　■防降温和防热哪个更重要

　　政策的出台，一度让“上海发烧，全国吃药”成为流行语，而上海房价的走势也成为全国广泛关注的对象。上海《文汇报》有关负责人许仰东对此预测，政策效应，必然让上海房价在年内出现重跌。但上海毕竟不能代表全国，特别是在西安、成都等房地产市场发展良好的城市，政策效应面对的尴尬就是防止市场过热的同时如何能使市场不降温。

　　前不久在西安召开的中城联盟董事长联席会议上，地产大腕王石曾不无担忧地指出，目前出台的政策还并不是最严厉的，对市场杀伤力最大的莫过于土地增值税的征收。但目前看来，国家并没有继续出台相关政策的用意。这也说明，政策在市场上面对的尴尬必须使政策制定者有所考虑，如果说两个月前是为了防止房地产市场的过热，那现在的工作重点则是如何防止地产市场的“降温”。

　　一位地产人士告诉记者，其实不少城市已经在考虑出台积极的政策回复楼市的转暖。而政策出台本身没有考虑到的尴尬是，房价虚高，楼市局部过热，仅仅靠调节供需层面是解决不了的，而此前出台的政策，则主要是对市场中的需求进行的调节。本报记者