06房地产整顿年后的三悬念　民间价高自己造

　　2005年，在房地产整顿风暴后，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博弈。房价居高不下，一场声势浩大的民间造房运动正在蓬勃兴起。展望2006年房地产走势，仍有三大悬念待解。

　　2006房地产：整顿年之后的三大悬念

　　2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”，严厉整顿房地产，到集体爆炒“降价”，虽然房价没有骤然下跌，但精明的开发商已经觉得土地的稀缺，于是开始大规模“储地”。囤积居奇是商人的本色，一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。整顿开始生效，在整顿的大棒下，“烂尾”楼开始回暖，万般无奈之下，业主逼上梁山，民间造房运动蓬勃兴起，但政府旁观，银行无助，地产商嘲笑的情形下，合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。展望2006年，房地产三大悬念仍有待破解。

　　政府与开发商：

　　整顿→博弈→烂尾楼

　　2005年6月25日，国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部7部委齐刷刷坐在媒体面前，郑重宣布要整顿全国整顿规范房地产市场秩序。与以往不同，7部委要求这次整顿必须由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

　　“明眼人一看就知道，文件虽然声势浩大，但并非以国务院的名义下发，地方政府依然可以走走形式。”一位业内人士如是说。

　　整顿风暴的即将开始，“降价”风又立即热炒。今年房地产圈子说的最多的一个词是降价，但房地产究竟降价没有？只有消费者和房产商知道。以全国房价最高的上海为例，截至2005年9月底，上海新上市积压的一手房最多时超过2000万平方米；10月以来，新房存量还有近1700万平方米。销售量虽然也在增加，但增量远远赶不上上市量，可售房源越积越多。究其原因，从2005年5月份楼市调控发力开始，近半年来，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博弈。
　　以上海为例，据有关房地产专家预测，预计2005年上海商品房新增开发面积在3000万平方米以上，按目前市场整体均价8000元/平方米(实际区域价格差异很大)计算，至少需要2400亿资金才能将其消化掉。而2005年内，上海市政府安排的1000万平方米动迁配套商品房和定向销售的1000万平方米中低价房将陆续上市，其对市场价格的“下拉”效应会越来越大。这些表明，未来上海楼市将持续处在供大于求的状态之下，专家说，“价格上涨已无可能。”

　　“哪里降了，本来5000一平方米的房子被炒高到10000，现在还是那个价钱，连地铁最尽头也是7000多，老百姓还是买不起啊。”一位久居上海的朋友告诉记者。

　　银根紧缩、政府对房地产行业重压下，土地立即成为稀缺资源，地产商已囤积土地作为暴利的原始起跑线。“谁的土地储备多，谁就有可能在未来的市场上多分一杯羹。”西安某房地产商告诉记者。

　　但储地必须付出代价，从2005年5月1日起，广州的开发商买地不得不掂量钱包了，花钱买地若超过一年不开发，开发商就必须每月支付地价的1.2%作为土地闲置费。这是广州市国土房管局公布的《广州市土地闲置费征收使用管理办法》首次对土地闲置费征收标准进行明确。南京市从2005年3月1日就开征了土地闲置费，西安市国土局则明令，征地三年未开发者，政府将依法收回土地。

　　国家宏观调控着力打击房地产，银行紧跟着又抬高房贷的门槛，央行加息等等，一系列猛药下去，地产商们的烂尾楼开始显现。

　　根据官方统计数据，海南已复工续建的烂尾楼不到1/3，上海烂尾楼最多时曾达到200余处，广州的烂尾楼有120多宗共计900余万平方米，天津共有停缓建项目37个建筑面积180万平方米。

　　政府面对地处要地的烂尾楼很头疼，据说，有一次，西安新任的市长坐着车围绕他管理的城市巡查，忽然看见地处南门外非常耀眼的著名烂尾楼，他对身边的建委主任说，“这是谁家开发的，怎么老是停在那里，告诉他，如果他再不开发，政府就拍卖！”建委主任赶紧派人找来开发商，老板手一摊，说“没钱，你们政府要收回，可以，我巴不得，你给我钱。”下面人回去给主任汇报，主任说，政府哪来钱处理你的烂尾楼。

 　　民间：房价高，自己造

　　2005年最自发的力量来自民间。当房价居高不下，一场声势浩大的民间造房运动蓬勃兴起，从北京个人合作建房领袖于凌罡开始，这场运动立即席卷全国，上海、广州、成都、西安纷纷揭竿而起，有人戏称这犹如当年陈胜吴广起义，但很快这场运动就偃旗息鼓。

　　以上海为例，2004年4月，身在美国的留学生翁云在网上发出帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房team是你的最佳选择！”

　　据称，不到一个月，就有50多位海外留学人士和国内的IT业人士、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队。到2004年7月底，他们已经筹集到了100万美元。2005年5月19日，成本测算报告第六稿出台，内部成本售价5691元/平方米，地块目标在上海内环线之内的静安区。在这样一个地理位置，这样一个售价，无疑是非常具有吸引力的。当时，他们确定了工作重点：开办实业股份公司、争取政府支持、购进地块、融资贷款等等。

　　之后，翁云和团队成员联合了50多位海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。2005年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。此次个人合作建房计划宣告流产。

　　有人事后取笑他们，说这类似“一群小孩子在玩积木”。在这场游戏里，政府冷漠地观望，开发商公开说风凉话，银行说政府没有明确态度，他们不放款。于是对个人合作建房者来说，注定了这条路很难走。在房地产调控政策出台之前房价一天天飞涨的情况下，个人合作建房设想的出现实际上体现了消费者对高房价的无奈和反抗。

　　“尽管这种反抗有点堂吉・诃德。”西安个人合作建房倡导者熊晖告诉记者。

　　2006：三大悬念待解

　　展望2006年房地产走势，仍有三大悬念待解。由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2005年10月份已经开始征求意见，看来这个重大政策将留给2006年了。根据《办法》的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。楼房共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。

　　另外一个悬念是二手房交易将征20%个人所得税。虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其实是一个老政策，但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》，重申二手房交易必须缴纳个税。北京市也开始有了新动作，北京市转发了相关的通知，明确规定了个人购买住房销售业务的程序为“先税后证”：北京市各级房屋管理部门对于未出具契税完税证明或契税核定证明的，不予受理房屋权属转移登记手续。

　　最后是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起争议。根据今年年底举办的“中国财税论坛2005”上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税的思路理解，北京将在近期有所动作，有业内人士分析说，也许2006年北京将出台物业税的相关政策。

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　据有关分析说，在买房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地产商一次性要付清70年土地出让金是土地成本过高的主要原因，能否以物业税的方式，每年为土地支付成本，开发期间，每年由地产商支付，房子卖出后，由业主每年支付，这是近年来房地产业内谈论最多的话题。