房产观察：谁是商品房预售制度的最大赢家

 　　新华网北京10月20日电题： 谁是商品房预售的最大赢家？

　　日前，中国消费者协会在北京召开了“商品房销售模式研讨会”，是否取消商品房预售制度再次成为人们关注的焦点。这一制度给国内房地产市场带来了怎样的影响？究竟谁才是商品房预售的最大赢家？现行的商品房预售制度真的应该取消吗？

　　预售缺乏监管市场问题重重

　　中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示，在国内房地产市场发展初期，商品房预售制度降低了房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入市场，保证了我国住房制度改革取得成功。但现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。

　　对消费者而言，首先，商品房的物理状况不确定，如商品房内在质量、配套设施和绿化等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。因此，在信息占有方面，消费者更处于弱势，知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障，而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。

　　同时，这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖于国内银行，这势必会增加银行的风险。中国人民银行发布的2004中国房地产金融报告称，统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000年至2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营问题较为严重。

　　期房价格低是幻觉还是现实？

　　目前，期房价格较现房价格约低10%至15%。所以不久前，当央行 “取消商品房预售制度”的建议一出，购房消费者的观点也出现了分歧，搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。

　　但中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。因为进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目不会太多，企业之间会明显感到竞争压力，因此开发商之间存在价格合谋动机。在或真或假的行情看涨的大背景下，消费者反而会对降价出售的房屋的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

　　而商品房预售制度则为开发商的价格合谋创造了先天条件。因为开发商使用的是无成本的商品房预售贷款资金，不会增加他们合谋的成本。因为借贷需要成本，房屋销售延后一天就得支付一天的利息，而且房屋一旦卖不出去就可能面临资金流断裂的风险。在这种情况下开发商就会抛售楼房，从而房价快速下降。

　　刘俊海也认为，取消期房销售未必导致房价高涨，因为现房的价格取决于商品房的内在价值与供求关系。在现房销售中，房屋的状况一清二楚，只要房屋质次价高，就卖不出去，价格自然下跌。而且，现房销售也有助于开发商进行公平竞争，激励其提供价廉物美的产品，从而把房价控制在合理价位内。

　　“风险共担”势在必行

　　与会专家认为，虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险，但如立即取消这一制度，短期内会造成房源减少，引起市场波动。所以建议逐步取消商品房预售制度，先建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏建议，首先，要建立严格的房地产市场准入制度，只有达到一定资质的企业才能进入市场。

　　其次，对商品房预售资金可采取专项信托、专门账号等方式管理。这样既可防止开发商随意挪用房屋预售资金，也可防止开发商假按揭等违法行为。

　　易宪容认为，首先要建立明确处罚违规开发商的制度，甚至要限制违约企业再进入这个行业；要制定清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；另外，预售资金可根据工期分2到5次付款，这样可保证商品房质量。

　　其次，政府要加强对房地产业的监管，包括事前、事中和事后监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；最后，要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者进行商品房交接。