市场需求的变化 房地产行业发展呼唤国际化人才

　　随着经济社会的发展和我国城镇居民生活水平的提高，房地产行业持续蓬勃发展。城市化进程的加速，使得需求保持了旺盛的增长。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已经超过40%，是支持房地产发展的重要动力。与此同时，投资和投机的需要，也促使房地产市场的销售额持续增长。1986年-2004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%(《2005年房地产发展报告》，人事部中国人事科学院，人民出版社，2005)。房地产行业近年来的发展呈现出以下的几个新特点：

 　　一、市场需求的变化

　　随着中国市场经济的飞速发展，城镇居民手中可支配收入持续增加，人民的生活水平不断提高，物质生活的追求标准也从十年前的“冰箱、彩电、洗衣机、录音机” 等“四大件”升格为“空调、电脑、手机、汽车”，甚至到住房，消费结构发生了巨大的变化。十年前的居民还在为家里的自行车没有地方停放而发愁，而如今很多居民已经为私家汽车停放问题烦恼。城镇居民对于居住条件，也从“居者忧其屋”

　　到“居者有其屋”到“居者优其屋”，希望自己的住所有一个很好的居住环境和文化氛围，期望孩子能有一个良好的教育成长环境，实现由“安居”到“人居”到“宜居”的转变。注重小区环境建设的“星河湾”和“山水文园 (论坛 像册 户型 样板间 视频)”，以及引进国际学校概念的“乐成国际 (论坛 像册 户型 样板间)”等典型项目便应运而出。

　　二、政策面的变化

　　房地产行业在发展的进程中也出现了一些问题，比如钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快，房地产投资占固定资产投资的比例过大，可开发土地减少，新开工项目过多，在建规模过大，开发资金过于依赖银行贷款等。为了控制行业过热，国家实行了一系列宏观调控措施，对土地和信贷加强严管，抬高房地产运作的门槛，规范行业行为。“空手套白狼”的开发年代一去不再复返，代之以“真金白银”的投入，房地产企业开始洗牌重组，市场竞争回归理性，概念炒作逐渐失去效力，代之以品牌、质量、服务的竞争。企业要保持自己的竞争和生存优势，就必须保证在消费者心目中的诚信度，确保楼盘的品质，提升管理的水平。“万科”等品牌便在房地产市场中占有了突出的优势。

　　三、开发经营理念的变化

　　为了适应市场需求和竞争的变化，房地产开发的设计理念转向“以人为本”，追求国际水平的建设标准、服务标准和管理标准。

　　首先，在规划方面更多地引入国际上发达国家的先进设计理念。开发者在设计上更加注重人与人、人与自然间的和谐统一，在空间、交通、绿化、市政设计、功能上更加合理，以n年不落后的前瞻性眼光来设计居住产品和环境，防止马路“拉链”等尴尬现象的发生。众多的楼盘还直接聘请了海外著名的建筑设计大师加入国内设计团队，共同从事方案设计工作。CBD的新地标“北京银泰中心 (论坛 像册)”就建立了一支强大的国际化设计顾问团队，来自美国、澳大利亚、日本、德国等先进国家的大师在计算机管理平台上共同协作，立足打造新北京最高品质、高标准、高品位的建筑产品。

　　第二，在楼盘的建设中更多地采用了国际先进的环保材料、节能材料和高科技技术。环境保护是人类社会发展中越来越被重视的问题，而科技的发展使得产品的环保设计成为可能。这些技术的应用要求企业的管理者具有很好的学习能力，充分了解国际上先进建筑技术的发展动态，很好地运用在建设工程中。

　　第三，市场推广的模式趋于国际化。从产品设计最初阶段即引入市场学的“市场定位”和SWOT分析理念，根据市场状况清晰准确地定位在某个消费人群。在推广和销售阶段，针对目前市场经济的全球化趋势，面向国际化市场进行推广，建立“品牌”意识，以适应市场经济从“产品时代”向“品牌时代”的转换。

　　第四，管理方面与国际逐步接轨。比如，在招投标管理和成本管理上采用了与国际管理接轨的工程量清单记价方式和菲迪克(FIDIC)条款合同范本的使用。又如，国际通行的ISO质量管理体系的推广。再如，在对楼盘的物业管理上采用国际通行方法，在国家的顾客满意度指数模型基础上，更加重视对业主的“服务”理念，出现了“一站式服务”等方便快捷的服务模式。以客户为中心的高品质服务理念成为物业公司竞争的制胜法宝。人们已经认识到了提供服务的重要性，但如何提供“无微不至”的高品质服务，其服务标准和技能培训方面，我们离国际上先进的国家相比差的还很远，需要了解和学习的东西还很多。

　　以上所述的房地产发展新特点都是行业发展非常可喜的进步。它为我们展示出一个健康发展的房地产前景。然而，仅仅有理念的改善是不够的，要达到国际化的建筑标准、服务标准和管理标准，还需要有认同这些理念的经理人的操作来实现。如果操作层面不能控制和把握好设计理念的实现过程，仍然不能创造出国际化理念的作品。也就是说，需要有国际化的人才资源的支持。

　　我们所说的房地产行业的国际化人才，是一些有国际化视野、有跨国文化理解和沟通能力的人。他们了解国际惯例和国际条约，有先进的管理知识和技能，通常能够用至少一门外语直接与国际合作团队对话。他们善于吸取国际先进经验，与本土文化很好地融合贯通，以先进的国际化理念带领自己的团队生产出真正高品质的建筑产品。目前的房地产行业十分匮乏这样的人才，尤其是工程管理、项目管理、建筑设计、高档内装修、国际市场推广、企业管理等岗位。在日常招聘人才的工作当中，我们深刻体会到市场上这些人才的缺乏。

　　解决房地产行业的国际化人才匮乏问题，可以从下面几个方面入手：

　　第一，吸引海归人才。海归人才一直是国际化人才的重要组成部分。

　　他们为国家的发展和科技的进步做出的贡献是不容置疑的。中国自1872年开始派出首批官方赴美留学生，期望他们带回先进的技术和知识。根据欧美同学会提供的数据，改革开放20年来，中国累计在国外留学的人员已达到了40多万人，回国的人数已经超过15万人。据统计，在中国工程院的院士中，有157人是近十年回国的留学人员，比例为51.6%，“国家教委跨世纪优秀人才计划”的人选中，有2/3以上是近几年学成回国的留学人员。一些知名房地产公司不惜重金远赴海外招揽人才。

　　海归的优势在于他们有海外学习生活经历，这些经历附加给他们国外先进的社会理念、价值观念以及思维方式。他们了解国际化标准和知识，有一定的外语沟通能力。但海归并不等于国际化人才(当然本土人才也并不一定就不能成为国际化人才)。企业需要的国际化人才不仅拥有国际化的理念和知识结构，还具有一定的跨文化管理和沟通能力，他们善于在中国的市场环境中将西方的先进理念和管理技能与中国本土文化很好地结合在一起，具有创新能力，为国家为企业创造价值。这种能力是在留学和海外工作以及回国后的重新磨练中获得的，不是一纸海外文凭必然带来的。因此，留学人员不仅应该选择适合市场需要的合理专业，学习国外的先进知识和技术，还要加强跨文化沟通能力的培养，成为有国际化视野和能力的人，避免“海归”成为“海待”。具有海外学习和工作经历并且归国磨练一段时间以后的海归最有希望成为本土企业需要的国际化人才。

　　第二，引进外国人才。国际人才市场上的“请进来”与“走出去”成为当今中国融入世界经济一体化潮流的特征之一。

　　《2005年中国人才报告》指出，中国引进外国人才目前规模已经达到每年22万人次，如果算上港澳台各类人才，总规模则接近每年45万人次。他们的加入，十分有效地缓解了国际化人才结构的缺陷和急需。在房地产行业，高端的经装修管理人才就有不少是香港人士。但引进外国人才的成本高昂，也成为企业家的心头之痛。

　　第三，加快教育改革步伐，完善培养国际化人才的基础设施。

　　我国的教育理念在知识的教授上有很多优点，但同时存在着缺乏能力培养和国际化视野培养的缺陷。目前很多院校开始打开了封闭的“围墙”，敞开了与海外合作和交流的大门，采取交换学生、合作办学、引入国际课件、聘用国际教师、加强外语教育等办学方式，力争培养能与国际化标准接轨的人才。然而针对与房地产相关的建筑、工程管理等专业，这方面的工作还差得甚远。比如，根据国际标准酒店和高标准建筑在中国发展的需要，急需有中外合作能力的精装修专业人才。然而我国的教育体系中只有近些年才设立有该专业，市场对该专人人员的需求远远大于校方的产出，能与国际高标准精装团队直接对话和合作的人才更是凤毛麟角。房地产行业急需教育机构能够培养出有国际化理念的设计、工程管理人才。我们期望教育机构能够有国际化发展的眼光，聚集国际化教育人才，设立房地产发展的未来需求专业，以适应国家经济发展的需要。

　　第四，出国考察和交流培训。出国考察和交流培训，是培养企业国际化人才的一个快速捷径。

　　到国外参观学习同行业先进的经验和理念，感悟中国与海外先进国家间的差别，寻找适合中国发展的途径，是提升本土人才的国际化能力的好办法。一些房地产企业组织核心人才到海外短期参观学习，扩大视野，甚至外派学习，可见其对国际化人才的渴望和培养的力度。

　　第五，以合资合作形式融入国际化人才。

　　加强与海外先进企业的合作，包括聘用国际化设计顾问团队，也是直接融入国际化人才的渠道。合作团队的组成成员，可以带来先进的理念和管理技术，带动本土人才向国际化人才的转变和进步。

　　房地产行业的发展同其他行业的发展一样，遵循“以人为本”的市场导向，其发展不仅体现在发展规模上，也体现在国际化理念上，更体现在理念的实现层次上的人力资源需求上。拥有国际化房地产人才，成为企业国际化发展的核心竞争力。立志未来在房地产行业发展的人士，您准备好了吗？