七部委房价报告措辞温和 新万言书意见尖锐

　　宏观调控其实是一部博弈史

　　就在七部委检查组对八个省市的房地产调查报告刚刚向社会公开披露之际，7月26日，全国工商联住宅产业商会也向国务院提交了一份针对宏观调控的长篇意见书。选择这样的谏言时机，或许不仅仅是一种巧合。

　　长达百页的七部委调查报告被业内认为是国家下一步宏观调控的基础信息依据，报告以 “兼听”的姿态和“温和”的语气，阐述了北京、重庆、河北、山东、安徽、江苏、湖北、湖南等八个省市在住房供应结构、土地供应、税收、期房转让、拆迁和信贷等方面的现状和意见。

　　而全国工商联住宅产业商会的意见书则更尖锐地提出了“我们(住宅产业商会)对于此次宏观调控的所有看法和建议”。

　　“兼听”的报告

　　时间上溯到5月30日至6月11日，由建设部、财政部、国土资源部、国家发改委、国家税务总局、央行、银监会等七部委派出的四个小组，分赴北京、重庆、河北、山东、安徽、江苏、湖北、湖南等八省市进行“关于稳定房价工作情况”的调研。

　　这四个检查小组的召集人分别是国家税务总局副局长许善达、建设部副部长刘志峰、财政部部长助理王军、国土资源部副部长?O小苏。

　　此次调查组在各省市的调查过程中，除了听取政府及有关部门的工作汇报，还召开了政府官员、人大代表、政协委员、专家学者、开发企业以及中介机构的座谈会，并考察了当地的房地产交易市场，走访了消费者，可算是一次较为细致的调查。

　　反映在调查报告中，报告不是“一言堂”，而是融进了其他声音，显示了某些宽容与客观。

　　在北京的报告中这样说道：“从目前政策效果来看，大家认为，税收调节作用比较明显，货币政策起到了一定作用，土地政策效应还有待进一步观察。”

　　另外，在同一份报告中还特别提到，“个别专家、学者”对国家采取的宏观调控政策提出了不同看法，报告将这些看法做了归纳：目前的政策措施只能解决个别地区短期存在的突出问题，不利于房地产的长期发展，希望政府对调控目的做进一步明确规定，深入分析房价上涨的原因，在此基础上再做出相应的决策；当前的调控政策，侧重于流通环节，没有考虑使用和保有环节，因此，将不利于促进房地产市场的合理流动，不利于培育二级市场；信贷政策和税收政策的实施，将增加购房成本，从而不利于稳定房价。

　　对于地方政府的某些意见，报告中也有反映。比如，对于国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)规定的，对房地产开发企业采用预售方式销售开发产品的，应按15%的最低利润率计算预计营业利润，湖南省认为这一最低利润率过高，建议国家税务总局适当调低。

　　报告中“兼听”的姿态反映出调查者的一个态度――对于“不同的看法”也是随后的决策中应当注意的一些因素。

　　此外，对于各地出现的某些问题，报告中并未使用严厉的措辞，而多使用“不宜”、“建议”等字眼。

　　建设部副部长刘志峰在中国房地产市场形势与调控政策报告会上谈到宏观调控的情况时也曾说，“政策刚刚实施，不能期望太高。”

　　这八份各自独立的报告分别就上述八个省市的住房供应结构、土地供应、税收、期房转让、拆迁和信贷等问题的现状和意见分别做了阐述。

　　综合起来，报告认为这些省市中主要问题集中在：住房供应结构欠合理、存量土地未有效利用、二级住房市场欠完善、房地产信息不准确、信息披露欠缺等方面。

　　新“万言书”

　　尽管七部委报告中反映了当前宏观调控的某些问题和建议，但 “全国工商联住宅产业商会的意见更为尖锐，”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生直言，“这份上交国务院的‘意见’代表的就是市场和企业的声音，中央理应听取。”

　　“宏观调控的效应已经初步显现。”聂梅生评价说，“从房价、投资和定金预收款的下降，三个方面都可以证明这点。”

　　聂梅生的依据是国家发改委与国家统计局联合发布的数据。二季度全国房价增长水平比一季度回落了1.8个百分点，新开工面积减少了31%，1~6月定金预收款比1~2月减少了25%左右。

　　聂梅生认为，宏观调控接下来的任务应该是稳定房价。“中低收入家庭占了购房者的70%，而根据2004年的统计，他们的人均住房面积为20平方米。因而，绝大部分购房者的购房需求是自住型需求，不应该挫伤他们的购买信心并改变他们的预期。”

　　“现在的宏观调控政策不但打击了投资和投机性需求，自住型购房者也开始观望。”聂梅生说。

　　从目前来看，在热点城市商品房交易量大幅度萎缩。北京5月份的预售量比4月份锐减了50%，而上海，7月下旬某一周的成交面积比4月同期下降了61%。

　　事实上，近期不少经济学家也提出过要防止宏观调控过度。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓博士在接受媒体采访时就曾表示，通货膨胀的危险已经远去，宏观调控现在真正要警惕的是通货紧缩的到来。宏观调控可能导致的总需求下滑的危险，甚至有可能构成对正处于泡沫调整中的房地产发展的致命一击，因此宏观调控应审时度势，有所调整，否则会累及GDP增速下降。

　　上海财经大学房地产研究中心主任印?一?此前曾本报记者表示，宏观调控政策应该透露“调控的底线”，以改变市场的观望态势。

　　关于稳定房价的手段，住宅产业商会在“意见”中认为，接下来的主要关注点应该是三个：土地供应量、金融和税收。

　　“对于供需两端，前一阵是‘堵’，现在应该放开一些，增加土地供给，用‘疏’来放开口子。近期的一些土地流拍现象应该给 ‘堵’的政策敲了警钟。”聂梅生告诉记者。

　　对于金融方面，聂梅生说，应该放开其他金融渠道，比如基金、信托等，起到分散投资、不使投资过于集中在“炒房”上面。

　　聂梅生认为，宏观调控中的税收政策也值得商榷。

　　一方面，在宏观调控中，“税不能只加不减”，应该只对高档住房加，而对中低档住房减。以二手房市场来看，目前有68%为房改房，13%为商品房。对于房改房，是以前房改政策的产物，是带有福利性质的，而现在再去对其征税的话，造成了房改政策的不连贯，也缺乏公平性。对二手房征税应当考虑到这点，区分房改房和商品房。

　　另一方面，地方政府对房地产开了新的税源，“按照我国的税法，只有中央有这个权力。所以这违反了税法”。

　　“有些地方政府提高了5%的税基，但是你的交易量下降了50%，你提高的那点税基有什么用呢？”聂梅生说。

　　记者问，下半年国家还可能会继续出台什么样的宏观调控措施？

　　聂梅生认为，房地产信托的一些试点现在正在论证之中，但金融方面不太可能有大的动作，因为这与人民币价值相关。而针对中低价住宅方面的措施会可能以比较大的力度出现。